2016年第三季度北京甲級寫字樓市場租金小幅下降0.8%
2016年中國房地產(chǎn)市場分化加劇，土地供應(yīng)愈加謹慎。一線城市北京、上海房地產(chǎn)市場交易活躍，需求旺盛，地王頻出；部分三、四線城市存量過大，去化周期長。面對此種情況，北京三季度放量驟減，僅4個地塊成交；上海五天內(nèi)中止出讓三幅地塊；福建省出臺“商業(yè)地產(chǎn)去化超36個月暫停土地出讓” 等政策，這表明政府意圖從“源頭”上解決問題。
中糧置地北京公司副總經(jīng)理、北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立認為：當前的房地產(chǎn)開發(fā)商主要有以下三個方面的改變：一、優(yōu)勢資源互補，聯(lián)合體拿地占比增加、保利中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合、雙萬聯(lián)手等事件表明，在當前競爭劇烈的市場環(huán)境下，眾多開發(fā)商采取合作方式增加市場競爭力，分擔風險；二、多元化發(fā)展，從遠洋、雅居樂、恒大、金茂、綠地及萬達等開發(fā)商的更名可以看出，眾多地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始從單一的地產(chǎn)開發(fā)走向多元化發(fā)展；三、物管到資管的轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)市場，已不再是單純考核出租率、租金的物管時代，而開始轉(zhuǎn)型為金融+的資管時代。近期中國銀行發(fā)布的《銀行間市場信用風險緩釋工具試點業(yè)務(wù)規(guī)則》，即中國版CDS，為房地產(chǎn)金融市場帶來更多可操作空間。
2016年第三季度北京寫字樓市場，從新增供應(yīng)方面看，僅有2個項目入市，分別為位于望京商圈的利星行二期A座和位于亞奧商圈的中外運大廈，為市場帶來17萬平方米有效供應(yīng)。截至2016年第三季度，北京甲級寫字樓市場存量為926萬平方米。
2016年第三季度，北京寫字樓市場核心商圈平均租金為337元/建筑平方米/月，環(huán)比下降0.8%。其中中央商務(wù)區(qū)商圈和望京商圈新簽平均租金下滑較為明顯。本季度市場整體需求回升，電訪、帶看量明顯增加，部分年底到期租戶選擇在本季度看房、簽訂合同。
在需求方面，北京寫字樓市場最活躍的商圈仍然為中央商務(wù)區(qū)商圈，成交量占比29%。受益于新增供應(yīng)入市，望京商圈和燕莎商圈分別以21%和10%的占比分列成交榜二三位。從行業(yè)來看TMT、金融業(yè)需求最為旺盛，成交占比分別為33%和26%。盡管本季度有新增項目入市，但需求的回升使市場平均空置率保持穩(wěn)定，本季度核心商圈平均空置率僅為5.4%，整體市場凈吸納量約為11萬平方米。
中糧廣場發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度預(yù)計將有4個項目共計21萬平方米未來供應(yīng)投入市場。未來供應(yīng)分別為中央商務(wù)區(qū)的英皇廣場、東長安街沿線的天潤財富中心、金融街商圈的金融街國際中心以及亞奧商圈的中國建筑大廈A座。以上4個項目，英皇廣場部分面積自用，天潤財富預(yù)租啟動較早，更引入華為等大面積需求租戶，去化率較高，金融國際中心已確定多家客戶具有簽約意向，除亞奧商圈外，市場平均空置率不會出現(xiàn)大幅上漲。
CBD核心區(qū)工程進度加快，本季度CBD核心區(qū)Z13國壽項目地上結(jié)構(gòu)封頂，成為繼清華項目后第二座結(jié)構(gòu)封頂項目；Z14北樓結(jié)構(gòu)高度突破100米，成為核心區(qū)第五座破百米項目；核心區(qū)Z2a陽光項目裙房區(qū)域底板混凝土澆筑完成，標志著核心區(qū)已開工的7個項目全部完成底板澆筑工作，全面進入主體結(jié)構(gòu)高速實施階段。預(yù)計從2017年下半年開始，CBD核心區(qū)項目將陸續(xù)進入預(yù)租階段，與之成為直接競爭的英皇、國貿(mào)、華貿(mào)、FFC和WFC等樓宇需要提前制定相應(yīng)租賃策略。
近年來，隨著聯(lián)合辦公市場熱度的持續(xù)升溫，SOHO中國、金地、遠洋、綠地、龍湖等開發(fā)商紛紛推出具有其獨特色彩的產(chǎn)品。
中糧廣場總經(jīng)理助理聶志毅認為：《關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》的發(fā)布，表明政府構(gòu)建良好創(chuàng)新氛圍的決心，孵化器、聯(lián)合辦公類產(chǎn)品未來仍具有較大發(fā)展?jié)摿?。但隨著企業(yè)家為代表的UR work，依托高校資源的啟迪之星，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)支持的騰訊眾創(chuàng)空間、阿里百川，政府支持的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街及開發(fā)商背景的SOHO 3Q、遠洋OK SPACE、金地ibase、龍湖一展空間等聯(lián)合辦公產(chǎn)品的落地，“同質(zhì)化”已經(jīng)成為新入市場的開發(fā)商/投資者需要考量的重要因素之一。因此未來的眾創(chuàng)空間產(chǎn)品，需要在資源、管理、服務(wù)、規(guī)模等方面尋求差異性，塑造自身產(chǎn)品的不可替代性。在此方面，中糧正在探索聯(lián)合辦公空間Co-working與Co-living的有機結(jié)合，未來的辦公空間不僅滿足商務(wù)辦公需求，運動、生活、休閑等服務(wù)將成為聯(lián)合辦公甚至寫字樓產(chǎn)品的必備的功能。
