9月末，城市土地學(xué)會(huì)發(fā)布《2016年中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2015年中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)取得強(qiáng)勁復(fù)蘇。截至2016年6 月份的12個(gè)月中，一線至三線城市新建住宅平均價(jià)格年均增長(zhǎng)8．9％。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資前景排行榜中，一線城市繼續(xù)占據(jù)前四名的位置，上海位居第一。

政策調(diào)整推動(dòng)住宅市場(chǎng)回暖

調(diào)查報(bào)告的作者、城市土地學(xué)會(huì)中國(guó)大陸首席代表李建學(xué)表示，顯然，擴(kuò)張性的貨幣政策、限購(gòu)政策和首付比例的調(diào)整推動(dòng)了住宅市場(chǎng)回暖，但在某些城市如深 圳、南京和蘇州，推動(dòng)力度可能過(guò)大，導(dǎo)致這些地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱。雖然政府采取限制性政策給住宅市場(chǎng)降溫，但政府還會(huì)做出什么樣的反應(yīng)，均會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生巨 大影響。

正如2015年的調(diào)查報(bào)告預(yù)測(cè)的那樣，高鐵的建設(shè)加速了經(jīng)濟(jì)中心周邊二、三線城市的復(fù)蘇步伐。隨著高鐵車程 縮短至一小時(shí)內(nèi)，昆山和蘇州成為上海的郊區(qū)，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來(lái)越多地吸引來(lái)自附近一線城市的購(gòu)房者。城市土地學(xué)會(huì)調(diào)查顯示，蘇州、無(wú)錫和 杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，在開(kāi)發(fā)前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。

寫字樓、零售物業(yè)等表現(xiàn)喜憂參半

報(bào)告顯示，雖然住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，但寫字樓、零售物業(yè)及物流地產(chǎn)的表現(xiàn)喜憂參半。一線城市北京、上海和深圳仍會(huì)獲得健康發(fā)展。在高科技、信息技術(shù)與金融 行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下，這些市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求依然旺盛。大多數(shù)二線和三線城市，包括成都、重慶、沈陽(yáng)、天津和西安在內(nèi)，仍面臨嚴(yán)重供給過(guò)剩，部分城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出 現(xiàn)放緩，加劇了這些城市寫字樓供過(guò)于求的狀況。聯(lián)合辦公空間或?qū)⒊蔀闈撛诘脑鲩L(zhǎng)領(lǐng)域。越來(lái)越多的本土開(kāi)發(fā)商和投資者將涌入這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。

美國(guó)最大的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商WeWork近期已登陸中國(guó)，并先入駐上海。李建學(xué)稱，“信息技術(shù)行業(yè)和金融業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)、財(cái)富的積累以及人口結(jié)構(gòu)的變化，包括開(kāi)放二胎政策，將會(huì)創(chuàng)造更多有益于諸如老年公寓、租賃型公寓和聯(lián)合辦公空間等細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

全國(guó)一線至三線城市零售物業(yè)受到現(xiàn)有和規(guī)劃中購(gòu)物中心供應(yīng)過(guò)剩的影響，電子商務(wù)日益受到青睞，正從根本上改變購(gòu)物中心租戶的構(gòu)成及總體空間的需求。商品 零售商在購(gòu)物中心的空間占比快速下降，從過(guò)去的50％以上的比例，最低降至某些購(gòu)物中心中的15％至20％。物流地產(chǎn)的投資熱度出現(xiàn)下降，有過(guò)多資本追逐 有限投資機(jī)遇。

上海仍是投資前景最佳城市

報(bào)告稱，行業(yè)專家把上海、深圳、北京、廣州、蘇州五座城市評(píng)為2016年最具投資與開(kāi)發(fā)前景的城市。

上海依然是最受青睞的投資城市，被譽(yù)為“中國(guó)內(nèi)地唯一具有境外投資者流動(dòng)性的城市”。幾位投資者稱，即使國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩，上海和其他一線城市也會(huì)比其他城市發(fā)展得更好。上海住宅單元平均銷售價(jià)格在2015年6月至2016年6月期間上漲了33％。

雖然部分受訪者最偏愛(ài)的投資城市名單中沒(méi)有深圳，而是傾向于上海和北京，但大部分受訪者認(rèn)為深圳迅速成長(zhǎng)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私募股權(quán)投資領(lǐng)域是推動(dòng)深圳房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力。深圳毫無(wú)疑問(wèn)是中國(guó)內(nèi)地2015年最熱門的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在截至2016年6月的12個(gè)月中，深圳新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)了47％，這在中國(guó) 內(nèi)地是最高的漲幅。

北京是最受機(jī)構(gòu)投資者青睞的市場(chǎng)之一，然而，一些行業(yè)專家抱怨“北京的投資機(jī)會(huì)有限”。一位機(jī)構(gòu) 投資者稱，北京可交易資產(chǎn)要少于上海。在北京，國(guó)有企業(yè)和信息技術(shù)公司在購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)往往對(duì)價(jià)格不太敏感，從而留給機(jī)構(gòu)投資者的機(jī)會(huì)更少。受益于信息技術(shù) 產(chǎn)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)發(fā)展需求的高速增長(zhǎng)，寫字樓依然是北京發(fā)展最好的房地產(chǎn)板塊。北京的寫字樓租金為中國(guó)內(nèi)地最高。在住宅市場(chǎng)方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從 2015年6月算起的12個(gè)月期間，住宅單元平均售價(jià)增長(zhǎng)超過(guò)22％。

在一線城市中，廣州近一年來(lái)的租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 最慢。由于廣州本地市場(chǎng)由資金實(shí)力雄厚的本地開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，外地投資者和開(kāi)發(fā)商很難進(jìn)入本地市場(chǎng)。寫字樓市場(chǎng)疲軟的原因是廣州的跨國(guó)公司租戶較少，信息技術(shù) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。寫字樓市場(chǎng)不景氣的另一個(gè)原因是相鄰城市佛山在擴(kuò)張寫字樓供應(yīng)。佛山被認(rèn)為是造成廣州新建住宅價(jià)格上漲速度相對(duì)其他一線城市緩慢的原因。截 至2016年6月，廣州的新建住宅均價(jià)增長(zhǎng)幅度略低于20％。