存量房時代 看寫字樓市場如何開啟“煥新之路”
隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各一二線城市用于新盤開發(fā)的建筑用地愈來愈少，整個樓市逐漸進入了存量房時代。在存量房時代，作為商業(yè)地產(chǎn)的寫字樓如何發(fā)展，煥發(fā)新生呢？
如何煥發(fā)日漸稀缺的核心區(qū)寫字樓市場新一輪價值已成為業(yè)內(nèi)思考的又一課題。近日，高力國際攜手各路行業(yè)專家圍繞寫字樓改造升級的市場契機以及城市更新的發(fā)展趨勢進行全面探討。
城市更新與產(chǎn)業(yè)導向的大浪潮之下
近期，《上海市城市總體規(guī)劃(2016-2040)(送審稿)》已通過上海市人大常委會會議審議，由上海市政府報國務院審批。新一輪總規(guī)提出了“至2040年建成卓越的全球城市”的城市發(fā)展目標。上海將努力成為“國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心和文化大都市”。同時，提出了規(guī)劃建設用地“負增長”的目標。今年2月，上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結(jié)構(gòu)的實施意見》，其中針對本市商辦物業(yè)用地市場熱度不均、企業(yè)自持運營意愿不強等問題，提出了“新增商辦用地提高開發(fā)企業(yè)自持比例，支持鼓勵存量商辦物業(yè)有機更新”等規(guī)范性意見。
城市更新的大浪潮之下，商辦物業(yè)宏觀市場如何看待？
供職于市級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的龐成梁先生表示：“土地供應、資本投放、產(chǎn)業(yè)導向、商業(yè)模式”四個維度，針對存量寫字樓更新市場進行了宏觀分析，其中對“供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)紅利趨弱”、“土地分層出讓，地下綜合管廊建設運行”、“大資管平臺建立”、“上海五個中心的建立及產(chǎn)業(yè)導向”、“（開發(fā)-建造-出售）傳統(tǒng)開發(fā)模式切換為（資管平臺-商業(yè)運行-資產(chǎn)證券化退出）的新商業(yè)模式”幾個方面提出了展望。
宏觀來看，城市更新不斷升級。微觀層面，寫字樓改造正當其時。
未來，本市將嚴守土地、人口、安全、環(huán)境四條底線，預計新增商辦用地供應將趨緊。但現(xiàn)階段，本市高品質(zhì)商辦樓宇仍相對不足。因而，存量辦公樓宇的更新改造，將是提升高品質(zhì)辦公樓宇供給的重要渠道。同時，土地全生命周期管理的命題下，辦公樓宇的更新改造符合創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念。
就具體項目操作而言，政府歡迎有實力的資金方、開發(fā)商、運營商，積極參與辦公樓更新改造，提升辦公樓的整體品質(zhì)和招商能級，使得更新改造后的商辦樓宇更符合城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。
房地產(chǎn)市場下半場已進入“從量到質(zhì)”的時代，城市以往可以通過“增量空間調(diào)配、異地置換新建”來實現(xiàn)城市更新。而當今亟待“聚焦存量物業(yè)、實施有機更新”的就地升級模式，同時寫字樓升級改造成為了政府、市場、社會共同努力的方向。
寫字樓存量改造的投資法則
作為現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)的載體，寫字樓承載了巨額的經(jīng)濟價值。在存量房時代到來的背景下，應用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進的金融工具改造存量寫字樓地產(chǎn)，挖掘提升其價值，是非常重要的地產(chǎn)發(fā)展模式。
在被問及房地產(chǎn)投資基金選擇寫字樓改造項目的標準和考慮因素時，歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)基金部資產(chǎn)管理總監(jiān)俞影女士分享道：
歌斐資產(chǎn)在聚焦一線和1.5線城市核心增值型物業(yè)的同時，發(fā)現(xiàn)全國市場內(nèi)有大量價值被低估的物業(yè)項目。經(jīng)初步統(tǒng)計全國有4.3億平方米被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限，但是對于投資商而言卻是很好的投資機會。今年，歌斐中心也成立了歌斐改造增值基金，未來會整合各方優(yōu)勢與資源，將其作為重點的發(fā)展方向。
今年4月，遠洋商業(yè)成功收購東海商業(yè)中心，該項目早期由基金收購并完成改造。一個優(yōu)質(zhì)的項目，不能僅滿足于開發(fā)、租賃等傳統(tǒng)流程，還需要不斷提升商業(yè)配套、物業(yè)服務等軟實力以獲得更多租戶的認可。
從前的標桿性寫字樓物業(yè)如今都面臨著眾多新項目的競爭，老項目煥新更多的是滿足使用者的需求和品質(zhì)的提升。憑借先進的人性化健康理念，遠洋將品牌擴充為不同模塊，與經(jīng)濟效益、使用需求以及社會發(fā)展全面掛鉤，真正地將寫字樓作為一種資產(chǎn)去打造經(jīng)營。
憑借多年專注于城市更新、存量投資運營的豐富經(jīng)驗，翌成創(chuàng)意深耕上海市場，已然開創(chuàng)出一條獨具翌成特色的物業(yè)改造之路。翌成創(chuàng)意招商副總監(jiān)葉燕女士介紹了總建筑面積達15,000平方米的航空科技大廈：
該項目位于徐家匯商圈，相對于其他寫字樓而言，并未處于最佳地理位置，但經(jīng)過我們?yōu)槠诎肽甑脑O計改造與產(chǎn)品價值的全面提升，最終將租金從4-5塊提升到后期的8塊左右，與同商圈標志性物業(yè)港匯廣場基本持平。
寫字樓“煥新之路”的堅實助力
重視租戶體驗，從使用者角度出發(fā)，是傳統(tǒng)寫字樓改造過程中的重中之重。在寫字樓“煥新”歷程中，梁黃顧建筑師（香港）事務所與高力國際作為物業(yè)改造的專業(yè)服務提供商，見證并參與了不少優(yōu)質(zhì)寫字樓的升級改造工作。
高力國際華東區(qū)辦公樓服務董事陸前峰先生分享了高力國際面向50家寫字樓租戶進行的調(diào)研結(jié)果，該調(diào)研旨在了解租戶最為關心的三項硬件因素，以及對于物管公司的重視程度，并根據(jù)寫字樓改造難易程度，提供改造建議。
梁黃顧建筑師（香港）事務所董事何曉先生結(jié)合近期在上海完成的辦公樓改造的成功案例分析道：
不少90年代的寫字樓物業(yè)雖然占據(jù)了城市商業(yè)圈中的黃金地段，但因其軟硬件設施與現(xiàn)代需求脫節(jié)而造成了出租率低，單位面積租金相對周邊新建寫字樓低、能耗高、管理運營成本居高不下的局面。
通過改造，不僅包括電梯、大堂、車庫、內(nèi)部裝飾等硬件條件得以調(diào)整更新，連服務管理、樓宇業(yè)態(tài)、樓宇文化等需要實際體驗感受的軟件條件上也得到了提升，最終提高了品質(zhì)，煥發(fā)出商業(yè)價值，使得物業(yè)成為資本青睞的投資熱點。
通過大樓改造升級的確可以提高租金和大樓物業(yè)品質(zhì)，但是大樓租戶的滿意度仍然是需要關注的又一方面。改造過程中，物業(yè)管理公司只有對施工過程有明確清晰的了解，能夠及時應對并積極處理施工為租戶造成的不便，才能平穩(wěn)度過改造過程。同時，提升樓宇的綠色環(huán)保功能也是寫字樓必須考慮的內(nèi)容。
伴隨城市不斷向前的步伐，寫字樓市場經(jīng)過軟硬件結(jié)合的改造升級，將折射出城市更新的方式和變化，是城市進步繁榮的驅(qū)動者。寫字樓改造升級不僅需要開啟“煥新之路”，更需各界參與方“誠心出發(fā)”。
