投資商業(yè)地產(chǎn)的五大原則
隨著實體經(jīng)濟(jì)回暖及商業(yè)地產(chǎn)租金的不斷提升，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間無疑會越來越大，投資客對于商業(yè)地產(chǎn)市場的關(guān)注度也會越來越高。不過，投資客在轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)類項目時應(yīng)把握相關(guān)原則。
首先，跟著政府規(guī)劃政策走。在住宅市場“限購”的市場背景下，政府城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策頻頻出臺，助推商業(yè)地產(chǎn)市場向上行走。
拿上海（樓盤）市政府規(guī)劃來說，“大浦東”與“大虹橋”兩翼發(fā)展規(guī)劃的確定給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，而處于 “大浦東”與“大虹橋”發(fā)展初期的商業(yè)地產(chǎn)板塊目前也處于具有投資和升值潛力的“價值洼地”。
其次，從城市的角度來講，瞄準(zhǔn)具有發(fā)展?jié)摿Φ囊欢€城市，盡量回避商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大的三四線城市。
從品牌房企布局的角度來講，一二線城市仍然是布局和深耕的重點區(qū)域。一線城市毋庸置疑是值得投資的。二線城市未來商業(yè)地產(chǎn)有補(bǔ)漲的空間，這兩年，二線城市利好政策頻出，如重慶（樓盤）“兩江新區(qū)”，廈門（樓盤）經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)容至全市、天津（樓盤）濱海新區(qū)行政規(guī)劃的調(diào)整等，這些利好政策勢必帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場快速發(fā)展。
再其次，惟一不變的原則———選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。
我認(rèn)為，好的地段能夠帶來穩(wěn)定而且持續(xù)增長的人流。人流，其實就是能夠為你投資商業(yè)地產(chǎn)而帶來的“現(xiàn)金流”。比如城市副中心、區(qū)域商業(yè)中心、地鐵交通樞紐等這樣的優(yōu)質(zhì)地段。投資這樣的地段項目，一方面人流量的增加可以保證并且每年可以增加商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，另外，人流量的增加導(dǎo)致地段本身趨于成熟，你所投資的商業(yè)地產(chǎn)本身的市場價值也會不斷升值。
最后，選擇好的企業(yè)。選擇持有型、精英型的品牌開發(fā)開發(fā)企業(yè)，這類企業(yè)為了長期性的經(jīng)營收益會持續(xù)地在經(jīng)營、管理甚至業(yè)態(tài)調(diào)整上不斷按照市場需求進(jìn)行調(diào)整，它不會因為短期利益而放棄公司常年經(jīng)營的品牌，這類企業(yè)比較靠譜。
除此之外，不要盲目相信所謂的“返祖”等承諾，仔細(xì)判斷項目所在區(qū)域市場未來發(fā)展價值之后再決定是否投資。
當(dāng)前開發(fā)商在開發(fā)商鋪時，有不少不以長期持有經(jīng)營為目的，而是為了短期內(nèi)快速回款，一旦項目銷售完畢，經(jīng)營風(fēng)險隨即‘脫鉤’，開發(fā)企業(yè)也不會在后續(xù)經(jīng)營上有所投入。
