此前誰也沒想到，剛過去的國慶長假成為了近期A、H兩地市場地產(chǎn)股的“變天”分水嶺。國慶前后，共計23個城市先后發(fā)布樓市調控政策，使得開市后的兩地地產(chǎn)股出現(xiàn)了不小的震動。然而，回顧10月10日至10月14日這一周的市場，無論是A股還是H股，地產(chǎn)股的分化非常明顯，甚至部分地產(chǎn)股的修復能力極強。那么，調控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的具體影響如何？哪些地產(chǎn)股在今年最后一個季度還會給投資者帶來驚喜呢？

記者通過對房地產(chǎn)企業(yè)高管、地產(chǎn)研究機構專家、證券分析師的采訪發(fā)現(xiàn)，調控政策對不同定位的房企影響并不同，在當前的市場環(huán)境下，調控反而是優(yōu)質房企轉型加速的“催化劑”。而這對資本市場而言，也是投資者大浪淘沙的絕佳機會，一味根據(jù)政策來看空地產(chǎn)股，無疑是緣木求魚。

商業(yè)地產(chǎn)迎機遇

“本次多地集中調控政策出臺主要對過熱城市的住宅項目影響比較大，而對商業(yè)地產(chǎn)的影響度并沒有那么大。對于調控政策，我們還是堅持平和心態(tài)，把自己產(chǎn)品做好，經(jīng)營好，在戰(zhàn)略區(qū)域尋找合適的項目繼續(xù)發(fā)展?！?0月12日，香港上市房企寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在上海接受包括記者在內的媒體采訪時，首次談到了對樓市調控政策的觀點。

許華芳向記者介紹，寶龍在營的商業(yè)項目截至年底會超過30個，同時計劃未來5年內將在營商場規(guī)模擴大至50個。許華芳同時透露，未來發(fā)展是以上海為中心輻射長三角，實現(xiàn)累計銷售千億元人民幣規(guī)模。

在過去一周間，此前在香港股市風生水起的地產(chǎn)股因為內地樓市調控政策遭遇了當頭一棒。然而，和不少地產(chǎn)股相似的是，寶龍地產(chǎn)在股價遭遇節(jié)后四連跌后，出現(xiàn)了大幅拉升。10月14日，截至記者發(fā)稿時，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)上漲2.47%，報2.49港元。而在最近一個月中，寶龍地產(chǎn)從2.18港元一路攀升至10月6日階段高點2.66港元，漲幅達22.01%。

根據(jù)公告，寶龍地產(chǎn)截至2016年9月末的9個月合約銷售總額約為人民幣112.7億元，合約銷售總額年同比增加約14.5%。

而從A股市場來看，國慶節(jié)長假后5個交易日中，地產(chǎn)板塊雖然整體遭遇了21.6億元資金的凈流出，但同樣是商業(yè)地產(chǎn)股率先反彈，甚至部分出現(xiàn)了逆市飄紅。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，在過去5個交易日中，海德股份、萬澤股份、深物業(yè)、同達創(chuàng)業(yè)、信達地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、鐵嶺新城等地產(chǎn)股漲幅均超過10%，其中大部分偏重商業(yè)地產(chǎn)項目。

“在樓市調控政策的影響下，優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)的估值洼地有望迎來修復?！币晃簧虾Ｄ橙谭康禺a(chǎn)行業(yè)分析師向記者指出，“前期投資者更多關注的是住宅項目，部分在住宅項目上下血本的房企可能會受政策影響較大，這也令投資者將目光轉向了估值相對更為安全的商業(yè)地產(chǎn)股?！?

試水輕資產(chǎn)化

近年來，大量企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)領域，在存量過剩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場從開發(fā)時代進入了運營和資產(chǎn)管理時代。萬達、凱德、大悅城、星河、紅星等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均開始采用輕資產(chǎn)模式大舉擴張。

中航地產(chǎn)在國慶長假前便發(fā)布重大資產(chǎn)出售預案，公司擬通過協(xié)議轉讓方式，向保利地產(chǎn)出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關的資產(chǎn)與負債，標的資產(chǎn)預估值合計為23.23億元。并且，若協(xié)議轉讓的方式未能得到國務院國資委批準，公司將采用在產(chǎn)權交易所公開掛牌的方式出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關的資產(chǎn)與負債。截至10月14日，公司股票依然處于停牌中。

中航地產(chǎn)表示，此次交易旨在通過重大資產(chǎn)出售方式剝離市場前景不佳的房地產(chǎn)開發(fā)相關業(yè)務和資產(chǎn)，減輕公司經(jīng)營負擔，集中資源重點發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務，優(yōu)化公司的資產(chǎn)質量和盈利能力。

雖然“輕資產(chǎn)”在當前的房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)擁有了一批“擁護者”，但仍有一些企業(yè)對輕資產(chǎn)態(tài)度謹慎，“試水”意味更為明顯。

中國奧園地產(chǎn)集團商業(yè)運營總裁張俊表示：“房企的輕資產(chǎn)業(yè)務都非其主營業(yè)務，收入貢獻有限。一方面是房企還在試水階段；另一方面，地產(chǎn)基金投資的市場還在培養(yǎng)之中?！?

許華芳也坦言：“寶龍地產(chǎn)當前輕資產(chǎn)業(yè)務更多的是一種嘗試，并非主業(yè)。最近，我們會通過基金的模式去參與并購，盤活存量?！?

市場降溫估值為重

“2016年以來，由于地價持續(xù)上漲，大型房企在財務成本、運營成本等方面的優(yōu)勢逐漸凸顯，拿地規(guī)模突出。企業(yè)整合方面，本輪調控政策下，行業(yè)競爭格局重塑，越來越多的中小房企在行業(yè)并購潮中退出市場。”中國指數(shù)研究院最新報告預計，四季度房地產(chǎn)市場需求量價增速放緩。

考慮到本輪政策力度，并結合歷次政策收緊后市場反應，中國指數(shù)研究院預計未來樓市將逐步降溫，成交量價回調可期?！罢呙芗绊懯袌鲱A期，樓市降溫有望加速來臨，但不同城市受政策的影響程度差異化特征明顯”。

對于調控，許華芳也表示，“現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境更大的挑戰(zhàn)是對房企員工思路和學習能力要求更高，必須不斷創(chuàng)新來適應市場，曾經(jīng)一招用一年的時代過去了，當前要不斷加深進步”。

優(yōu)秀的企業(yè)能從調控中抓準機遇，而聰明的投資者也理應懂得從調控中重新調整布局。

招商證券分析師趙可指出，“國慶期間的數(shù)據(jù)或許也會被拿來看空，但事實表明，國慶期間銷量下滑是常態(tài)，主要是備案受放假影響，當然，政策出臺造成的觀望升級也是導致今年國慶銷量下滑略強于往年的原因?；久娌皇沁@輪地產(chǎn)股上漲的主邏輯。”

在趙可看來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的調整仍會持續(xù)到明年下半年，而短期政策的密集出臺起到的作用是加速未來調整，從而使得行業(yè)不會在高點徘徊過長時間而“過分透支需求”，這樣的結果是使得下一個小周期的向上階段（明年下半年靠后）更具彈性。

“未來地產(chǎn)股的修復空間仍取決于無風險利率的改善?！壁w可表示，未來無風險利率很難惡化且仍有改善空間，從而使得估值修復邏輯得以持續(xù)，“當然這個修復是有頂?shù)?，?0%-15%，屆時漲速也將放緩”。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險，華泰證券分析師李超認為，現(xiàn)在想著房地產(chǎn)行業(yè)“崩盤”還有些“杞人憂天”。

“在‘資產(chǎn)荒’的大背景下，貨幣很可能追求稀缺的一線城市和局部二線城市地產(chǎn)，房價具備上漲的貨幣因素。此外，房價上漲還受經(jīng)濟和人均收入增長、城鎮(zhèn)化、房屋土地的供給、人口、稅收、買漲不買跌的交易心理等多因素影響，這些因素共同構成房價上漲的主要因素。”李超指出，日本在20世紀90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅的背景在于央行連續(xù)加息以及對地產(chǎn)企業(yè)的限貸，美國2007年開始的房價下跌同樣始于美聯(lián)儲加息以及隨之引發(fā)的次貸危機。因此，從國際比較的角度看，各國歷史上房地產(chǎn)市場大幅下跌或崩盤，都存在利率水平上升的宏觀背景。

“這一點和我國當前情況有所不同。目前中國利率水平尚處于下降通道。央行也看不出通過加息來收緊貨幣政策的意圖，仍看不到房地產(chǎn)崩盤的貨幣因素?！崩畛瑥娬{。