建立房地產(chǎn)長效機(jī)制需要全方位改革
時(shí)間：2016/12/16
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政府要有“壯士斷腕”的勇氣，正確認(rèn)識(shí)和妥善處理在房地產(chǎn)市場(chǎng)的既得利益。沒有全方位的改革，長效機(jī)制是很難建立起來的，只有政府這個(gè)“龍頭”擺正了在市場(chǎng)中的位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能逐漸回歸理性。
12月9日召開的政治局會(huì)議，對(duì)2017年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行了部署。會(huì)議釋放了豐富的政策信號(hào)，其中明確提出，明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。由于本次會(huì)議與每年在年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在時(shí)間上十分接近，因此預(yù)計(jì)這一政策也將是年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)容，并成為明年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)努力方向。
建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的目標(biāo)，在本屆政府建立之初即已提出，在去年4月底召開的中央政治局會(huì)議上再度得到確認(rèn)。目前，能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制還未能建立起來，在我國眾多市場(chǎng)化行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是政府出臺(tái)調(diào)控政策最密集、但收效不夠理想的一個(gè)領(lǐng)域。
以近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，因?yàn)榍捌谡{(diào)控的作用，去年不少城市出現(xiàn)了較大的商品房庫存，以至地方政府開始以提高公積金貸款比例、減稅、財(cái)政補(bǔ)貼等手段鼓勵(lì)購房。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，商品房去庫存被確定為今年要見效的經(jīng)濟(jì)工作五項(xiàng)中心任務(wù)之一。然而，去庫存的效果還未顯現(xiàn)，一些城市房價(jià)又出現(xiàn)了強(qiáng)勁上升，地方政府不得不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。這種以限購、限貸甚至限價(jià)為主的行政手段，雖然暫時(shí)遏制住了房價(jià)上漲勢(shì)頭，但由于市場(chǎng)供求關(guān)系并未改變，這種行政調(diào)控手段一旦退出，房價(jià)可能很快出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，令調(diào)控成果大打折扣。
中央希望在房地產(chǎn)市場(chǎng)上建立長效機(jī)制，正是看到了行政調(diào)控的缺陷，希望讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。但是，基于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，要想建立起這樣的長效機(jī)制，具有相當(dāng)?shù)碾y度。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)膠著于目前這種狀況，一個(gè)最重要的原因是它已經(jīng)產(chǎn)生了投資屬性，這種投資屬性的泛化不僅推高了房價(jià)，而且擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)居住功能的發(fā)揮，使政府不得不加大對(duì)困難群眾住房兜底的投入。而投資功能的泛化，又是在將房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)工具來使用后出現(xiàn)的一個(gè)結(jié)果。因此，要建立起房地產(chǎn)的長效機(jī)制，不能局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn)，而是需要進(jìn)行全方位的改革，包括央地兩級(jí)政府財(cái)稅收入的分配、地方政府土地財(cái)政制度、城市居民住房用地70年期限、設(shè)立房地產(chǎn)稅，等等。
按照這次中央政治局會(huì)議的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制要符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是適合國情，二是符合市場(chǎng)規(guī)律。這表明長效機(jī)制必須立足于本國的市場(chǎng)現(xiàn)狀，而不能照搬國外的模式。多年來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度利用，已經(jīng)造成了目前“騎虎難下”的現(xiàn)實(shí)困境，社會(huì)也難以承受房價(jià)下跌造成的震蕩，這使得圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)而推進(jìn)的全方位改革舉步維艱。比如，在現(xiàn)行的分稅制之下，地方政府承擔(dān)的事權(quán)與其掌握的財(cái)權(quán)不匹配，使其對(duì)獲取賣地收入產(chǎn)生了很強(qiáng)的依賴，成為房價(jià)上漲的一個(gè)重要推手。又如，因?yàn)橘彿空咭呀?jīng)為住房用地一次性支付了高昂的地價(jià)，再行征收房地產(chǎn)稅就很難得到納稅人的理解。這些都是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大國情。在建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的過程中，政府要有“壯士斷腕”的勇氣，正確認(rèn)識(shí)和妥善處理在房地產(chǎn)市場(chǎng)的既得利益。沒有全方位的改革，長效機(jī)制是很難建立起來的，只有政府這個(gè)“龍頭”擺正了在市場(chǎng)中的位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能逐漸回歸理性。
三年前召開的黨的十八屆三中全會(huì)通過的全面深化改革決定，涉及我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革多方面的內(nèi)容，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，在全面深化改革的框架中已有明確的方向。目前需要做的，就是按照三中全會(huì)作出的頂層設(shè)計(jì)積極推進(jìn)改革，為建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制創(chuàng)造充分和必要的條件。
