“商改寫”成新趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)來了？
近年來，遭遇泡沫化、同質(zhì)化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場(chǎng)正走向深水區(qū)，洗牌已不可避免。與零售物業(yè)市場(chǎng)相比，寫字樓市場(chǎng)受電商沖擊非常小、運(yùn)營(yíng)管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。因此，一段時(shí)間以來，“商改寫”成為北京為數(shù)不少的傳統(tǒng)商業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的一種趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)要來了
商場(chǎng)從初期的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)和資本競(jìng)爭(zhēng)，租金漲幅減緩，開發(fā)商面對(duì)物業(yè)逐步老化、經(jīng)營(yíng)赤字等尷尬，更愿轉(zhuǎn)投租金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的寫字樓。
首先，隨著國(guó)內(nèi)城市不斷發(fā)展，一線城市核心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)趨近飽和，出現(xiàn)泡沫可能性極低。例如，北京四環(huán)內(nèi)幾乎無可在開發(fā)商業(yè)用地，升值空間高。短期內(nèi)，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率將持續(xù)處于低位。
其次，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，創(chuàng)業(yè)公司不斷增加使得市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求逐年增大。同時(shí)，隨著科技的不斷發(fā)展，企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求也越來越高，傳統(tǒng)寫字樓已無法滿足市場(chǎng)需求，供需關(guān)系使得寫字樓不斷穩(wěn)健發(fā)展。
商場(chǎng)趨同嚴(yán)重，伴隨著電商業(yè)不斷緊逼，尋求新的方式突圍勢(shì)在必行。易居研究院庫(kù)存報(bào)告顯示商業(yè)用房和寫字樓的去庫(kù)存周期分別為150.4個(gè)月和119.8個(gè)月，商場(chǎng)改為寫字樓不僅提高了土地利用率，也符合了市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展。
“商改寫”也面臨不小的挑戰(zhàn)
在寸土寸金的北京、上海、深圳等一線城市，核心區(qū)的寫字樓一間難求，但在非熱點(diǎn)區(qū)域，寫字樓的庫(kù)存壓力遠(yuǎn)非想象。目前非核心區(qū)域的寫字，紛紛想方設(shè)法"寫改住"，即通過打擦邊球的做法，將寫字樓的功能變?yōu)榫幼」δ?，這就是商住公寓的由來。
另一方面，即使是核心區(qū)的“商改寫”，也存在著這樣那樣的問題。雖然這么一改，租金馬上翻倍，但業(yè)內(nèi)也不乏質(zhì)疑之聲，辦公業(yè)態(tài)和零售業(yè)態(tài)相比，大到土地性質(zhì)、規(guī)劃面積要求，小到外立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間劃分等要求都截然不同，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰(zhàn)，耗時(shí)往往超過預(yù)期。
拿一些最流行的聯(lián)合辦公空間為例，由于作為商場(chǎng)時(shí)，采光等標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，尤其是地下空間，改造為辦公空間，往往改造費(fèi)用會(huì)很多，然后按照工位計(jì)算。按每個(gè)工位1500元計(jì)算，一個(gè)十人小公司要支付的費(fèi)用是一年十幾萬(wàn)的房租成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于租一個(gè)商辦樓的租金。而大型的公司，是不屑于去租商場(chǎng)改過來的寫字樓。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平在接受媒體采訪時(shí)表示，“商業(yè)改辦公”首先得看當(dāng)年拿地的土地性質(zhì)是否包含辦公用途，其次商業(yè)的公共空間較大，改成辦公樓一定會(huì)填補(bǔ)樓板面積，重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會(huì)出現(xiàn)巨大的面積浪費(fèi)。以2013年初就開始調(diào)整的一處知名商場(chǎng)為例，項(xiàng)目放棄了購(gòu)物中心的定位，將高層空間清理出用于辦公，而低層則加重寫字樓的相關(guān)服務(wù)配套，包括增加餐飲及社交、休閑的消費(fèi)場(chǎng)所等，但由于很多資源并不匹配改造后的空間，賬也算不過來，因此直到目前調(diào)整仍未完成。
