2016年北京土地市場(chǎng)慘淡收?qǐng)?宅地僅成交15宗
去年成交44宗地塊，創(chuàng)土地“招拍掛”以來(lái)最低點(diǎn)；用地面積464.88萬(wàn)平方米，跌至10年來(lái)低谷
2016年北京僅實(shí)現(xiàn)成交15宗住宅用地，低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。 備注：
萬(wàn)科59億元、16.2894萬(wàn)平方米為萬(wàn)科住總聯(lián)合體競(jìng)得
首創(chuàng)57.6億元、18.3336萬(wàn)平方米為中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體獲得
龍湖17.9122萬(wàn)平方米，37.8萬(wàn)元為龍湖首開(kāi)聯(lián)合體競(jìng)得
統(tǒng)計(jì)說(shuō)明：
1、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間范圍為2016.1.1-2016.12.31；
2、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍包括北京全市下轄各區(qū)；
3、統(tǒng)計(jì)范圍為全物業(yè)類型，不包括棚戶區(qū)改造數(shù)據(jù);
4、數(shù)據(jù)來(lái)源：本報(bào)記者曾慧娟根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理，具體數(shù)據(jù)以開(kāi)發(fā)商披露為準(zhǔn)。
北京土地市場(chǎng)在2016年以最慘淡的數(shù)據(jù)收?qǐng)?。?jù)北京市國(guó)土局的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京土地市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)44宗地塊成交（其中包含3宗棚戶區(qū)改造），同比減少66宗地，并創(chuàng)造了2004年北京土地市場(chǎng)全面實(shí)施“招拍掛”以來(lái)的最低點(diǎn)；44宗土地建設(shè)用地面積合計(jì)464.88萬(wàn)平方米，跌至10年來(lái)的低谷；此外，44宗土地出讓金合計(jì)852.51億元，刷新了4年來(lái)的新低。
在2016年，經(jīng)營(yíng)性用地（不包含3宗棚戶區(qū)改造）僅實(shí)現(xiàn)出讓28宗，相比上一年減少53宗。備受關(guān)注的住宅類用地同樣創(chuàng)造了多個(gè)歷史最低，2016年僅實(shí)現(xiàn)成交15宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。
北京土地資源進(jìn)入極度稀缺階段已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，開(kāi)發(fā)商在北京商品房市場(chǎng)銷售達(dá)5074億元，而用于經(jīng)營(yíng)性用地的支出僅844億元，收支比高達(dá)6:1。
誰(shuí)是單價(jià)王？
駝房營(yíng)地塊樓面單價(jià)5.5萬(wàn)元
2016年，北京住宅類用地僅實(shí)現(xiàn)成交15宗，如果以可售純商品住宅部分為標(biāo)準(zhǔn)，只有7宗地塊成交。從成交樓面價(jià)來(lái)看，最高是位于朝陽(yáng)區(qū)的駝房營(yíng)地塊為55000元/平方米，大興、門(mén)頭溝、順義三宗地塊均超過(guò)40000元/平方米，而位置相對(duì)較遠(yuǎn)的昌平南邵兩宗及延慶，樓面價(jià)也已經(jīng)全面超過(guò)30000元/平方米。
在主城區(qū)土地供應(yīng)幾乎絕跡的狀態(tài)下，純商品住宅樓面價(jià)的水漲船高已成定律，并且有著繼續(xù)外溢的趨勢(shì)，按照最簡(jiǎn)單粗暴的計(jì)算方式：項(xiàng)目銷售價(jià)格為樓面價(jià)的2倍計(jì)算，以2016年成交地塊為例，未來(lái)六環(huán)外甚至遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新盤(pán)都將全面高端化。
上述7宗包含可售純商品住宅的地塊，規(guī)劃總建面僅39萬(wàn)平方米，而根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年12月單月的純商住宅成交量已超50萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)供需出現(xiàn)巨大缺口，而地塊供應(yīng)數(shù)量少而價(jià)格高，再加上各類政策性住房產(chǎn)品的擠壓，使得未來(lái)北京住宅市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng)將呈回落態(tài)勢(shì)，價(jià)格仍是向上趨勢(shì)。
拿地靠什么？
拼錢(qián)拼“朋友圈”
稀缺的地塊資源、節(jié)節(jié)高的地價(jià)，讓“聯(lián)合拿地”迅速在房企之間流行。記者梳理公開(kāi)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年北京44宗成交地塊中，有6塊地為聯(lián)合體競(jìng)得，其中15宗住宅地塊的成交中，有3宗宅地以該形式競(jìng)拍成功。在爭(zhēng)奪住宅地塊的“合伙人”中，首開(kāi)、萬(wàn)科最受歡迎，兩者去年共參與了7宗宅地的聯(lián)合拿地，首開(kāi)與保利、龍湖、住總都是“好朋友”，萬(wàn)科則與住總、首創(chuàng)、中鐵建、綠城、平安成為“好搭檔”。
首開(kāi)去年在北京住宅土地上沒(méi)有進(jìn)賬，但拿地積極性很高，總共參與了13塊住宅用地的拍賣(mài),其中有7塊土地以聯(lián)合體的形式參與，最親密的盟友是龍湖，先后聯(lián)合出現(xiàn)在4宗地塊的爭(zhēng)奪現(xiàn)場(chǎng)；此外還和保利、住總均有合作。與首開(kāi)曝光率旗鼓相當(dāng)?shù)倪€有萬(wàn)科，在2016年的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中共出現(xiàn)11次，其中有7次以“聯(lián)合體”現(xiàn)身，并成功將兩宗宅地收入囊中。
住總也以“廣交朋友”頻繁亮相土拍市場(chǎng)，2016年在土地大戰(zhàn)中共亮相6次，均以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。萬(wàn)科、首開(kāi)、金地、永同昌、中建、綠城都曾與其組隊(duì)參戰(zhàn)。
“大考”來(lái)臨？
“房東”不好當(dāng)
在一系列圍堵“地王”誕生的土拍規(guī)則基礎(chǔ)上，2016年北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一類全新的模式，即自持純商住宅，時(shí)間是70年。
某業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，在去年良好的銷售業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)之下，開(kāi)發(fā)商“手握重金”面對(duì)為數(shù)不多的土地資源，使得每一宗住宅用地都成為“兵家必爭(zhēng)之地”，而很多房企也在并未形成明確商業(yè)模式的前提下出手自持地塊，住宅自持的模式也將在今年接受市場(chǎng)大考。
而一位獲得自持地塊的房企人士表示，全面自持不僅是一次全新的嘗試，確實(shí)也面臨著極大的挑戰(zhàn)?！斑@與銷售地塊不同，需要為租賃方量身定制，需要溝通協(xié)調(diào)的問(wèn)題很多，很難在短期內(nèi)推出來(lái)。”該人士還透露，拿下自持型地塊也是土地資源稀缺背景下的無(wú)奈之舉。
買(mǎi)地誰(shuí)家強(qiáng)？
綠地、萬(wàn)科、首創(chuàng)勇出手
北京出讓土地?cái)?shù)量歷史最低，綠地競(jìng)得3地塊為今年北京拿地房企數(shù)量之最，3地塊均在大興，總共花費(fèi)70億元，其中兩宗為F3其他類多功能用地，一塊部分含有R2二類居住用地。
拿地金額上，萬(wàn)科花費(fèi)109億元獲得兩地塊，為去年北京土地市場(chǎng)拿地金額之最，兩地塊均在海淀西北旺鎮(zhèn)，其中一地塊成交金額59億元，為萬(wàn)科住總聯(lián)合體競(jìng)得。
與前年5家房企北京拿地支出金額超過(guò)百億相比，去年只有萬(wàn)科一家的拿地金額過(guò)百億。緊隨其后的是首創(chuàng)，拿地支出91億元，其11月17日以57.6億元斬獲的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊為中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體獲得。
