10月11日第一太平戴維斯在北京平安國(guó)際金融中心召開(kāi)第三季度媒體發(fā)布會(huì)，對(duì)第三季度華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行回顧和展望。
北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
·2016年第三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共迎來(lái)三個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)21.2萬(wàn)平方米新增辦公面積。至此，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到976萬(wàn)平方米（含自用面積）。
·2016年第三季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步上漲至4.9%，環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)（含自用面積）。一方面，新增供應(yīng)空置率相對(duì)較高，推高市場(chǎng)平均水平。另一方面，CBD及周邊寫(xiě)字樓業(yè)主對(duì)引進(jìn)P2P等新興互聯(lián)網(wǎng)金融公司繼續(xù)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，更有部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整此類租戶以減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)入駐率短期內(nèi)繼續(xù)有所下滑。
·2016年第三季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金達(dá)人民幣每平方米每月337.8元，環(huán)比微降0.2%。部分品質(zhì)較高、空置面積較少的項(xiàng)目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時(shí)，部分業(yè)主擬通過(guò)提供更多租金折扣的方式引進(jìn)大中型租戶以吸納空置面積及尋求租戶穩(wěn)定性，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·由于部分原定2016年內(nèi)入市的項(xiàng)目推遲交付，預(yù)計(jì)2016年第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)一個(gè)新增項(xiàng)目入市，帶來(lái)4.7萬(wàn)平方米辦公面積。
·盡管快速發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，包括金融服務(wù)，IT及高科技，以及專業(yè)服務(wù)等將繼續(xù)成為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍需求，但企業(yè)在尋求擴(kuò)張時(shí)將會(huì)越發(fā)謹(jǐn)慎并對(duì)成本更加敏感，或?qū)?dǎo)致租賃活動(dòng)進(jìn)一步減弱。在此情況下，市場(chǎng)整體空置率或?qū)⒂谀甑桌^續(xù)迎來(lái)微幅上升。
·CBD及周邊區(qū)域部分寫(xiě)字樓業(yè)主為吸引優(yōu)質(zhì)租戶將繼續(xù)采取靈活的租金政策，受此影響，區(qū)域租金表現(xiàn)將有可能繼續(xù)有所下滑。但新增供應(yīng)較高的租金水平加上非核心商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步成熟將令整市場(chǎng)平均租金基本平穩(wěn)或小幅上漲。與此同時(shí)，新興的區(qū)域?qū)⒂锌赡艹霈F(xiàn)更多的升級(jí)和搬遷的需求，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小。
北京零售市場(chǎng)
·2016年前八個(gè)月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得6，784億元，同比上升4.3%，增速較上半年的3.8%繼續(xù)回升。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增幅達(dá)12.1%。
·2016第三季度市場(chǎng)共有兩個(gè)購(gòu)物中心落成開(kāi)業(yè)，帶來(lái)29.4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，并令全市中高端零售面積存量達(dá)到1，157萬(wàn)平方米。
·新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)高入駐率，加上超市、專業(yè)市場(chǎng)等大型零售商和其他大面積體驗(yàn)型業(yè)態(tài)擴(kuò)張積極，推動(dòng)全市中高端購(gòu)物中心入駐率環(huán)比微幅繼續(xù)上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至94.9%。
·位于非核心商圈、由經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的區(qū)域型購(gòu)物中心表現(xiàn)良好，支撐全市中高端購(gòu)物中心首層平均租金繼續(xù)上漲至每平方米每月人民幣916.2元，環(huán)比微幅上升0.3%。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·預(yù)計(jì)2016年內(nèi)，北京還將迎來(lái)五個(gè)中高端零售項(xiàng)目入市，新增約68.3萬(wàn)平方米零售面積，新增供應(yīng)將主要集中在非核心商圈和近郊，將作為良好的配套設(shè)施滿足來(lái)自周邊快速發(fā)展的住宅小區(qū)的消費(fèi)需求。但由于所處地段居住或商業(yè)氛圍有待成熟，部分項(xiàng)目存在推遲的可能性。
·盡管由萬(wàn)達(dá)、綠地等品牌開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)較高的入駐率，其他新項(xiàng)目空置率或?qū)⒏哂谑袌?chǎng)平均水平，并令市場(chǎng)整體空置率于2016年底有所上升。
·核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和非核心及近郊的區(qū)域型購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將持續(xù)贏得良好租金增長(zhǎng)勢(shì)頭，但部分新興商圈的社區(qū)型項(xiàng)目可能將更著重引進(jìn)聚客能力較強(qiáng)而承租能力相對(duì)較低的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以提振人流，因此市場(chǎng)整體租金增長(zhǎng)勢(shì)頭或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。
·預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，零售商將保持積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。國(guó)際品牌會(huì)繼續(xù)將核心地段的物業(yè)作為進(jìn)駐北京市場(chǎng)的首選。而隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，城市外圍的零售物業(yè)可達(dá)性將有明顯提升，預(yù)計(jì)亦將吸引更多的零售商入駐。
北京住宅租賃市場(chǎng)
·2016年第三季度，北京高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)總存量保持在5，970套。
·萬(wàn)國(guó)公寓已于近期宣布停止接受新的租戶入住，并預(yù)計(jì)將于2016年底完全退出租賃市場(chǎng)。
·2016年以來(lái)三個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目的退市令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所緩解。同時(shí)，旅游旺季所帶來(lái)的旅游散客需求，以及跨國(guó)公司、尤其是汽車行業(yè)的項(xiàng)目外派人員租賃需求有所增加，令服務(wù)式公寓入住率錄得明顯提升，環(huán)比上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)至86.0%。
·增長(zhǎng)的租賃需求令業(yè)主議價(jià)能力有所增長(zhǎng)，大部分業(yè)主得以提高報(bào)價(jià)，這亦令第三季度服務(wù)式公寓租金環(huán)比繼續(xù)上漲2.1%至人民幣每平方米每月209.4元。
·國(guó)內(nèi)租戶需求旺盛，拉動(dòng)高端公寓租金繼續(xù)上漲，錄得每平方米每月人民幣153.6元，環(huán)比上漲1.7%。
·第三季度，高端別墅市場(chǎng)受季節(jié)性影響租賃需求活躍，租金有所回升，至人民幣每平方米每月117.2元，環(huán)比上漲0.7%。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·2016年第四季度，位于朝陽(yáng)區(qū)達(dá)美中心的奧克伍德服務(wù)式公寓將進(jìn)入租賃市場(chǎng)，預(yù)計(jì)帶來(lái)171套租賃單元。此外，盈科中心亦將預(yù)計(jì)于2017年上半年完成改造后入市。新增供應(yīng)將進(jìn)一步提升市場(chǎng)平均水平并滿足活躍的市場(chǎng)需求。
·新增供應(yīng)將增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加上市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季期間新增租賃需求將相對(duì)有所減弱，因此預(yù)計(jì)2016年第四季度住宅租賃市場(chǎng)整體空置率或?qū)⒂兴仙?，租金增幅有所放緩?
·由于住宅銷售價(jià)格持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)未來(lái)還將可能有部分服務(wù)式公寓項(xiàng)目因轉(zhuǎn)為散售而退出租賃市場(chǎng)。
北京住宅銷售市場(chǎng)
一手住宅整體市場(chǎng)
·2016年第三季度，盡管一手住宅供應(yīng)量較第二季度回落，下降7.0%至102.4萬(wàn)平方米，但受活躍的需求推動(dòng)，住宅成交量較上季度有明顯回升，環(huán)比大幅上漲19.1%至179.5萬(wàn)平方米。銷售價(jià)格指數(shù)則繼續(xù)保持強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢(shì)，截至8月末，環(huán)比上漲7.4%，同比上漲23.0%。
一手住宅高端市場(chǎng)
·2016年第三季度，高端住宅市場(chǎng)繼續(xù)迎來(lái)集中供應(yīng)，共7個(gè)高端公寓項(xiàng)目和6個(gè)高端別墅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，分別帶來(lái)1，292套和215套新增供應(yīng)。
·同期，高端公寓成交量環(huán)比上漲43.6%至784套。同時(shí)，高端公寓成交均價(jià)亦迎來(lái)顯著上漲至人民幣每平方米93，700元，環(huán)比上漲8.6%。高端別墅成交量環(huán)比有所回落至422套，環(huán)比下滑12.8%，但高端別墅成交均價(jià)環(huán)比大幅上漲7.6%至人民幣每平方米61，600元。
·北京市土地市場(chǎng)供應(yīng)依舊稀缺，本季度內(nèi)未見(jiàn)住宅用地成交。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，北京市政府于9月30日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（簡(jiǎn)稱《措施》）。主要內(nèi)容包括：施行差異化信貸政策，提高首套房首付比例至35%以上，二套房首付比例至50%以上；進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度、加快自住型商品住房用地供應(yīng)；試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施等。措施旨在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化交易管理，預(yù)計(jì)將對(duì)住宅銷售市場(chǎng)產(chǎn)生全方位的影響。
·除投資需求外，限購(gòu)政策的出臺(tái)亦將令剛需和改善型購(gòu)房需求在短期內(nèi)受到明顯抑制，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)商的信心，加上2016年以來(lái)宅地供應(yīng)有限導(dǎo)致純新盤(pán)供應(yīng)有所放緩，在此情況下一手住宅供應(yīng)量亦有可能繼續(xù)回落。
·盡管政策預(yù)期影響明顯，但為沖刺年終業(yè)績(jī)，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏，并在價(jià)格上有所優(yōu)惠以促進(jìn)成交。這在一定程度上可能對(duì)住宅銷售市場(chǎng)起促進(jìn)作用。
·供需兩側(cè)均受到影響的情況下，預(yù)計(jì)第四季度一手住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格上漲幅度或?qū)⒂兴啪彙?
北京銷售與投資市場(chǎng)
·2016年第三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓資本值基本保持穩(wěn)定，人民幣每平方米74，900元。同時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓毛收益率繼續(xù)收縮0.03個(gè)百分點(diǎn)至5.40%。
·2016年第三季度，受機(jī)構(gòu)投資者和各類開(kāi)發(fā)商積極尋求投資機(jī)會(huì)推動(dòng)，大宗投資市場(chǎng)成交活躍。季內(nèi)共錄得8宗大宗成交，成交總價(jià)達(dá)104.8億元。
·在經(jīng)歷第二季度市場(chǎng)的火爆之后，寫(xiě)字樓一手散售市場(chǎng)本季度有所回落，成交面積達(dá)38.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44.7%。同時(shí)，總成交金額亦環(huán)比比回落41.9%至113.8億元人民幣。
·2016第三季度，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)仍保持低位，僅有七幅土地供應(yīng)，同期，僅3幅地塊成交，成交總金額達(dá)92.0億元。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·快速發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的穩(wěn)定需求及較高的投資收益率將令辦公產(chǎn)品繼續(xù)受到投資者的青睞。但與此同時(shí)，通州的限購(gòu)政策將令區(qū)域內(nèi)的一手散售寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)受到影響。
·預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將繼續(xù)尋求投資機(jī)會(huì)，核心資產(chǎn)預(yù)計(jì)仍將受到追捧，但由于其數(shù)量相對(duì)有限，部分投資者亦可能繼續(xù)考慮購(gòu)進(jìn)位于優(yōu)質(zhì)地段、但目前表現(xiàn)欠佳的資產(chǎn)，通過(guò)改造經(jīng)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)較高的升值空間。
·品牌開(kāi)發(fā)商將進(jìn)一步實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，通過(guò)部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)證券化等形式，在實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的同時(shí)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將在第四季度有所延續(xù)。
·預(yù)計(jì)北京未來(lái)土地供應(yīng)仍將處于較低水平，但政府于9月底出臺(tái)新政，提出加大住宅土地的供應(yīng)力度，并試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛的條件。在此情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)居住用地的供應(yīng)將有所增加，成交樓面地價(jià)漲幅或?qū)⒂兴啪彙?
·此外，由于一手土地供應(yīng)有限，更多開(kāi)發(fā)商將有可能通過(guò)股權(quán)交易或公司并購(gòu)與重組等形式獲得二手土地資源。
二線城市（天津、青島、大連、沈陽(yáng)）甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
·天津：第三季度天津僅有位于小白樓商圈的萬(wàn)通中心寫(xiě)字樓入市，為甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)新增5.4萬(wàn)平方米的可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量約為106萬(wàn)平方米。中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量為環(huán)比回升33.6%至30，300平方米。中心城區(qū)整體空置率仍然較高，為42.3%，同比上升14.9個(gè)百分點(diǎn)。中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)平均租金為人民幣每平方米每月137.4元，環(huán)比下降2.0%及同比均下降2.1%。
·青島：第三季度，青島沒(méi)有甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，全市寫(xiě)字樓存量保持在157.5萬(wàn)平方米。在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓面積繼續(xù)得到吸納，令青島寫(xiě)字樓空置率環(huán)比微降0.8個(gè)百分點(diǎn)至19.3%。同期，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比基本穩(wěn)定，達(dá)人民幣每平方米每月105.7元。
·大連：第三季度，大連甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目正式交付使用，總存量仍為110萬(wàn)平方米。受部分業(yè)主加大租金優(yōu)惠力度并成功吸引多家租戶入駐影響，星海廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)空置率有所改善，推動(dòng)全市空置率環(huán)比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。但同期大連甲級(jí)寫(xiě)字樓租金季度環(huán)比繼續(xù)下降0.5%，至人民幣每平方米每月111.1元。
·沈陽(yáng)：第三季度，沈陽(yáng)沒(méi)有新甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，市場(chǎng)存量仍為155萬(wàn)平方米。整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至39.3%。 但業(yè)主持續(xù)提供租金優(yōu)惠，令市場(chǎng)平均租金進(jìn)一步環(huán)比下降2.7%至人民幣每平方米每月121.0元。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·未來(lái)三年，二線城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放緩。在經(jīng)歷近幾年的供應(yīng)高峰后，未來(lái)三年內(nèi)各城市還將迎來(lái)集中的供應(yīng)，這將令進(jìn)一步增加市場(chǎng)的不確定性。。短時(shí)間內(nèi)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將令新增供應(yīng)難以得到有效吸納，市場(chǎng)整體空置率將會(huì)進(jìn)一步上升。
·盡管新增供應(yīng)將令市場(chǎng)平均水平有明顯提升，但成熟與新興商務(wù)區(qū)之間的市場(chǎng)表現(xiàn)差距短期內(nèi)將進(jìn)一步拉大。預(yù)計(jì)整體入駐率和平均租金水平將有所下跌。成熟和新興商務(wù)區(qū)的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。來(lái)自新興商務(wù)區(qū)的大量新增供應(yīng)將會(huì)較低租金水平入市，拉低市場(chǎng)平均水平。在此情況下，市場(chǎng)平均租金也將進(jìn)一步下探。
二線城市（天津、青島、大連、沈陽(yáng)）零售市場(chǎng)
·天津：第三季度，天津城區(qū)僅有創(chuàng)意米蘭購(gòu)物廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目入市，帶來(lái)5萬(wàn)平方米的體量，令天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量增至428萬(wàn)平方米。零售商需求穩(wěn)定令天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目首層平均租金環(huán)比基本持平至人民幣每平方米每月407.1元。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商持續(xù)引進(jìn)體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以提振人流。如天津愛(ài)琴海購(gòu)物中心引入一家大型文創(chuàng)工坊及配套餐飲零售商以實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，在此情況下，平均入駐率環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)至88.9%。
·青島：第三季度，青島中高端零售市場(chǎng)沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)存量保持在378萬(wàn)平方米。購(gòu)物中心整體空置率環(huán)比繼續(xù)下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至至22.6%。同時(shí)，青島購(gòu)物中心租金持續(xù)下滑，第三季度環(huán)比下跌0.7%至人民幣每平方米每月380.3元。
·大連：第三季度，大連中高端零售市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，總存量保持在295萬(wàn)平方米。新興商圈購(gòu)物中心加大力度引進(jìn)餐飲、生活方式及兒童品牌，推動(dòng)空置率有所改善，令購(gòu)物中心空置率環(huán)比有所下降至8.6%。全市中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比基本保持穩(wěn)定，達(dá)人民幣每平方米每月420.0元。
·沈陽(yáng)：第三季度，沈陽(yáng)中高端零售市場(chǎng)無(wú)心項(xiàng)目入市，市場(chǎng)存量保持在371萬(wàn)平方米。高端及輕奢品牌積極落戶核心地段，支撐市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至15.2%。但同期全市中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比微幅下降0.4%至人民幣每平方米每月363.0元。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
·未來(lái)三年，二線城市均將迎來(lái)持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場(chǎng)供過(guò)于求的情況將進(jìn)一步加劇。
·經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的新常態(tài)、來(lái)自電商的競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)的供應(yīng)放量以及都將令二線城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，令市場(chǎng)入駐率和租金增長(zhǎng)承壓。在此情況下，購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將引進(jìn)更多體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，以滿足日益成熟且多元化的消費(fèi)需求。
