買(mǎi)對(duì)房就是站對(duì)了資產(chǎn)升值起跑線(xiàn)！

曾經(jīng)的十年黃金期房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史告訴我們，每一個(gè)區(qū)域的崛起都伴隨著一次樓市契機(jī)。買(mǎi)對(duì)一次房基本也就是可以將家庭資產(chǎn)翻倍。

在合適的價(jià)格買(mǎi)到最有價(jià)值的房產(chǎn)，其實(shí)就相當(dāng)于選擇了一個(gè)正確的起跑線(xiàn)！

過(guò)去十年，房?jī)r(jià)漲幅最高的區(qū)域都是剛性需求聚集推動(dòng)下的產(chǎn)物：比如通州、望京、亦莊。

都在居住環(huán)境與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)下經(jīng)歷了8倍以上的價(jià)格上漲，遠(yuǎn)超過(guò)全市平均的5-6倍漲幅。

從2015年開(kāi)始，北京的需求結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)了變化，最近一輪的房?jī)r(jià)上漲更多出現(xiàn)在了改善型物業(yè)：

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，一線(xiàn)城市特別是北京這樣的首都進(jìn)入了貴時(shí)代，過(guò)去20年的購(gòu)房者基本都到了改善階段，這種情況下疊加各種寬松的信貸政策，導(dǎo)致市場(chǎng)上改善需求成為了主流。

從數(shù)據(jù)可以看到，在2016年截止日前，北京商品房住宅，改善化趨勢(shì)非常明顯，1000萬(wàn)以上的成交金額占比全市高達(dá)41.6%，而在2015年，這一比例只有28%。

千萬(wàn)物業(yè)成交在過(guò)去三年走勢(shì)出現(xiàn)了2000套、3000套、4000套的走勢(shì)，2016年全年有望突破5000套。

過(guò)去單獨(dú)只看重投資價(jià)值的觀念繼續(xù)升級(jí)，生活居住+價(jià)值升值，成為購(gòu)房者認(rèn)為的好房子條件！

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)改善型物業(yè)的家庭來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)級(jí)的投入，要求購(gòu)房決策越來(lái)越謹(jǐn)慎，買(mǎi)對(duì)房就是站對(duì)了資產(chǎn)升值的起跑線(xiàn)。

相比剛需，改善型需求更挑剔、需求更多樣化，最理想狀態(tài)的一套房應(yīng)該是能夠讓全家人滿(mǎn)意！

不僅僅希望房屋能夠保值升值，更需要一個(gè)給老人養(yǎng)生居住的公園養(yǎng)老房、給子女上學(xué)的教育房、給愛(ài)人一個(gè)舒適的安居房。但現(xiàn)在要做到這些需要多少錢(qián)？

北京選擇好房子還有多少次機(jī)會(huì)？！

截止日前，北京2016年只成交了7宗住宅用地，合計(jì)供應(yīng)105萬(wàn)平米，但實(shí)際其中商品房住宅面積只有38.99萬(wàn)平米。

那么需求多少：8個(gè)月不到，北京商品房住宅成交了488.66萬(wàn)平米，也就是說(shuō)，北京土地與商品房住宅的供需結(jié)構(gòu)達(dá)到了1:12.5。

從時(shí)間看，北京上一宗住宅用地發(fā)布時(shí)間是2016年4月29日，到今天已經(jīng)5個(gè)月了，即使近期掛出住宅用地，北京也將迎接歷史上最長(zhǎng)的一次土地供應(yīng)荒。已經(jīng)接近150天斷供土地。

在斷供的影響下，北京整體進(jìn)入了稀缺時(shí)代。

只一年，北京的購(gòu)房群體劃分要在過(guò)去的總價(jià)基礎(chǔ)上+200萬(wàn)了：

在過(guò)去幾年，北京有個(gè)基本的群體劃分：市場(chǎng)按照總價(jià)其實(shí)基本可以分為：

1：總價(jià)300萬(wàn)以下的剛需群體。

2：總價(jià)300-1000萬(wàn)的改善群體。

3：總價(jià)1000-1500萬(wàn)的二次改善群體。

4：總價(jià)1500萬(wàn)以上的豪宅群體

但這一標(biāo)準(zhǔn)在2016年隨著批量地王的出現(xiàn)，已經(jīng)需要在過(guò)去是水平線(xiàn)上再+200-500萬(wàn)：

即使購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)+的改善，大部分也已經(jīng)只能出了五環(huán)尋找。

過(guò)去傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，比如東西城、海淀已經(jīng)進(jìn)入了稀缺階段，多年未出讓住宅土地導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存越來(lái)越少：

以海淀區(qū)為例：在過(guò)去幾年中基本沒(méi)有住宅土地供應(yīng)，這導(dǎo)致了庫(kù)存數(shù)據(jù)持續(xù)降低，從成交數(shù)據(jù)看，2000多套的庫(kù)存其實(shí)分布是幾十個(gè)老項(xiàng)目中，而提出不可售的貨值，實(shí)際海淀區(qū)可以買(mǎi)到的房子現(xiàn)在只有15個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)大約1200套的庫(kù)存量，疊加已經(jīng)出讓的土地未開(kāi)發(fā)部分，實(shí)際海淀區(qū)未來(lái)的潛在總供應(yīng)也只有2000多套。

所以海淀才出現(xiàn)了只要有項(xiàng)目入市就日光的現(xiàn)象：

8月13日，海淀的標(biāo)桿項(xiàng)目金玉府開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目二期在80分鐘內(nèi)，56套房源全部售罄，認(rèn)購(gòu)金額5.62億，再開(kāi)再罄讓海淀樓市再次瘋狂。其實(shí)邏輯很簡(jiǎn)單，在資金潮下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，有限的供應(yīng)當(dāng)然會(huì)使得購(gòu)房者積極認(rèn)購(gòu)。

如何能夠買(mǎi)對(duì)房？

改善購(gòu)房投資的邏輯越來(lái)越聚焦到“選對(duì)城市、選對(duì)地段、選對(duì)教育、選對(duì)項(xiàng)目”

特別是在北京這種購(gòu)房群體已經(jīng)普遍改善化的時(shí)代，居住價(jià)值已經(jīng)與投資價(jià)值同樣重要。甚至部分已經(jīng)多次置業(yè)的購(gòu)房者對(duì)居住的教育價(jià)值比投資價(jià)值更看重。而在過(guò)去一年里，北京很多教育房的價(jià)格漲幅已經(jīng)翻倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通無(wú)教育的二手房?jī)r(jià)格漲幅。

1：從城市發(fā)展角度看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，一二線(xiàn)作為資產(chǎn)的避風(fēng)港，價(jià)值潛力明顯超過(guò)庫(kù)存積壓的三四線(xiàn)城市。

2：從地段潛力角度看，土地越稀缺的地方自然越有價(jià)值！不同的區(qū)域價(jià)值、不同類(lèi)型的房源也出現(xiàn)了明顯的不同，在過(guò)去的幾個(gè)月一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)爆發(fā)中，我們明顯可以總結(jié)出：房?jī)r(jià)上漲更明顯的區(qū)域出現(xiàn)在有規(guī)劃利好、交通優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域。

比如之前說(shuō)的海淀持續(xù)日光的標(biāo)桿項(xiàng)目“金玉府?中譽(yù)”

金玉府周邊由“三橫”阜石路、西長(zhǎng)安街、蓮石路，“三縱”西三環(huán)、西四環(huán)、西五環(huán)，以及1號(hào)線(xiàn)、6號(hào)線(xiàn)“雙軌道”組成了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目一路之隔即為晉元濱水公園，盡享60萬(wàn)平米湖光山色，其中水域面積10萬(wàn)㎡，蓄水量相當(dāng)于4個(gè)昆明湖。優(yōu)美的自然資源與稀缺水景，該區(qū)域也將因此成為繼朝陽(yáng)公園之后的北京又一公園豪宅區(qū)，標(biāo)示出明確的升值前景。

3：從選對(duì)教育看，海淀區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到了8萬(wàn)+，而且基本都是老破小。

“金玉府?中譽(yù)”，引入北京市第一家十一學(xué)校幼兒園，同時(shí)配建了十一學(xué)校初中分校，項(xiàng)目還毗鄰首師大附小、五一小學(xué)，可讓子女自3歲起即享受到12年海淀名校教育資源，無(wú)論是居住價(jià)值還是升值潛力，無(wú)疑更具優(yōu)勢(shì)。

4：從選對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品看，“金玉府?中譽(yù)” 135平方米精工三居，主臥、客廳雙南向空間設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)、主臥套房設(shè)計(jì)，客廳面寬高達(dá)4.5米，充分保證主人的生活空間尺度。在精裝設(shè)計(jì)上規(guī)劃了強(qiáng)大的收納功能，同時(shí)采用高儀、科勒、德格、芬蘭愛(ài)樂(lè)屋等國(guó)際知名品牌，定制化打造精致生活空間，充分保證業(yè)主的生活品質(zhì)。