你猜未來10年 北上廣深誰的房價漲得最兇？
你猜未來10年，北上廣深誰的房價漲最兇？
你一定認(rèn)為是上海，因為它早已在超級都市化的進(jìn)程中占得先機；小編的一位同事則站隊北京，他看到的是我們國家不可忽視的行政力量；但小編相信，未來十年樓市爆發(fā)力最大的是深圳。
這個問題，我們得去問小學(xué)生。
房地產(chǎn)本質(zhì)上做的是人口生意，人口凈流入意味著堅挺的承接力。而實打?qū)嵉男W(xué)生數(shù)量變化，是反映人口流動的一個真實指標(biāo)——全國小學(xué)入學(xué)率接近100%，數(shù)量還是“數(shù)人頭”數(shù)出來的，不是抽樣調(diào)查出來、更不是估計出來的。
小學(xué)生數(shù)量變化與城市吸引力、房價起伏密切相關(guān)，每一個孩子的背后都是一個家庭，他們的爸媽是建設(shè)這個城市的中堅力量，而他們自己，可都是未來的“韭菜”啊！
從全國范圍來看，“00后”人口大致比“90后”減少了約3000萬。2008年到2015年，小學(xué)生在校人數(shù)下降了6.19%。這大概也是我們聲勢浩大的去庫存運動的一個側(cè)影。
哪里在增長？7年來，深圳的小學(xué)在校生增長率達(dá)到了驚人的47.6%，差不多是7年漲一半的節(jié)奏，在一線城市中增速最快，目測幾年后達(dá)到100萬不是問題。這成為深圳從去年開始房價暴漲的一個必要條件。
上海和北京的小學(xué)在校生增長率確實挺高，分別達(dá)到35.24%和28.79%，但仍趕不上深圳。廣州更是只增長8.69%，部分解釋了過去幾年廣州房價的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北上深和部分二線城市！
從更長的時間段看，深圳由于源源不斷的移民進(jìn)入，在校小學(xué)生數(shù)量是四個一線城市中唯一一個自改革開放以來從沒下跌過的城市，而且這個折線圖，越走越陡！
數(shù)據(jù)來源于深圳2015年統(tǒng)計年鑒
北京與上海，計劃生育政策、人口控制政策等造成的影響都非常明顯，走出了一個相似的波浪形漲跌，且整體趨勢仍是下跌，就算正在抬頭的北京，相比深圳也更加平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)來源于北京、上海2015年統(tǒng)計年鑒
在校小學(xué)生數(shù)量是一個窗口，透過它，不必談太多經(jīng)濟大勢、產(chǎn)業(yè)布局、科技創(chuàng)新、氣候條件……我們就能很直觀地看到深圳未來10年的住房需求之旺盛，房價再漲之必然。加之深圳近幾年都在大力增加戶籍人口，這是把一個家庭穩(wěn)固在當(dāng)?shù)氐囊粋€重要方式。
而且，深圳土地供應(yīng)量本就緊張，要么圍海造地，要么深莞惠融城，但10年間真能變出那么多土地和住宅嗎？至少現(xiàn)在看來，難度遠(yuǎn)大于京滬。
這是一個長期的判斷，放在中國樓市的大背景下，則是行情好時，深圳會漲得比較多；行情淡甚至下跌時，深圳會比較有能力更快復(fù)蘇。
只要堅持這個基本判斷，旺財就算看到統(tǒng)計局十月上半月的數(shù)據(jù)顯示深圳房價下跌0.3%也不會方，反而要把它當(dāng)作一次洗牌機會和看房的時間窗口，靜等真正有價值的房子在市場中脫穎而出。
想買房的，快多去觀察比對吧，至于觀察哪些方面，在昨天的看房課里旺財已經(jīng)說的很清楚，就等你行動了！
