戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截至八月份，中國(guó)海外地產(chǎn)投資(大宗交易)總額再創(chuàng)新高，達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。

戴德梁行大中華區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理陳妍斐認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺，以及核心或核心增長(zhǎng)型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓，越來越多國(guó)內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機(jī)會(huì)。另一個(gè)原因則是匯率波動(dòng)，預(yù)計(jì)中國(guó)的海外投資在中短期內(nèi)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

萬(wàn)國(guó)置地總裁史銳雪在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)正面臨資產(chǎn)荒?！氨热鐐€(gè)人如果有100萬(wàn)人民幣可能并沒有什么投資方向。對(duì)中國(guó)人來講，可能最穩(wěn)健的投資就是房產(chǎn)，國(guó)內(nèi)的買不了，就轉(zhuǎn)投國(guó)外主流國(guó)家的項(xiàng)目。”

不過，首創(chuàng)置業(yè)股份公司設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心副總經(jīng)理秦江表示，海外投資作為資產(chǎn)配置的一種可以選擇，但并不適合所有人。他認(rèn)為，對(duì)于個(gè)人買家而言，家庭資產(chǎn)在2000萬(wàn)以下沒有必要考慮海外投資。

海外投資潮

戴德梁行預(yù)測(cè)，2016年全年，中國(guó)對(duì)外大宗交易將比去年同期增長(zhǎng)37%，投資額有望創(chuàng)新高至350億美元，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本流入潮才剛剛開始。

戴德梁行表示，美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在近期內(nèi)仍將是中國(guó)海外投資的熱門目的地。長(zhǎng)期來看，隨著中國(guó)投資群體在海外資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力的不斷提升，投資模式將更多元化，投資者將會(huì)嘗試通過投資基金或與當(dāng)?shù)赜袪I(yíng)運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)的公司組成聯(lián)營(yíng)體等方式投資海外地產(chǎn)。

據(jù)監(jiān)測(cè)，美國(guó)近期的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及美元的強(qiáng)勁走勢(shì)，使得前八個(gè)月國(guó)內(nèi)投資者在美國(guó)的投資量已達(dá)57%的市場(chǎng)份額。香港、澳大利亞、英國(guó)、加拿大均為今年投資熱門地。這五個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)占到今年海外投資的97%，相較去年更集中。

陳妍斐認(rèn)為，英國(guó)退歐不僅給中國(guó)投資者帶來了價(jià)格和利率上的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也意味著是收購(gòu)一些優(yōu)良資產(chǎn)難得的機(jī)會(huì)。最近的案例就是深圳萬(wàn)科于9月在倫敦收購(gòu)了Ryder Court 寫字樓。此物業(yè)為英國(guó)基金公司Henderson Group于英退歐公投后，為了應(yīng)對(duì)投資者的兌現(xiàn)需求而將Ryder Court進(jìn)行出售以增加現(xiàn)金儲(chǔ)備。

根據(jù) Real Capital Analytics (RCA) 統(tǒng)計(jì)，截至今年八月，寫字樓市場(chǎng)的交易金額占中國(guó)海外交易額的一半以上，酒店投資占據(jù)33%。

陳妍斐稱，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，比如美國(guó)、英國(guó)寫字樓租約通常為10年以上，這大幅度降低了物業(yè)空置的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，成熟市場(chǎng)的寫字樓資產(chǎn)抗跌性較強(qiáng)，保值性也較高。酒店物業(yè)雖然易受季節(jié)因素影響，但在美國(guó)，其平均資產(chǎn)回報(bào)率相較寫字樓物業(yè)更高。

警惕海外市場(chǎng)泡沫

史銳雪表示，其所在團(tuán)隊(duì)觀察海外市場(chǎng)泡沫時(shí)，關(guān)注的一個(gè)重要指標(biāo)就是租售比?！氨本?、上海不足2%，但休斯頓能達(dá)到6%-7%，拉斯維加斯能達(dá)到10%，芝加哥9%，租售比較高的城市是可以考慮投資的城市?！?

其續(xù)稱，判斷海外市場(chǎng)泡沫的另一個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)厝耸杖氡?，即普通人工作多少年能買房。比如，休斯頓的年輕人大概是3.8年能買一套。

史銳雪認(rèn)為，“澳大利亞當(dāng)前的泡沫就比較高。澳大利亞今年降息了幾次，從2015年年初到年底，澳大利亞貨幣貶值了10%，也就意味著房產(chǎn)也貶值了10%。另外，比如墨爾本市場(chǎng)本地人貸款可能會(huì)貸到80%-90%，杠桿使用率很高。所以就導(dǎo)致大部分澳洲本地人都在買房，實(shí)際上根本沒有這么多需求。我們認(rèn)為，因?yàn)榘拇罄麃喭恋睾芟∪?，如果?gòu)房者一定要去投資澳大利亞房產(chǎn)，且是出于剛需考慮，建議選擇悉尼，并盡量選擇別墅項(xiàng)目。”

瑞銀財(cái)富管理編制的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，部分城市中心的房?jī)r(jià)被嚴(yán)重高估。其中，溫哥華在2016年泡沫風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)居于首位。倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和香港也面臨較高的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。舊金山和阿姆斯特丹的房?jī)r(jià)偏離長(zhǎng)期基準(zhǔn)點(diǎn)，表明住房市場(chǎng)嚴(yán)重被高估。蘇黎世、巴黎、日內(nèi)瓦、東京和法蘭克福的估值也偏高。相比之下，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房?jī)r(jià)處于合理水平，而芝加哥房?jī)r(jià)則低于其歷史水平。

該機(jī)構(gòu)指出，處于泡沫危險(xiǎn)區(qū)的城市房?jī)r(jià)自2011年以來已平均上漲50%，而其他金融中心僅上漲13%。如此差距與各自當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和通脹率不符。這些城市的共同點(diǎn)是利率非常低，這與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)背道而馳。對(duì)多數(shù)估值過高的市場(chǎng)而言，隨時(shí)都可能引發(fā)價(jià)格大幅回調(diào)。

不過，史銳雪認(rèn)為，一些城市的泡沫還需要具體原因具體分析。比如，她不認(rèn)為溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。目前溫哥華房?jī)r(jià)是領(lǐng)漲全球，但這是因?yàn)闇馗缛A供給很小，但需求非常高。史銳雪分析，溫哥華在建的房產(chǎn)只能供市場(chǎng)消化3.5個(gè)月。因此溫哥華的房?jī)r(jià)是實(shí)際的剛需支撐。