中產(chǎn)租房越來越多 不用擔心房價下跌造成資產(chǎn)縮水
有著高收入做保障的中產(chǎn)階層也會租房住嗎?答案是肯定的。
相對于成為一個“房奴”中產(chǎn)，有沒有人考慮過選擇租房住呢?在國內(nèi)某知名社交網(wǎng)站上，有網(wǎng)友發(fā)出這樣的疑問。這位網(wǎng)友指出，隨著房價越來越高，不管是首次買房，還是換房，每個月差不多一半的家庭收入都用在了還貸上面，讓自己的生活帶上了枷鎖，不敢消費，不敢輕易換工作出去闖蕩，更沒有辦法提高自己的生活品質(zhì)。該網(wǎng)友的發(fā)問，引起了強烈的共鳴，這是我們想要的生活嗎?
其實，上述網(wǎng)友的發(fā)問并非矯情，而是“大城市、居不易”的真實寫照。也正是因為如此，有人一反傳統(tǒng)觀念，坦然接受租房這種住房消費方式。有來自香港的市場調(diào)查機構(gòu)針對內(nèi)地大城市中產(chǎn)階層的一項調(diào)查結(jié)果顯示，有28.36%的受訪者表示，是否購房并非衡量新中產(chǎn)階層的因素。在高房價的背景下，租房也被新中產(chǎn)階層坦然接受，這與以往中國傳統(tǒng)的“居者有產(chǎn)權”觀念有了一些變化，接受租房生活方式的中產(chǎn)階層數(shù)量明顯增多。
在進一步討論中產(chǎn)租房這個話題之前，我們有必要先厘清“中產(chǎn)階層”這個概念。記者了解到，目前我國官方并未給中產(chǎn)階層一個明確的定義，而且社會上關于中產(chǎn)階層的界定也存在諸多爭議和分歧。也有海外智庫曾針對我國的個人收入情況，就中產(chǎn)家庭的界定給出過一些標準，如《經(jīng)濟學人》雜志對我國的中產(chǎn)階層定義是：家庭年收入在1.15萬到4.3萬美元，即家庭年收入8萬到30萬元人民幣之間的群體。該標準是按照國際上通行的對中產(chǎn)階層的定義來進行劃分的，指其收入和財產(chǎn)處于社會平均水平及其附近區(qū)間人員的集合。但由于我國現(xiàn)階段社會平均工資水平不高，而且中間部分群體數(shù)量也不大，這樣的界定并不符合我國實際情況。因此國內(nèi)有學者對我國中產(chǎn)階層重新做了界定：其收入處于全國或當?shù)厣鐣骄脚c較高水平之間，達到2~3倍，其家庭生活水平達到全國或當?shù)匦】蹬c比較富裕程度之間的人員。
按照這樣的標準進行劃分，我們認為中產(chǎn)階層家庭年收入應該達到17萬~40萬元之間，同時還擁有一定數(shù)量的金融資產(chǎn)。不同的城市，標準各不相同，如一線城市上海，以2015年居民可支配收入49867元估算，家庭年收入需達到40萬元才滿足中產(chǎn)標準;而二線城市合肥2015年人均可支配收入為26605元，家庭收入達到20萬元左右便可成為中產(chǎn)。
租房生活更加輕松
與絕大多數(shù)剛剛參加工作的大學畢業(yè)生買不起房而被動選擇租房有著本質(zhì)區(qū)別的是，中產(chǎn)階層選擇租房生活，關鍵因素并不在于買不起房，而是不想因為買房讓自己背負沉重的經(jīng)濟負擔，進而影響到自己的生活品質(zhì)，因此主動選擇以一種較為輕松的方式來達到實現(xiàn)改善居住條件的目的。
隨著房價的上漲，在北京、上海等一線城市，購房門檻越來越高。以上海為例，根據(jù)同策咨詢市場研究部跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月末，商品住宅均價為43848元/平方米，因此購置一套約70平方米的緊湊型兩房，總價為290多萬元，首付三成約90萬元，同時還需承擔200萬元的房貸，每月還貸近11000元(30年期，等額本息還款法)，這對于收入水平剛剛達到中產(chǎn)標準的人群來說，還是有一定的壓力。
除了首次置業(yè)，改善型需求換房的壓力同樣也不小。復旦大學住房政策研究中心和上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所聯(lián)合課題組發(fā)布報告數(shù)據(jù)表明，早在今年年中，上海樓市房價格局已經(jīng)進入“3、5、7”時代(內(nèi)環(huán)房價7萬元/平方米、中環(huán)房價5萬元/平方米、外環(huán)房價3萬元/平方米)，現(xiàn)階段在中環(huán)線附近購買一套面積約130平方米的三房，總價已經(jīng)達到了1000萬元左右。因此即使采取“以小換大”策略，出售自有房產(chǎn)加上自有資金，一般還要申請約500萬元左右的房貸，每月還貸金額高達32700元(20年期，等額本息還款法)，壓力更大。如果購置的住房地段更好、面積更大，所需資金更多，購房壓力自然也會隨之上升。在這種情況下，即便是收入較高的家庭，也會感到“壓力山大”。
與此同時，來自不斷攀高的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老的高成本，如果再加上高房價，即便是有一定積蓄的中產(chǎn)家庭也不堪重負。從這一點來說，與其耗費巨大財力用于購買一套房，還不如換個思路選擇租房，同樣住上品質(zhì)相同的房子，租房顯然要比買房輕松不少。
而從另一個角度來看，租房的優(yōu)點其實不少。比如：能靈活地選擇自己喜歡的地段和區(qū)域;可以應付家庭收入出現(xiàn)的大幅變化;資金使用自由度高，可以拿出更多的資金尋找有利的投資渠道;稅負負擔很小，與買房相比幾乎可以忽略不計;根本不用擔心房價下跌造成的資產(chǎn)縮水風險等。
而在現(xiàn)實中，確實有不少中產(chǎn)一族選擇了租房生活。比如后文中我們介紹到的3個具體案例，包括資金有別的用途如創(chuàng)業(yè)者，或者臨近退休年齡且已經(jīng)安排好子女居住問題的人，甚至包括一些為了享受更好的居住環(huán)境而直接租住高檔小區(qū)的人，都選擇直接租房而不是買房。
講究技巧舒適租房
同時我們也欣喜地看到，政府已經(jīng)開始重視住宅租賃市場，并完善與住房租賃有關的法律法規(guī)，在促進住宅租賃市場規(guī)范發(fā)展同時，物業(yè)的選擇也將更多，讓中產(chǎn)階層實現(xiàn)輕松租房有現(xiàn)實基礎。
之前住房租賃市場還存在不少問題，比如遭遇黑中介、房東隨意漲租和驅(qū)趕租客等現(xiàn)象，租客權益無從保障。不過這些問題將會逐步得到解決，租房租賃市場環(huán)境有望變得越來越規(guī)范。早在今年5月份，國家住建部就當前我國住房租賃市場存在的問題，推出一系列舉措，主要包括加強住房租賃監(jiān)管，健全法規(guī)制度，完善監(jiān)管體制，規(guī)范租賃市場，鼓勵住房租賃消費，完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受公共服務，落實提取住房公積金支付房租政策等。
未來，租房市場的選擇面會越來越寬，國家將從多方面扶持住房租賃企業(yè)的發(fā)展，包括對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)，包括個人，給予稅收**政策的支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點等。相信未來會有大量自持型出租物業(yè)面世，可供不同類型的租客選擇，其中就包括中產(chǎn)階層。
不過在租房的過程中，還是需要講究一定的技巧，來實現(xiàn)舒適租房。首先是選擇長租房，減少搬家次數(shù)。盡量選擇能夠滿足長租要求的住宅，并且提前與房東解釋清楚并簽訂長期租賃合同。其次是事先約定租金漲幅，以免在租住過程中產(chǎn)生矛盾。可以在簽訂租賃合同過程中，詳細約定未來數(shù)年內(nèi)租金上漲幅度。比如根據(jù)CPI年度變化情況來具體約定，或者索性約定每年的具體上漲幅度。
當然最關鍵的還要積極投資自己，增強職場競爭力，同時采用合理的方式進行投資理財，提升自身租金支付能力。租房無貸一身輕，但并不能就此降低了自我要求，反而需要更加努力，獲得更多的晉升機會，提高家庭收入。同時還要努力提高財技，增加被動型收入，讓自己有能力應付租金水平的上漲，甚至為未來購房做好準備。
