25城樓市下跌預(yù)警 這是最全面的一次了！
國慶多城調(diào)控以來，越來越多的粉絲，開始關(guān)注老楊的“房價下跌四級預(yù)警體系”。因為這套體系，已經(jīng)在深圳樓市身上，進行了試驗，并初步得到驗證。
始于去年初率先開漲的深圳房價，本輪短周期累計漲幅最大！因此，老楊一直密切跟蹤和觀察，將其作為房地產(chǎn)短周期運行的絕佳案例。
今年1月17日，老楊發(fā)表文章，針對深圳房價本輪超理性暴漲，建立了一套四級預(yù)警系統(tǒng)，并將深圳房價下跌預(yù)警定性為：黃色預(yù)警。3月發(fā)布橙色預(yù)警。5月發(fā)布紅色預(yù)警。
從深圳二手房價格走勢來看，部分二手房自3月就開始盤整中小跌，部分則有所小漲。但問題的關(guān)鍵是：今年3月之后二手房成交量大幅萎縮，屬于有價無市的性質(zhì)，房東想要將房子賣出去，其實都得下調(diào)價格。由此證明，這個預(yù)警體系已經(jīng)驗證了深圳房價走勢。
為了讓更多讀者看懂老楊的“房價下跌四級預(yù)警體系”，這里重述一下深圳房價下跌四級預(yù)警系統(tǒng)的含義：
四級：藍色預(yù)警：市場偏熱，房價漲速過快(對應(yīng)70城中深圳房價環(huán)比漲幅環(huán)比見頂)，后市漲勢將放緩。投機需求可考慮停止買入。原因是：即便后市還能上漲30%，但交易成本約10%;如果后市上漲小于10%則虧錢。風(fēng)險與收益相近。
三級：黃色預(yù)警：市場過熱，房價上漲減速(對應(yīng)70城中深圳房價環(huán)比漲幅環(huán)比見頂后1-2個季度)，后市漲勢將進一步放緩。投機需求不應(yīng)買入，投資需求可考慮停止買入。原因是：即便后市還能上漲20%，但交易成本約10%，還有可能房價上漲不足10%。風(fēng)險大于收益。
二級：橙色預(yù)警：市場溫和，房價上漲減速(對應(yīng)70城中深圳房價環(huán)比漲幅環(huán)比見頂后超過2個季度)，后市漲勢將進一步放緩。投機需求應(yīng)賣出，投資需求不應(yīng)買入，改善需求可考慮停止買入。
一級：紅色預(yù)警：房價接近停漲或開始高位盤整(對應(yīng)70城中深圳房價環(huán)比漲幅環(huán)比近零或零)，后市將停漲、隨后下跌。投機需求與投資需求皆應(yīng)賣出，改善需求不應(yīng)買入，剛需可考慮停止買入。
那么，其他熱點城市，當前處于什么預(yù)警等級呢？
其實之前，老楊已經(jīng)零星的表述過其他城市，比如深圳和蘇州為紅色預(yù)警，北京、上海、南京、合肥、廈門等為橙色預(yù)警等。
本文，老楊首次較為全面的分析并定性所有熱點城市的預(yù)警等級，其中部分城市的預(yù)警等級將有所提高，以供更多相關(guān)城市的朋友們參考。
之前預(yù)警深圳時，曾把70城房價指數(shù)中的深圳房價環(huán)比增幅，作為設(shè)定預(yù)警等級的一個重要參考標準。
再來回顧一下深圳房價環(huán)比漲幅變化：
2015年6月，深圳房價環(huán)比漲幅為7.2%，屬于最高值。
2016年1月，深圳房價環(huán)比漲幅為4.1%，屬于次高值。
2016年10月，深圳房價環(huán)比漲幅首次轉(zhuǎn)負，下跌0.5%。
按此走勢：環(huán)比漲幅見頂之后，2016年三季度宜對深圳發(fā)出藍色預(yù)警，因為深圳房價2015年二季度暴漲幅度之大，史上前例，因此可以早些發(fā)出溫和預(yù)警。
在房價環(huán)比見頂半年后，于2016年1月發(fā)出黃色預(yù)警，其后陸續(xù)升級為橙色與紅色。老楊預(yù)計，2016年10月開始，深圳房價正走上漫漫下跌路。
再來看上圖中另外兩個典型城市：合肥與惠州。
合肥是本輪房價上漲過程中，最亮眼的二線城市之一。2016年春節(jié)過后，房價突然加速上漲，4月暴漲至5.8%，見頂！其后持續(xù)收窄，9月隨70城大勢上漲，再度沖高至3.9%，10月收窄至1.5%。至今，距離房價環(huán)比漲幅見頂已有2個季度，同時考慮到當前政府的嚴厲調(diào)控態(tài)度，老楊決定將合肥房價下跌預(yù)警升級為紅色！
惠州作為三線城市，屬于深圳需求外溢地區(qū)。其房價上漲的時點，明晚滯后于深圳。2016年4月環(huán)比漲幅為什3.3%，其后回落，9月隨70城大勢上漲，再度沖高至3.9%，10月收窄至2.2%。考慮到10月深圳房價已經(jīng)環(huán)比下跌，惠州很快將步其后塵，所以也將惠州升級為紅色預(yù)警。京滬大都市周邊熱點地區(qū)，情況近似于惠州。
接下來，再看北京、杭州與武漢。
北京的房價環(huán)比漲幅，節(jié)奏清晰，三波擴大，逐級上漲：2015年6月漲至1.6%，其后收窄；2016年3月為3.3%，其后持續(xù)收窄回落；9月再度沖高至4.9%，見頂，10月收窄至0.6%。9.30新政之后，北京房價漲幅急劇收縮，預(yù)計不久后就會轉(zhuǎn)為下跌，因此也將北京預(yù)警級別升級為紅色。
杭州的房價環(huán)比漲幅，3月為3.3%，其后持續(xù)收窄回落，9月在G20所產(chǎn)生的巨大利好刺激下房價急漲，再度沖高至5.5%，10月收窄至3.2%。杭州房價本輪啟動的較晚，大漲時間明顯短于南京、廈門、合肥、蘇州。但考慮到當前政府調(diào)控壓力大，心態(tài)急，因此比較適合黃色預(yù)警。
武漢的房價，本輪上漲時間長于杭州，總體漲幅也大于杭州全市，其環(huán)比漲幅最大值為什3.9%，出現(xiàn)在今年9月。作為中部省會城市，武漢房價本輪上漲透支體力。當前給予橙色預(yù)警。
其他熱點城市，不再一一細述。最后，羅列一下當前主要城市的預(yù)警等級：
紅色預(yù)警：深圳、蘇州、上海、北京、南京、合肥、廈門。無錫、惠
州、東莞、廊坊、嘉興。
橙色預(yù)警：武漢、鄭州、濟南、廣州、福州、天津。
黃色預(yù)警：杭州、石家莊、南昌、佛山。
藍色預(yù)警：長沙、成都、青島。
略作說明：上述多數(shù)城市的預(yù)警升級節(jié)奏，都明顯快于之前的深圳。主要原因：9月底以來了高層對于穩(wěn)定房價的態(tài)度堅定，上述熱點城市的長官壓力山大，只能使用各種手段抑制房價，從而將明顯縮短房價慣性上沖的時間和空間。
最后，老楊仍須重申：當前全國房價基本無泡沫，但少數(shù)城市房價短期上漲過猛，十多個城市一年左右房價暴漲100%左右，史無前例，明顯偏離合理增速，脫離普通民眾收入水平與支付能力。房價必須趨于平穩(wěn)，應(yīng)該有所回歸。
對此，各界必須予以足夠清醒和重視，不要為了本部門、本群體的利益，而罔顧事實，繼續(xù)雞血四濺。
不過，預(yù)計未來一兩年，這些城市樓市降溫、房價下跌，絕不可能是崩盤式、破裂式的下跌，而是漸進式壓縮泡沫、可控式下跌。對此，各界不宜過度悲觀，更不宜動輒與1990年前后的日本樓市相提并論。
上述對于各城市的預(yù)警，只是老楊的一家之言，僅供各位參考！
2017全國樓市降溫幅度，三線城市很關(guān)鍵！
近期，在政策高壓之下，一線和強二線城市的樓市降溫了。主要表現(xiàn)為成交量下滑，價格漲幅收窄。
很多開發(fā)商，對于2017年這些熱點城市的樓市，已不抱太大希望。當然，在購房者陣營中，永遠都會存在大量木知木覺、后知后覺的“韭菜族”，他們可能依然樂觀。
那么，2017年全國樓市果真都不行了嗎? 不一定！
2017全國樓市繼續(xù)區(qū)域分化，只不過分化程度要小于2015年，這一點，主要是升溫期與降溫期的差異。
決定2017年樓市降溫幅度的力度，有兩股力量：防范資產(chǎn)泡沫與去庫存！這是涉及經(jīng)濟大局的兩大方針與任務(wù)。
具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面抑制少數(shù)城市房價過快上漲，另一方面繼續(xù)減少多數(shù)城市的高庫存。
2017年少數(shù)熱點城市降溫，大勢所趨，這將拖累全國樓市。但全國樓市降溫多少，還得考慮去庫存方針，對于其他非熱點城市的利好效用。
易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明：今年10月份，一二三線30個典型城市成交同比增幅差異明顯：一線城市的同比增幅由9月的4.6%收窄為-0.8%，二線城市的同比增幅由9月的35.7%收窄至7.8%，三線城市的同比增幅則由9月的44.5%擴大至46.4%。10月份三類城市的同比增幅曲線中，三線城市相對最強勢。
從下圖中可知，今年3月以來，一線城市成交量最弱，二線較強，三張線城市持續(xù)走強。說明房地產(chǎn)板塊輪動，正在向三線城市延伸。一二線城市降溫，也會影響到三四線購房者的心理，但就未來半年與一年來看，負面影響不宜高估，尤其是資金面仍然寬松的背景下。
從中周期來看，其實三線城市調(diào)整與低迷了好幾年了，今年剛開始復(fù)蘇！
不妨看下圖的庫存變化。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，截至2016年10月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅，分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。過去一年，一線城市去庫存最顯著，三線城市處于去庫存初期。
中國多數(shù)三線城市庫存上升，始于2011年，這一年也是中國樓市黃金十年與白銀十年分界線。其后，三線城市庫存持續(xù)增長至2014年三季度，2013年樓市繁榮基本與他們無關(guān)。
房地產(chǎn)短周期、房地產(chǎn)中周期、房地產(chǎn)板塊輪動，這三個市場規(guī)律與驅(qū)動力，正在驅(qū)動三線城市樓市繼續(xù)復(fù)蘇，這將成為影響2017年全國樓市的次要力量（主要力量是一二線降溫）。
全國有600多個城市，其中地級市（三線城市）有200多個，一二線城市估計有40個左右，主要是35個大中城市（4個直轄市、26個省會城市除拉薩、5個單劃單列市）。
2014年，全國新建商品住宅銷售面積120649萬平方米，其中35個大中城市為42471萬平米，35個大中城市占全國的比重為35%。而三四五線城市城鎮(zhèn)占65%！
2017年，預(yù)計四五線城鎮(zhèn)樓市難有大表現(xiàn)，而部分三線城市將會保持一定的活躍度，從而部分對沖一二線城市成交量下滑所帶來的沖擊。
