商業(yè)地產(chǎn)升級加速 體驗式消費時代來臨
相比住宅市場的波瀾不驚，廣州商業(yè)地產(chǎn)則是暗潮涌動。隨著新一輪供應(yīng)高峰來臨，以及消費需求持續(xù)升級，廣州商業(yè)地產(chǎn)將迎來更為激烈的發(fā)展熱潮。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，未來半年，廣州甲級寫字樓將有62萬平方米的新增供應(yīng)，其中約65%集中在珠江新城；此外，在接下來的三個季度，預(yù)計也有7個、面積近50萬平方米的購物中心將陸續(xù)開業(yè)。
如此巨量的供應(yīng)集中入市，會給廣州的商業(yè)地產(chǎn)帶來什么沖擊？4月21日，在接受鳳凰網(wǎng)記者專訪時，戴德梁行華中策略發(fā)展顧問部董事邵豐表示，未來甲級寫字樓的供應(yīng)量雖然龐大，但是多數(shù)處在商務(wù)核心區(qū)域，預(yù)租情況也十分理想，預(yù)計空置率會略有上升，而租金將保持平穩(wěn)甚至微漲的趨勢。購物中心方面，相對而言，體量大的商場會給當(dāng)?shù)爻墒焓袌鰩硪欢ǖ臎_擊，不過對于商業(yè)配套原本缺乏的區(qū)域，顯然是一個很好的市場補充。此外，值得關(guān)注的是，體驗式消費模式方興未艾，未來將引領(lǐng)購物中心的發(fā)展方向。
寫字樓新一輪供應(yīng)高峰拉開帷幕
戴德梁行華中策略發(fā)展顧問部董事邵豐告訴記者，在過去不久的第一季度，廣州甲級寫字樓市場整體處于一個良好的發(fā)展態(tài)勢。
據(jù)介紹，廣州甲級寫字樓市場分布較為集中，主要在越秀、珠江新城、體育中心、琶洲四大核心商務(wù)區(qū)。2016年一季度，沒有新的寫字樓物業(yè)入市，核心商務(wù)區(qū)總體存量依然維持在3821695平方米的規(guī)模，空置率環(huán)比微升0.7%至8.8%，平均租金為169.6元/平方米/月，“凈吸納量則保持在4.5萬平方米，這是一個相對比較健康的發(fā)展水平”。
記者梳理戴德梁行提供的報告發(fā)現(xiàn)，在存量、空置率、租金等主要方面，四大核心商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)分化情況。
截至一季度，珠江新城甲級寫字樓存量近260萬平方米，占比高達(dá)68%，10.3%的空置率也為四區(qū)之中最高；相隔不遠(yuǎn)的體育中心存量約83萬平方米，占比22%，空置率僅為4.9%，173元/平方米/月的租金與珠江新城的175元相差無幾；越秀和琶洲的各自存量僅在20萬平方米上下，空置率相對較低，平均租金在120元/平方米/月的價格水平。
在存量持續(xù)高企的壓力之下，哪些行業(yè)是去化主力？報告顯示，甲級寫字樓第一季度的租賃成交客戶主要來自高新科技、TMT、金融業(yè)、醫(yī)療保健以及房地產(chǎn)等行業(yè)，其中高新科技占比為53%，其次是占比分別為22%、12%的金融業(yè)和TMT，房地產(chǎn)僅為1%。企業(yè)表現(xiàn)方面，微信在一季度遷至國際媒體港，租賃面積高達(dá)15000平方米。對此，邵豐認(rèn)為，未來將會有更多的企業(yè)因為發(fā)展需要，繼續(xù)擴充辦公空間。
“在接下來的三個季度，廣州甲級寫字樓市場將會陸續(xù)新增大量供應(yīng)，但是這些物業(yè)多是處在商務(wù)核心位置，預(yù)計租金將會保持平穩(wěn)甚至略有上漲的趨勢?！贝送?，邵豐進一步指出，“目前的預(yù)租情況比較理想，大多數(shù)的預(yù)租率已經(jīng)超過了50%。所以，未來寫字樓市場不會出現(xiàn)斷崖式的下行現(xiàn)象，空置率也許會略有上升，但不會給市場帶來沖擊?！?
珠江新城四大購物中心集中入市
廣州購物中心在第一季度表現(xiàn)稍顯平淡。據(jù)邵豐介紹，供應(yīng)方面，備受關(guān)注的天環(huán)廣場高調(diào)亮相，商業(yè)面積達(dá)8萬平方米，業(yè)態(tài)高端豐富。首層租金方面，因為電商的沖擊和消費環(huán)境不景氣，環(huán)比略有下跌，但依然維持在1380元/平方米/月的價格水平。
“天環(huán)廣場主打高端路線，大多數(shù)品牌是首次進入廣州，補充豐富了天河商圈的品牌種類和層次。業(yè)態(tài)差異化方面，引入了一些更為高端的國際品牌和帶來不同的消費體驗。此外，商圈同樣業(yè)態(tài)也亮點紛呈，規(guī)模都有所升級。”談及天環(huán)廣場的業(yè)態(tài)優(yōu)勢，邵豐如此表示。
作為天河路商圈收官之作，天環(huán)廣場從試運營開始，就受到了各界的高度關(guān)注。從業(yè)態(tài)比例上看，零售約占50%，餐飲約占21%。值得一提的是，包括蘋果直營店、百麗宮影城、Rimowa、Cadenzza等多家知名品牌屬于首次進入廣州市場，在整個商場的占比也達(dá)到三至四成。與此同時，盡管入駐門店也包括Zara、H&M等同一商圈內(nèi)已有品牌，但在天環(huán)廣場均有所升級，主要以旗艦店的形象面向市場。
據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，接下來的三個季度，廣州預(yù)計有7個、面積近50萬平方米的購物中心將陸續(xù)開業(yè)。其中，位于金沙洲的永旺夢樂城堪稱巨無霸，商業(yè)面積高達(dá)17萬平方米，廣州大道南的合生廣場南區(qū)為80000平方米，珠江新城的K11、天匯廣場、僑鑫國際中心、獵德中心屬于中小型規(guī)模，體量在40000-60000平方米之間。
邵豐指出，從區(qū)域分析，預(yù)計在下半年開業(yè)的永旺夢樂城，規(guī)模龐大，會對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場帶來一定的沖擊。另外，珠江新城目前居住和商務(wù)比較成熟，但商業(yè)發(fā)展相對滯后，未來這四個購物中心集中開業(yè)，將對完善區(qū)域的商業(yè)配套起到積極作用。
體驗式消費模式成商場突圍利器
在電商迅速崛起、商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)以及消費需求轉(zhuǎn)變的背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)面臨著邊緣化、泡沫化、同質(zhì)化等發(fā)展困境，開發(fā)運營模式亟待轉(zhuǎn)型升級。
記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前很多購物中心已由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，其中體驗式消費模式成為了當(dāng)下發(fā)展的趨勢。對此，邵豐認(rèn)為，體驗式消費模式之所以逐漸成為市場主流，一是消費者的需求變了，商場除了滿足購物需求外，也應(yīng)是日常生活的空間；二是目前體驗式業(yè)態(tài)有了盈利的市場條件，能夠為商場帶來客流，為消費者帶來新的體驗。
近期，開業(yè)十多年的廣州正佳廣場在體驗式業(yè)態(tài)創(chuàng)新方面動作頻頻，不僅重金打造了占地58000平方米的極地海洋世界，也搭建了可以容納500多人的演藝劇院。這些重在體驗的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，標(biāo)志著正佳廣場正從shoppingmall向shoppingpark轉(zhuǎn)型。
事實上，在今年年初，正佳集團副董事長謝萌就曾對外表示，正佳廣場目前定位為超級體驗中心，除了海洋世界和演藝劇院，未來預(yù)計還將打造一個小型動物園。謝萌認(rèn)為，購物中心擁有世界級的體驗設(shè)施，可以擺脫單一的商業(yè)租金模式，擁有更加廣闊的成長空間。
在演藝劇院近期的一場文化活動中，記者現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，全場虛無坐席，觀眾涵蓋了老中青多個年齡層人群。有觀眾在活動后告訴記者，平時購物主要在網(wǎng)上，活動當(dāng)日來到正佳廣場主要是因為活動本身。對于正佳廣場打造的演藝劇院，該名觀眾稱滿足了很多消費者在文化層面的需求，希望購物中心未來在體驗式業(yè)態(tài)上做更多的改變。
“總體來說，不少購物中心在業(yè)態(tài)升級改造方面做了很多的探索，給消費者帶來了新鮮而且互動性強的體驗空間?！吧圬S告訴記者，豐富多元的業(yè)態(tài)，給商場注入了新的元素，更加具有活力，能夠增加消費者的黏性，”直接的體現(xiàn)是，原有客流的停留時間長了，新的客源也在持續(xù)進入，而且增強了消費者的消費欲望，帶動整個商場的其他消費?！?
