房企補(bǔ)倉再引土拍熱 廣州長沙刷新土地單價(jià)紀(jì)錄
國慶樓市集中調(diào)控一個(gè)月后，雖然很少出現(xiàn)地王，但土地價(jià)格依然居高不下。多城市近日的土地拍賣會(huì)上，部分城市的土地價(jià)格，再次被刷新。
一天推出10宗土地，9宗成交的地塊中產(chǎn)生了7宗高價(jià)地，其中一塊還刷新了廣州（樓盤）最高土地單價(jià)紀(jì)錄。在11月22日一天的時(shí)間里產(chǎn)生多幅高價(jià)土地的，是此前在四個(gè)一線城市中房價(jià)和地價(jià)都較低的廣州。同一天，長沙（樓盤）、武漢（樓盤）漢陽也分別產(chǎn)生了其單價(jià)和總價(jià)地王。而在11月21日，福州（樓盤）土地拍賣會(huì)多宗住宅用地也受到開發(fā)商追捧。
“調(diào)控很嚴(yán)厲，但房企仍然看多有潛力的城市。熱點(diǎn)城市但凡有土拍，雖然地王少了很多，但土地市場的熱度仍然很高?！币患覚C(jī)構(gòu)分析師說。
地價(jià)居高不下
國慶廣州出臺(tái)八條調(diào)控政策后一個(gè)月，廣州單價(jià)地王紀(jì)錄被刷新。
11月22日龍湖與首開聯(lián)合體以32億元的總價(jià)，拍得廣州白云新城一幅住宅地。如將配建面積及保障房建安成本計(jì)入其中，龍湖、首開聯(lián)合體所拍白云新城的樓板價(jià)將高達(dá)4.7萬元/平方米。
據(jù)了解，白云新城地塊周邊新房售價(jià)約在4萬元-4.5萬元/平方米，即所拍土地價(jià)格已經(jīng)超過周邊在售新房價(jià)格。按4.7萬元/平方米的樓板來推算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來的售價(jià)在8萬元-9萬元/平方米左右。
白云新城所拍的樓板價(jià)不僅超過了周邊在售新房價(jià)格，還刷新了雅居樂今年八月所拍北大物流地塊3.7萬元/平方米的紀(jì)錄，晉升為廣州最新的單價(jià)地王。
廣州拍出單價(jià)地王同一日，武漢漢陽也拍出了總價(jià)地王，長沙則拍出一幅高溢價(jià)地塊。
在11月22日武漢限購升級(jí)后的首場土拍賣會(huì)上，平安以110.65億元的總價(jià)拍下了武漢漢陽楊泗港地塊。雖然未觸及122億元的最高限價(jià)，但110.65億元的價(jià)格已經(jīng)令其成為漢陽的總價(jià)地王。
與武漢漢陽拍出總價(jià)地王同一天，廈門（樓盤）建發(fā)11月22日以29億元的總價(jià)，獲得長沙梅溪湖B-39地塊約120畝的住宅用地，溢價(jià)180%?；蛟S9240元/平方米的樓板價(jià)以一二線城市的標(biāo)準(zhǔn)來看，價(jià)格水平并不高。但建發(fā)所拍的梅溪湖地塊，卻是長沙第一次突破9000元/平方米大關(guān)，因而在業(yè)界看來，建發(fā)當(dāng)天拍下的地塊算得上是長沙新晉的單價(jià)地王。
分析人士指出，幾塊高價(jià)地的背后是暗流涌動(dòng)的開發(fā)商對(duì)土地的饑渴。
廣州樓板單價(jià)被刷新的同時(shí)，土地市場向來不溫不火的廣州在11月22日共推出10宗土地。這10宗出讓的土地中，除金融城地塊因持65%用于交通樞紐被指條件嚴(yán)格而流拍外，當(dāng)天廣州九幅成交的土地中，共產(chǎn)生了七幅高價(jià)土地。
在廣州一天從土地出讓金獲得的205億元收入中，龍湖、首開、保利三家房企貢獻(xiàn)了139億元。這其中保利64億奪得兩幅廣鋼新城商住用地；奪得前述廣州單價(jià)地王后，龍湖首開又斥資43億拿下了廣州開發(fā)區(qū)一宗土地。
隨著這次土拍，被指拉了一線城市房價(jià)后腿的廣州，正在逐漸刷出新的房價(jià)坐標(biāo)系。廣州白云新城、海珠、廣鋼新城的土地單價(jià)，均超過了4萬元/平方米。
廣州土拍會(huì)前一日，福州11月21日也迎來調(diào)控后的土拍會(huì)，推出15宗土地。這其中9幅住宅用地均受到熱捧，樓板價(jià)均超過2萬元/平方米，還有四幅土地樓板價(jià)超過3萬元/平方米。
地王現(xiàn)象再抬頭？
有開發(fā)商指出，當(dāng)前調(diào)控政策相當(dāng)嚴(yán)厲，然而開發(fā)商補(bǔ)倉土地的想法還是很強(qiáng)烈。
供地少，買地的多，被認(rèn)為是土地價(jià)格難以降下來的原因之一。有媒體報(bào)道，廣州前三季度共推出53宗土地，成交面積約378萬平方米；而前三季廣州住宅出讓面積200萬平米，只有去年全年的28%。
一家大型房企區(qū)域經(jīng)理告訴記者，雖說很多城市都出了高價(jià)地，土地出讓金規(guī)模也不斷走高。但很多城市的土地出讓數(shù)量，并沒有大幅度增加。
“以上海為例，雖然滬拍地金額大幅增長，但出讓幅數(shù)和規(guī)模其實(shí)有所下降；出讓金增加，主要是單塊土地的價(jià)格增長。有些城市也很相似。土地供應(yīng)沒有大幅增加，開發(fā)商很饑渴，所以遇到土拍幾乎要使出全力去拍地，也使得地價(jià)很難降下來。”前述房企區(qū)域經(jīng)理說。
不過在嚴(yán)厲的調(diào)控下，土地市場的高價(jià)地現(xiàn)象，較此前出現(xiàn)了明顯減少。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，以10億元地塊+溢價(jià)率100%為標(biāo)準(zhǔn)，前十個(gè)月全國共出現(xiàn)213幅高價(jià)地，19家大型房企獲得的662宗地塊，總拿地金額7013億元。而122宗高溢價(jià)率地塊的總金額，達(dá)到2509億元。
同樣按前述高價(jià)地標(biāo)準(zhǔn)，全國10月單月只出現(xiàn)了17宗高價(jià)地，而11月截止到20日只有12宗高價(jià)地。
中原地產(chǎn)分析師指出，當(dāng)前除濟(jì)南（樓盤），天津（樓盤）等城市外，各城市高溢價(jià)率地塊明顯減少。
“雖然在熱點(diǎn)城市，房企搶地現(xiàn)象依然在持續(xù)。但通過增加持有、設(shè)置限價(jià)等政策調(diào)控，已經(jīng)使得前期地王集中區(qū)域，開始出現(xiàn)地價(jià)降溫的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)分析師說。
另一方面，隨著商品房成交量的下降，以及對(duì)房企拿地資金施行嚴(yán)格監(jiān)管，業(yè)界認(rèn)為開發(fā)商拿地資金正在受到越來越多的限制。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部董事謝晨指出，開發(fā)商熱衷拿地，一是因?yàn)榍叭径荣u了大量房子，手中現(xiàn)金充裕；再者通過銀行借貸、發(fā)債等再融資手段，來增加企業(yè)杠桿率。
“如果開發(fā)商只是看多樓市而手中沒錢，將有心無力，很難炒高土地價(jià)格。預(yù)計(jì)本輪調(diào)控會(huì)持續(xù)較長時(shí)間，開發(fā)商雖然當(dāng)下資金很充裕，但如果成交半年以上陷入低谷，很難有資金拍高價(jià)地。另外，對(duì)開發(fā)商拿地資金的監(jiān)管，也將逐漸降低企業(yè)杠桿率?！?
中原地產(chǎn)監(jiān)測，從國慶后調(diào)控的情況來，主要市場10—11月成交量下調(diào)幅度都在50%左右，市場快速回落到了2015年的平均水平。
中原地產(chǎn)在近日的一份報(bào)告中認(rèn)為，預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期將持續(xù)6-9個(gè)月，后續(xù)庫存也將在年末出現(xiàn)上升。在此背景下，如果對(duì)樓市的資金以及調(diào)控政策持續(xù)收緊，被調(diào)控部分城市房價(jià)不排除出現(xiàn)10%以上價(jià)格下調(diào)空間的可能性。
