經(jīng)過2015年的發(fā)展與擴(kuò)張，聯(lián)合辦公的發(fā)展趨勢已有變化。

2015年11月底，優(yōu)客工場上海漕河涇項(xiàng)目啟幕儀式現(xiàn)場，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶指出，優(yōu)客工場要推進(jìn)一種新的共享經(jīng)濟(jì)模式，用一張桌子做端口，產(chǎn)生大量新生業(yè)務(wù)。近日有媒體透露，優(yōu)客工場已經(jīng)在并購一家有金融牌照的P2P公司。

現(xiàn)在聯(lián)合辦公項(xiàng)目會(huì)傾向于嫁接增值服務(wù)，如提供財(cái)務(wù)、法律等咨詢服務(wù)，對(duì)接天使投資、金融機(jī)構(gòu)等。這些資源對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來說很重要，也是聯(lián)合辦公的核心競爭力，對(duì)項(xiàng)目提升出租率起直接作用。

據(jù)毛大慶透露，優(yōu)客工場要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)多維度盈利的可能。近期不僅要成立產(chǎn)品設(shè)計(jì)平臺(tái)，還要在1月份啟動(dòng)優(yōu)客工場創(chuàng)業(yè)投資基金平臺(tái)?！拔覀兡技?、也做投資?！泵髴c指出，優(yōu)客工場可能跟清華大學(xué)成立一個(gè)基金，投資場內(nèi)優(yōu)秀投資者，投資方向是硬科技，而非互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。

提供增值服務(wù)

聯(lián)合辦公最初有兩大經(jīng)營模式：含有創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)孵化屬性的眾創(chuàng)空間模式與以靈活性為主要特點(diǎn)的服務(wù)式短租模式。而目前正出現(xiàn)“提供增值、創(chuàng)新服務(wù)與開發(fā)商介入掘金”兩大趨勢。

優(yōu)客工場運(yùn)營模式已露端倪，外部合作者提供場地、資金，而內(nèi)部創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)招商和運(yùn)營，入駐企業(yè)以初創(chuàng)公司為主。

為入駐企業(yè)提供“智能化辦公處理器”的全方位服務(wù)也是優(yōu)客工場主要發(fā)展的方式。包括提供小微金融、定制化保險(xiǎn)、人力、法務(wù)、財(cái)務(wù)、投資、市場推廣、培訓(xùn)、醫(yī)療、社交等多維度基礎(chǔ)服務(wù)，還有諸如銀行、咨詢、導(dǎo)師等特色服務(wù)。

按照毛大慶的規(guī)劃，主題化與規(guī)模化已成為優(yōu)客工場的新趨勢，例如其在陸家嘴的項(xiàng)目是券商集合體、北京設(shè)計(jì)港；每個(gè)項(xiàng)目選址空間起碼在5000-8000平方米以上。將來會(huì)開在購物中心，把商城變成新型商場，目前在天津已有嘗試。

對(duì)空間價(jià)值的最 大化利用，正成為商業(yè)熱點(diǎn)。2015年12月中旬，北京優(yōu)客工場陽光100項(xiàng)目還引入以全移動(dòng)空間形勢呈現(xiàn)的小米線下體驗(yàn)店。毛大慶此舉正出于兩者對(duì)空間理解的共鳴考慮。全移動(dòng)空間是在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與線上O2O商業(yè)模式之外的第三類空間，商業(yè)的靈活性變得很碎片化，應(yīng)用范圍廣，將來可以引申出做社區(qū)服務(wù)。

投資者在城市中心地段的寫字樓項(xiàng)目上看到更高價(jià)值與更大潛力，因而對(duì)改造年代較久的非寫字樓物業(yè)表現(xiàn)出日益濃厚的興趣。例如SOHO 3Q、孵化器以及由廢棄倉庫改造而成的創(chuàng)意辦公空間。同時(shí)，各類公司也在往非中心地段遷移，在滿足擴(kuò)張需求的同時(shí)減少運(yùn)營成本。

開發(fā)商介入

獲得大型開發(fā)商青睞是目前聯(lián)合辦公模式的另一個(gè)變化。主要包括，介入創(chuàng)辦聯(lián)合辦公空間，或大型公司為拓展業(yè)務(wù)進(jìn)駐聯(lián)合辦公場所。

萬科、綠地控股已于2015年進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域。但小微企業(yè)和初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)好比住宅中的剛需客群，如何在保證利潤空間的同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，始終是開發(fā)商不得不面臨的一大難題。

解決去化轉(zhuǎn)型也是開發(fā)商介入聯(lián)合辦公的初衷之一。2015年12月初，綠地控股分別與SOHO中國（00410.HK）、優(yōu)辦等達(dá)成戰(zhàn)略合作，通過嫁接國內(nèi)辦公租賃互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)資源，綠地希望提升全國一二線城市優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目一站式運(yùn)營服務(wù)能力。合作的首批項(xiàng)目確定在上海和北京的核心區(qū)域。

上海業(yè)內(nèi)資深人士指出，大房企利用聯(lián)合辦公形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、去化，正體現(xiàn)出過往拿地模式的沉疴，很多房企以前在二三線城市低價(jià)拿下上千畝地塊，同時(shí)規(guī)劃有大量商辦配套。去庫存階段，房企不得不啟動(dòng)多種方案推進(jìn)去化。

開發(fā)商進(jìn)駐聯(lián)合辦公，更側(cè)重于短期的銷售獲利，因?yàn)橘Y產(chǎn)增值價(jià)值遠(yuǎn)多于租金收益，而孵化器等產(chǎn)生收益則需要3-5年周期。

“有租賃需求的就這么多，大企業(yè)前期進(jìn)入上海市場，會(huì)以進(jìn)駐聯(lián)合辦公形式布局，如果是已經(jīng)在市場扎根的，就不會(huì)需要這個(gè)場所。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。第一太平戴維斯中國市場研究部負(fù)責(zé)人簡可則透露，“但部分區(qū)域的寫字樓空置率顯著上揚(yáng)，則會(huì)對(duì)租金與資本價(jià)值帶來下行壓力?！?

第一太平戴維斯在相關(guān)報(bào)告中指出，眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式，意味著商業(yè)物業(yè)尤其是寫字樓市場的所有權(quán)格局發(fā)生改變。寫字樓自住業(yè)主與機(jī)構(gòu)投資者的大宗投資活動(dòng)，以及房地產(chǎn)投資信托（海外上市的中國房地產(chǎn)投資信托以及具有中國特色的房地產(chǎn)投資信托）的出現(xiàn)，將使寫字樓市場發(fā)生轉(zhuǎn)型，同時(shí)為資產(chǎn)管理商提供機(jī)會(huì)。

在政府支持下，新的需求驅(qū)動(dòng)因素正不斷出現(xiàn)，包括互聯(lián)網(wǎng)與“互聯(lián)網(wǎng)+”公司、高科技以及綠色技術(shù)公司。同時(shí)，由于政策在經(jīng)濟(jì)放緩背景下出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，一些主要租戶的空間需求增加，尤其是金融類公司。

這或許就是毛大慶們要在陸家嘴等中心路段開辟主題聯(lián)合辦公場所的理論依據(jù)與初衷。