今年Q3杭州辦公租賃需求釋放迅速 住宅價格泡沫隱現(xiàn)
世邦魏理仕昨日發(fā)布一則數(shù)據(jù)，對杭州2016年Q3物業(yè)地產(chǎn)市場進行回顧與未來的展望。
數(shù)據(jù)顯示，辦公需求快速釋放，寫字樓租賃市場迎來吸納量回升，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)與專業(yè)服務(wù)類租戶主導需求，年內(nèi)有望創(chuàng)空置率新低。
零售市場方面，新交付項目的試營業(yè)期帶來區(qū)域空置率的上漲，未來交付項目仍對這一數(shù)據(jù)產(chǎn)生壓力；潮流餐飲或成新發(fā)展面。
住宅市場三個月成交量環(huán)比基本持平，庫存再觸底，價格泡沫隱現(xiàn)。
世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞表示：“杭州今年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)預計令人滿意，但明年是供應大年，開發(fā)商需做好充分準備。住宅市場價格上漲迅速，非理性泡沫隱現(xiàn)，若進一步任性上漲將面臨更嚴厲的政策調(diào)控?！?
2016年 杭州物業(yè)市場三季度指標一覽
三季度優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場沒有新增供應。本季租賃市場，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)與專業(yè)服務(wù)類租戶主導需求。某房產(chǎn)入駐華峰國際商務(wù)大廈承租1,800平方米，兩家房產(chǎn)相關(guān)公司分別租賃UDC時代大廈整層，某律所入駐華潤大廈A座承租2,500平方米，多家房產(chǎn)建設(shè)企業(yè)入駐榮安大廈。此外，金融公司和互聯(lián)網(wǎng)科技亦較為活躍。城西浙商財富中心多家互聯(lián)網(wǎng)公司擴租，錢江新城兩家科技公司租賃浙江財富金融中心約1,000平方米；兩家外資銀行入駐嘉里中心共承租約1,900平方米。G20之后租賃市場回暖，主流吸納量仍然持續(xù)流向錢江新城與非核心商圈，市場總體空置率下降1.1個百分點至17.0%，平均租金報每月每平方米128.3元，環(huán)比增長0.5個百分點。我們預計未來年內(nèi)空置率仍將持續(xù)下滑，而隨著明年多個項目的新增交付，市場空置率將出現(xiàn)顯著上行，受此影響租金或?qū)p緩增長。
寫字樓銷售市場三季度新增供應236,648平方米，是上半年供應總量的近三倍，成交面積同比增長129.3% ，環(huán)比小幅下降。全市均價環(huán)比小幅增長7.2%，但仍順延近年趨勢，徘徊在回調(diào)階段。我們認為上季度信貸寬松政策和增值稅方案變化的利好消息仍然持續(xù)為市場帶來正面影響，但是大供應量帶來的供需疏離仍存隱憂。個別高端項如中海寰宇商務(wù)中心，西溪首座，遠洋國際中心等項目持續(xù)熱銷，預計在未來6-12個月內(nèi)將延續(xù)此勢頭。而平安金融中心和來福士的即將交付，也致使錢江新城熱度持續(xù)增高。
優(yōu)質(zhì)商鋪市場–潮流品牌仍受市場熱捧，特色餐飲成為重要擴展面
2016年第三季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場新增尚城1157和杭州大廈501城市廣場兩個項目，交付約130,000平方米。季度內(nèi)，潮流商業(yè)仍然吸引眼球，其中特色休閑餐飲正在成為重要組成部分。尚城1157項目首批試營業(yè)品牌包括Paulaner德國餐廳等，解百新元華三樓籌備特色西餐酒吧Marquee Lakeside Bar。另外，兒童相關(guān)業(yè)態(tài)仍然得市場青睞。城北萬達三樓主力店孩子王正式開業(yè)，城西銀泰中庭引入海洋球等兒童玩樂體驗設(shè)施，同時501城市廣場導入三樓整層童玩商業(yè)。因新增項目尚處試營業(yè)，本季度空置率上升4.3個百分點為7.0%，購物中心首層平均租金報價仍維持在每天每平方米35.1元。
未來六個月核心商圈還將迎來嘉里中心和國大城市廣場兩個項目的交付，屆時將大大提高延安路西側(cè)的商業(yè)氛圍，為武林商圈再添潮流元素。
高檔住宅市場–庫存創(chuàng)新低，新政為市場降溫
年初以來去庫存的市場導向效果顯著，宅地市場的屢創(chuàng)新高為周邊區(qū)域銷售項目帶來強勁的推高助力。三季度全市一手住宅市場成交4.3萬套，與上季度基本持平，同比增長65%，成交均價報每平方米18,563元，環(huán)比增長7.9%，同比上升16.1%；其中均價3萬以上交易成交4,775套，環(huán)比增長164.4%，占到總成交量的11.1%。成交均價則圍繞每平方米40,000元左右輕微回調(diào)。另一方面，新增供應19,769套，環(huán)比減少56.2%；季末庫存62, 638套，環(huán)比降低8.4%，繼上季度后再創(chuàng)歷史新低。
季末政府出臺新政，暫停市區(qū)購房入戶，部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?，調(diào)整住房公積金貸款條款，提高二套房首付比例等，主要發(fā)力抑制投資投機需求，逐步為市場降溫；但同時也挫敗了部分改善需求的積極性，將對一段時間內(nèi)的交易量產(chǎn)生影響。
土地市場–土地價值持續(xù)升溫
三季度主城區(qū)非工業(yè)土地出讓6宗，總面積247,011平方米，環(huán)比增長94.6%，溢價率增長放緩，上升8.5個百分點至83.3%。涉宅用地成交繼續(xù)量價雙漲，平均溢價率高達82.5%，環(huán)比增加13.7個百分點；本季度僅出讓一宗純商業(yè)用地，無溢價。住宅和辦公性質(zhì)的地塊仍然是溢價的主要貢獻類型，我們認為市場對此的正面預期在今后還將持續(xù)。季末出臺新政調(diào)整土地供應競價方式，分級捆綁開發(fā)建設(shè)條件與溢價率，我們認為這可能帶來土地價值調(diào)整的新篇章。
工業(yè)物業(yè)市場–工業(yè)用地成交回暖，高標倉庫或迎空置新高
本季度全市工業(yè)用地出讓28宗約94萬平方米，接近上半年成交總量，交易均價報每平方米558.2元，同比增長7.2%。其中蕭山和余杭較為活躍。未來經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及周邊仍然是工業(yè)用地供應的重點區(qū)域。
三季度高標準倉庫無新增交付，少量小面積退租空置率較上季度輕微上升0.8個百分點，至21.1%，平均租金穩(wěn)定維持在每月每平方米37.4元。未來，計劃年內(nèi)交付的普洛斯錢江物流園和豐樹蕭山物流園以及樂歌杭州物流園項目，將帶來近30萬平方米新增供應，市場空置率近期內(nèi)將繼續(xù)走高，對租金增長產(chǎn)生一定壓力。
