用法律終結(jié)住宅“70年大限”的公眾焦慮
完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度最終得從政策層面落實(shí)到法律層面，推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化。
70年住宅土地使用權(quán)到期怎么辦？這一直是困擾不少老百姓(603883,股吧)的帶有普遍性的公眾焦慮。日前頒布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》提出，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。這意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。
在我國(guó)，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。不少人拿出幾乎畢生的家庭積蓄買(mǎi)房置業(yè)，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋亍７慨a(chǎn)土地使用權(quán)到期該如何續(xù)期，70年后應(yīng)不應(yīng)該再交一大筆出讓金，這些無(wú)疑是廣大老百姓格外關(guān)注的民生問(wèn)題。
國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年，但一些地方因?yàn)楦鞣N原因，確實(shí)存在低于70年的情況。
目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。盡管物權(quán)法明確提出自動(dòng)續(xù)期，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來(lái)說(shuō)難以操作。
完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度最終得從政策層面落實(shí)到法律層面，推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化。房產(chǎn)土地使用權(quán)到期該如何續(xù)期不只是一個(gè)政策問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)涉及物權(quán)法的法律問(wèn)題，亟待從立法上補(bǔ)上這個(gè)法律補(bǔ)丁，給土地使用權(quán)“撞限”一個(gè)法律意義上的“說(shuō)法”，否則無(wú)法緩解公眾對(duì)于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮。
建議立法部門(mén)認(rèn)真貫徹《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》的精神，高度關(guān)注“住宅用地使用權(quán)續(xù)期”問(wèn)題，盡快修改完善物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)，徹底終結(jié)廣大業(yè)主們的焦慮。實(shí)際上，住宅用地使用權(quán)續(xù)期已經(jīng)成為民眾生活的公共議題，立法機(jī)關(guān)有必要及時(shí)回應(yīng)社會(huì)的這一立法關(guān)切，盡快啟動(dòng)修法程序，增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心。政策調(diào)整只能暫時(shí)緩解“撞限房”問(wèn)題，無(wú)法從法律上給出權(quán)威的解決方案。“住宅用地使用權(quán)續(xù)期”之所以成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題，根本原因在于相關(guān)法律尤其是物權(quán)法的缺失，這個(gè)法律缺陷顯然不能靠打政策補(bǔ)丁而應(yīng)打上法律補(bǔ)丁，不能只靠政府部門(mén)給說(shuō)法,而應(yīng)由最高立法機(jī)關(guān)給出權(quán)威的說(shuō)法，修改物權(quán)法并出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則。
當(dāng)然，物權(quán)法的修改需要一個(gè)過(guò)程，比較現(xiàn)實(shí)的是先由最高人民法院抓緊調(diào)研，出臺(tái)一個(gè)針對(duì)性強(qiáng)的司法解釋。然后，盡快啟動(dòng)物權(quán)法的修改程序。 期待有關(guān)立法部門(mén)和司法機(jī)關(guān)及時(shí)回應(yīng)社會(huì)對(duì)房產(chǎn)土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的法律關(guān)切，以修改完善法律和出臺(tái)司法解釋等形式，盡快補(bǔ)上土地使用權(quán)續(xù)期的法律補(bǔ)丁，用法律終結(jié)住宅“70年大限”的公眾焦慮。
