[摘要] 對于北京、上海等地價高的城市，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對的大頭，開發(fā)建設成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發(fā)商拿地資金來源進行監(jiān)管。

對于北京、上海等地價高的城市，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對的大頭，開發(fā)建設成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發(fā)商拿地資金來源進行監(jiān)管。

隔了一個長達7天的國慶假期，北京針對房地產(chǎn)的“930”新政出臺后，其影響還在持續(xù)發(fā)酵。

近日，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的高管劉先生告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，國慶節(jié)后，很多樓盤都接到了購房者要求退款的申請。其所在的公司，僅一個樓盤就接到數(shù)十位已經(jīng)交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。而且據(jù)其了解，這樣的情況并非個例，其他開發(fā)商也遇到了同樣的情況。

據(jù)劉先生介紹，購房者要求退款，主要是因為新政提高了首付的比例，很多購房者無法再去籌資補交首付款。其次，新的限貸限購政策出臺，購房者也預料到隨著成交量的縮減，房價可能會企穩(wěn)甚至下跌，因此購房意愿減弱，持觀望態(tài)度。

比如，劉先生介紹，其一位朋友在北京已有一套房，9月下旬在北京五環(huán)邊上劉先生公司開發(fā)的某高檔樓盤準別購買了一套360平米左右的疊拼別墅，總價3000萬左右。已繳納了200萬元的定金，按照此前的政策首付50%，共需要交1500萬首付，但是新政后首付比例提高到70%，如果購買的話還需要補繳約700萬的首付款。目前，他這位朋友已棄買，正在申請退款。

普通住房難覓，首付比例提高

9月30日，北京市出臺了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，也稱“930新政”，或者“京八條”。其中，殺傷力最大的就是提高首付比例。

值得注意的是，在本次新政中還區(qū)分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對于二套房，無論有無貸款記錄，無論是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；購買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

21世紀經(jīng)濟報道記者也了解到，某國有大行北京分行標準是，以購房人家庭為單位考察住房及貸款情況。北京無房，且無未結清住房貸款的購房算首套房。如果在京無房，但外地有一筆未結清住房貸款的，也可以認定為首套房。

如果購房人在北京有一套住房，已婚家庭因為改善性需求，可以再購買一套 ，但是無論貸款是否結清，都算二套房，如果有兩筆以上未結清的住房貸款，則拒絕貸款。如果在北京有兩套以上住房的，屬于限貸限購對象，不予貸款。

而具體首套房和二套房的貸款比例，還要區(qū)分 “普通住宅”還是“非普通住宅”。劉先生也表示，根據(jù)此前普通住宅的認定標準，隨著房價的上漲，目前在北京幾乎沒有普通住宅，幾乎都是非普通住宅，就意味著首付比例普遍要提高到40%和70%。

而普通、非普的認定標準，包括前述國有大行在內(nèi)的都是依據(jù)北京市住建委、地稅局、財政局聯(lián)合于2014年9月末出臺的《關于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》京建發(fā)［2014］382號（簡稱382號文）。

根據(jù)382號文，普通住房的首要條件就是滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下”，并參考其實際成交價格確定。成交價格方面，五環(huán)以內(nèi)，單價不超過39600元每平米，總價不超過468萬元。五環(huán)到六環(huán)，單價不超過31680元每平米，總價不超過374.4萬元。六環(huán)以外，單價不超過23760元每平米，總價不超過280.8萬元。而從近半年的成交價看，目前北京幾乎沒有價格低于這個的住宅。

至于貸款利率，該行表示，首套房最低可以享受八五折優(yōu)惠，二套房貸款則要基準上浮1.1倍。在劉先生看來，“首付提高到70%的話，大多數(shù)改善性需求都會受到影響?！?

開發(fā)商融資或將收緊

不僅購房者的“退房潮”可能會影響開發(fā)商的資金鏈，以抑制房價上漲為主要目的的本輪調(diào)控，在政策配套層面，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資也可能進一步收緊。

劉先生也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，對于開發(fā)貸，目前對地產(chǎn)商來說影響并不大。因為開發(fā)貸太少了。因為大多數(shù)銀行的開發(fā)貸都要求，不得超過除土地以外的建設成本的50%，并且規(guī)定開發(fā)貸只能用于支持項目的開發(fā)建設，不得用于支付與土地相關的費用，包括土地出讓金、各項稅費等。

而對于北京、上海等地價高的城市，劉先生也表示，拿地成本是絕對的大頭，開發(fā)建設成本只占到總成本的10％-15%。也就是說，開發(fā)商對于前期拿地的資金需求更為迫切。銀行業(yè)金融機構也往往通過非標產(chǎn)品支持開發(fā)商拿地。

近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發(fā)商拿地資金來源進行監(jiān)管。

10月8日，上海市住建委發(fā)布的《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中也表示，建立由市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。

并且明確，“銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”。