投資寫字樓 有哪些因素是不可忽視的？
2008年以后，隨著房地產(chǎn)崛起，中國(guó)富人榜發(fā)生了變化，房地產(chǎn)生力軍強(qiáng)力進(jìn)駐，人們開始把投資的目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)中主要的投資項(xiàng)目為住宅、商鋪、寫字樓這三個(gè)熱門類型，投資前了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是每個(gè)投資者必學(xué)的事情，下面小編就為各位網(wǎng)友講述這三者之間的區(qū)別與投資注意事項(xiàng)。
公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。市場(chǎng)上關(guān)于不同項(xiàng)目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)，投資者應(yīng)如何選擇適合自己的產(chǎn)品？如何最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大收益，走訪了一些投資者及研究機(jī)構(gòu)，他們對(duì)于公寓、商鋪、寫字樓三種業(yè)態(tài)投資價(jià)值的分析判斷具有一定參考價(jià)值。
商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐！
選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說“一步差三市”，很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。
其次，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是首付50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢。
商鋪就像古典音樂一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。
酒店式公寓——投資住宅的新寵
由于現(xiàn)在的一些大中城市，人口流動(dòng)性增強(qiáng)，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢(shì)直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時(shí)，各大中城市已經(jīng)形成高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。
業(yè)內(nèi)人士稱，酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時(shí)與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級(jí)酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國(guó)際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場(chǎng)中的其他樓盤，突出自我個(gè)性，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。
通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服務(wù)相對(duì)酒店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。但作為中高檔項(xiàng)目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報(bào)周期較長(zhǎng)，所以更適宜中長(zhǎng)線投資者。
寫字樓——不能忽視空置率
專家認(rèn)為，投資寫字樓產(chǎn)品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競(jìng)品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類產(chǎn)品的空置情況，以篩選前景更佳的項(xiàng)目。
投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當(dāng)然，寫字樓自身價(jià)值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對(duì)于日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。另外，投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段外，也要看政府的規(guī)劃，因?yàn)樗鼪Q定了以后的發(fā)展方向。
業(yè)內(nèi)人士提醒，寫字樓雖然有較高的投資回報(bào)率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者要慎重。
交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個(gè)重要方面。個(gè)人投資寫字樓對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。(來源：老王觀樓市)
