開發(fā)商自持物業(yè)能抑房價(jià)？
11月16、17日，北京首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場競拍結(jié)果出人意料，4宗地塊的住宅都由開發(fā)商100%自持。其中，海淀西北旺20號地塊被中糧＋首創(chuàng)＋天恒聯(lián)合體以總價(jià)57.6億元摘得，且需自持住宅面積100%及商業(yè)面積10%。另外3宗地塊，每一塊都至少有4個(gè)開發(fā)商主體投報(bào)住宅自持100%，從而進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序”，競投企業(yè)的建設(shè)方案將于10個(gè)工作日后遞交。
自持出讓模式不樂觀
所謂“100%自持”，是指原先開發(fā)建設(shè)后，通過銷售一次性回籠資金的物業(yè)，現(xiàn)在由開發(fā)商完全持有。北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批試點(diǎn)地塊是落實(shí)北京市“930”新政的具體舉措，通過限定銷售房價(jià)、設(shè)定地價(jià)上限、競投企業(yè)自持面積比例、競投建設(shè)品質(zhì)方案等多項(xiàng)措施來促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。競投企業(yè)自持商品住房的面積，將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。也就是說，鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。
這樣的開發(fā)商“自持制度”上海也有。自5月份保利拿下浦東周浦“地王”后，宅地出讓條件就設(shè)置了“15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府，且自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不能成立獨(dú)立的商業(yè)公司，不能做商業(yè)，不能辦小產(chǎn)證?！?
那么，這樣的自持制度真的可以抑制房價(jià)嗎？一位曾參與土地拍賣的開發(fā)商對記者坦言，“其實(shí)企業(yè)內(nèi)部都在算賬，如果有持有要求，我們就按持有的方法計(jì)算成本，所以只是控制當(dāng)下樓板價(jià)而已，至于背后真實(shí)的樓板價(jià)，現(xiàn)在的計(jì)算口徑很多，最"暴力"的是直接把15%剔除。”克爾瑞地產(chǎn)研究也認(rèn)為，像北京這種100%自持的出讓模式不容樂觀，這不僅加大了未來項(xiàng)目資金變現(xiàn)的難度，給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，而且由于住房部分不可售，照此模式推演下去，北京新房供應(yīng)量將更為緊缺，會進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場本就供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，倒逼房價(jià)快速上漲。即使短期內(nèi)房價(jià)漲幅趨于平緩，一旦限制性措施略有松動，便可能出現(xiàn)爆發(fā)性上漲。
克爾瑞地產(chǎn)研究表示，一線城市房價(jià)過快上漲的本質(zhì)還是供需錯(cuò)位，供地指標(biāo)與市場需求長期不匹配，土地供應(yīng)量遠(yuǎn)不及商品房成交規(guī)模?？v觀紐約、東京等特大城市發(fā)展歷程，人口向特大城市聚集的過程并不可逆，因此“以房控人”發(fā)展策略還是過于理想化。因此，建議長期還應(yīng)“以疏為主”，一方面，加大一線城市土地供應(yīng)，緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀；另一方面，加緊發(fā)展中小城市醫(yī)療、教育、交通等公建配套，有序引導(dǎo)人口向中小城市遷移。
資產(chǎn)證券化是“出路”
那么，開發(fā)商會怎樣持有這些物業(yè)呢？據(jù)了解，歐洲發(fā)達(dá)國家的成熟房地產(chǎn)市場，持有型物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50%左右。而在我國，持有型物業(yè)主要以商辦類物業(yè)為主，持有住宅物業(yè)的幾乎沒有，原因一是住宅相對稀缺，比商辦物業(yè)銷售容易；二是宅地價(jià)格高，靠持有—出租很難收回成本，有的項(xiàng)目回收期可能超過二三十年；三是住宅物業(yè)多面對居民，管理難度大、問題多。
對此，億翰智庫研究總監(jiān)張化東表示，開發(fā)商可通過資產(chǎn)證券化方式，將租賃項(xiàng)目打包成金融產(chǎn)品，以獲取高額現(xiàn)金流，進(jìn)行其它項(xiàng)目的開發(fā)，“按照租賃協(xié)議可以算出未來現(xiàn)金流，有穩(wěn)定現(xiàn)金流都是可以資產(chǎn)證券化的，租金一個(gè)億打包成10億元規(guī)模的金融產(chǎn)品，年化回報(bào)率就是10%?！贝送猓_發(fā)商還可將自持項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，或者抵押給銀行進(jìn)行高額貸款。
目前，市場上已有此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在運(yùn)作。例如，“一米好地”就是將房產(chǎn)商的公寓、辦公空間的租約收入，或精品酒店的運(yùn)營收入等現(xiàn)金流資產(chǎn)進(jìn)行折現(xiàn)，打包成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，為投資者提供眾籌標(biāo)的，這種“存量地產(chǎn)改造運(yùn)營＋金融＋互聯(lián)網(wǎng)”的輕資產(chǎn)投資模式獲得不少投資者認(rèn)可，上線產(chǎn)品的募集往往是秒殺結(jié)束。
此外，發(fā)展租賃住宅業(yè)務(wù)、養(yǎng)老物業(yè)也是一種路徑。前者是國家明確鼓勵(lì)的發(fā)展方向，可能會有不少政策支持；后者雖然缺少賺錢效應(yīng)，卻是不可否認(rèn)的藍(lán)海市場，隨著高凈值人士步入老年，社會養(yǎng)老服務(wù)有望獲得發(fā)展，在高端住宅小區(qū)發(fā)展養(yǎng)老公寓，可以推廣子女和父母同住一小區(qū)的養(yǎng)老模式。
