戴德梁行：二線城市寫字樓投資市場(chǎng)潛力無窮
隨著中國(guó)城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在各地生根開花。近年來，其在二線城市也有著不錯(cuò)的發(fā)展勢(shì)頭，我們來聽聽戴德梁行對(duì)這一形勢(shì)的看法。
戴德梁行廈門公司7月24日上午在其位于廈門國(guó)際銀行大廈11樓的會(huì)議室召開了新聞發(fā)布會(huì)，就如何看待中國(guó)二線城市寫字樓投資市場(chǎng)給出新觀點(diǎn)。發(fā)布會(huì)吸引了廈門多家媒體記者出席，戴德梁行廈門分公司總經(jīng)理潘育敏、戴德梁行廈門分公司高級(jí)市場(chǎng)及投資經(jīng)理林楚洲均就二線城市的寫字樓市場(chǎng)發(fā)表了精彩演講。
二線城市發(fā)展現(xiàn)狀
觀察大多二線城市，會(huì)發(fā)現(xiàn)其GDP的增長(zhǎng)率近十年來始終遠(yuǎn)高出全國(guó)GDP的增長(zhǎng)水平，經(jīng)濟(jì)迅速崛起，城市建設(shè)日新月異，城市化水平也不斷提高。二線城市都正在經(jīng)歷大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的階段，逐步從第二產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型過渡到第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步的發(fā)展，二線城市將是未來城市發(fā)展的主體，將成為各項(xiàng)資源的集聚地。過去六年許多二線城市的第三產(chǎn)業(yè)增加值都保持在每年10%左右的增速，例如廈門、大連、杭州等。
二線城市的產(chǎn)業(yè)功能配套及開發(fā)的綜合成本相對(duì)低，城市的功能基本完善，利于資本的積聚。民間資本開始發(fā)育，相對(duì)于門檻較高的一線城市，一些中小資本更容易進(jìn)入二線城市，在二線城市可以找到很好的投資機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，國(guó)際資本也開始向二線城市延伸，對(duì)于二線城市的發(fā)展前景非?？春?。
二線城市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀
在某些城市，新的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展迅猛，從國(guó)內(nèi)主要的14個(gè)城市來看，平均約有50%的未來供應(yīng)將來自于新興商務(wù)區(qū)域。二線城市核心區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，主要是最近幾年新規(guī)劃的新區(qū)、城市副中心等這些區(qū)域會(huì)存在供大于求的現(xiàn)象。很多開發(fā)商都希望在建成之前就能散售回流資金，投資者擔(dān)心租賃風(fēng)險(xiǎn)也不敢輕易入市。寫字樓項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，租金在這個(gè)階段受到壓抑，租金增長(zhǎng)速度較慢。然而這些城市經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對(duì)寫字樓的需求也將逐步上漲，特別是對(duì)高端寫字樓的需求正在不斷增強(qiáng)，這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來的需求，需要一定的時(shí)間才能得到完全釋放。
為何投資二線城市寫字樓
上海、北京等一線城市投資市場(chǎng)已相對(duì)成熟，成為中國(guó)優(yōu)秀的投資市場(chǎng)，長(zhǎng)期收益穩(wěn)定，物業(yè)價(jià)值已相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)值增長(zhǎng)的速度低于租金增長(zhǎng)的速度，回報(bào)率較低，一般在5%左右。二線城市雖然租金較低，但物業(yè)價(jià)值也較低，目前許多城市的寫字樓都處于價(jià)值洼地，未來價(jià)值增長(zhǎng)的空間非?？捎^，尤其是優(yōu)質(zhì)二線城市中的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展能夠?qū)懽謽鞘袌?chǎng)提供有力的支撐，除此之外，二線城市軌道交通等配套設(shè)施的大力建設(shè)，也為辦公項(xiàng)目提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。二線城市的寫字樓投資市場(chǎng)將復(fù)制一線城市的規(guī)律，從投機(jī)型的市場(chǎng)逐漸發(fā)展成優(yōu)秀的投資型市場(chǎng)，在此期間物業(yè)價(jià)值將會(huì)有大幅的上升。目前，二線城市核心位置整幢持有的高品質(zhì)物業(yè)還是較為稀缺，投資時(shí)需要具有前瞻性的投資眼光和專業(yè)的投資顧問服務(wù)。
如何投資二線城市寫字樓
作為前瞻性的代理行，戴德梁行認(rèn)為投資二線城市寫字樓不能只看租金和出租率，還要看到這個(gè)城市的未來規(guī)劃和發(fā)展前景，要看到物業(yè)升值的潛力，投資的是城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。從2004年到2013年間，上海甲級(jí)寫字樓單價(jià)增長(zhǎng)了220%，北京增長(zhǎng)了250%，廣州深圳同樣成功轉(zhuǎn)型。蘇州丶南京丶大連已經(jīng)有外資基金成功投資并退出獲利的成功例子。
考量項(xiàng)目時(shí)選址很關(guān)鍵，一定要在城市核心區(qū)域投資寫字樓項(xiàng)目，并且要在有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域。注重項(xiàng)目品質(zhì)，可以聚焦二線城市的藍(lán)籌物業(yè)，避免不成熟市場(chǎng)中普通項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)質(zhì)物業(yè)相對(duì)稀缺且能帶來更好的收益，因?yàn)榇笮凸竞涂鐕?guó)企業(yè)從一線城市轉(zhuǎn)移到二線城市時(shí)，都渴望入駐品質(zhì)更高的寫字樓。當(dāng)二線城市寫字樓價(jià)值整體提升時(shí)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的上升幅度將最為明顯。
戴德梁行廈門分公司總經(jīng)理潘育敏認(rèn)為，選擇城市時(shí)要注重三點(diǎn)：第一點(diǎn)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)總體水平、金融業(yè)發(fā)展水平，這決定了該市場(chǎng)對(duì)于寫字樓的需求量。第二點(diǎn)，寫字樓市場(chǎng)規(guī)模，有了一定的規(guī)模才能形成濃厚的商務(wù)氛圍，才具備了可供投資的條件。第三點(diǎn)，市場(chǎng)資金量，是否有知名開發(fā)商進(jìn)入，是否已有投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入，有了大型機(jī)構(gòu)和資金的支持才能形成良性的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。例如廈門，近十年來經(jīng)濟(jì)總體表現(xiàn)良好，多次入選全國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘?0強(qiáng)，2012年第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達(dá)到50.05%。隨著海峽兩岸關(guān)系回暖以及海西發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的持續(xù)利好，廈門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將得到進(jìn)一步的推動(dòng)。經(jīng)過2007-2008年政策性集中供應(yīng)的77萬平方米和2012年兩岸金融中心及島外商務(wù)區(qū)112萬平方米的新增供應(yīng)，廈門寫字樓市場(chǎng)已初具規(guī)模。萬科、華潤(rùn)、龍湖、馬來西亞IOI集團(tuán)等知名開發(fā)商已紛紛進(jìn)入，外資投資基金也頻繁造訪廈門。此外，廈門市近年來寫字樓市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較大，但是整體表現(xiàn)落后于商品住宅，仍處于價(jià)格“洼地”，預(yù)計(jì)未來存在較大的上升空間。
