房企聯(lián)姻 行業(yè)博弈將規(guī)?；奂l(fā)展
去年以來(lái)，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)已漸成房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)之一，各地房企紛紛走上強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂之路。特別是外來(lái)品牌企業(yè)，“聯(lián)姻”是其快速擴(kuò)張、復(fù)制的一種捷徑。但是合作過程中，老員工能否適應(yīng)，利益分配能否達(dá)到期望等因素，都使這種聯(lián)姻經(jīng)歷著磨合與考驗(yàn)。目前房企龍頭和中小企業(yè)應(yīng)對(duì)招式迥異?？拐鹆ι詮?qiáng)的龍頭大鱷將趁機(jī)加速侵吞中小房企，爭(zhēng)奪行業(yè)資源；中小房企被逼至墻角，或被收購(gòu)兼并，或干脆買殼轉(zhuǎn)型奮力一搏。
房企龍頭加緊并購(gòu)步伐
在西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)以天地源、經(jīng)發(fā)、紫薇、高科、高新等為代表的國(guó)有房企，和以天朗、榮華、榮禾、海榮，雅荷、宏府等為代表的民有房企，都曾共同支撐起本土開發(fā)商的風(fēng)光歲月。而去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多家地產(chǎn)央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。中海與中信、保利與中航等央企均加強(qiáng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的整合，西安的房地產(chǎn)整合、“聯(lián)姻”更加明顯。剛過去的2016年12月，宏府先是與當(dāng)代置業(yè)簽署協(xié)議，合作開發(fā)鹍翔九天項(xiàng)目，雙方還在共同拿地等方面達(dá)成合作；而后，又牽手海亮在長(zhǎng)安區(qū)郭杜拿地兩宗，合約96畝。碧桂園在西安繼收購(gòu)浐灞錦繡天下項(xiàng)目之后，年末再發(fā)力聯(lián)姻瑞景置業(yè)，簽約浐灞400畝城市綜合體項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)在城東的布局。
與此同時(shí)，萬(wàn)科在西安繼以合作開發(fā)模式拿下威龍丈八北路項(xiàng)目(萬(wàn)科翡翠天譽(yù))、西恩DADA、中國(guó)鐵建國(guó)際城(中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際)、長(zhǎng)建地產(chǎn)智慧美鎮(zhèn)(萬(wàn)科城潤(rùn)園)、榮華曼蒂時(shí)光(萬(wàn)科榮華金域名城)之后，又低調(diào)收購(gòu)陜西寶天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%的股權(quán)，以合作模式又下一城——地處高新區(qū)的國(guó)賓中央?yún)^(qū)項(xiàng)目。對(duì)于萬(wàn)科而言，在西安市場(chǎng)上以合作開發(fā)或收購(gòu)項(xiàng)目形式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張已經(jīng)輕車熟路。
事實(shí)上，在西安市場(chǎng)以收購(gòu)或合作開發(fā)形式進(jìn)行擴(kuò)張的大牌企業(yè)不僅僅是萬(wàn)科，包括融創(chuàng)、碧桂園、云南城投、當(dāng)代置業(yè)等房企2016年在西安市場(chǎng)都選擇采用這種方式曲線拿地進(jìn)行開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)彎道超車。強(qiáng)食弱肉，自然法則。分析人士指出，對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企而言，當(dāng)前正是逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是大型品牌房企將在樓市低迷期繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。
整合“聯(lián)姻”暗藏博弈
當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，絕大多數(shù)份額將集中到少數(shù)大房企手中，而中小企業(yè)所占交易量的百分比會(huì)越來(lái)越少。有言論稱，未來(lái)市場(chǎng)60%~80%的份額將集中到前十強(qiáng)企業(yè)手中。如今一線城市市場(chǎng)基本飽和，全國(guó)大房企的利潤(rùn)越來(lái)越向二、三線城市偏離，分區(qū)總部向下移的趨勢(shì)明顯。樓市的“聯(lián)姻”則在全國(guó)范圍“上演”。外來(lái)品牌在科研、品牌、管理、創(chuàng)新、資金等方面更有優(yōu)勢(shì)，聯(lián)姻可以使其在極短時(shí)間快速布局，而被收購(gòu)企業(yè)則不用承擔(dān)高額的利率就可以獲得資金支持，是一種雙贏的模式。但是，如果雙方磨合失敗，影響了大房企核心發(fā)展思路，或是雙方盈利目標(biāo)不能達(dá)到，那么可能會(huì)選擇分開。如若時(shí)機(jī)成熟，大房企對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)等情況有了更多的掌握，羽翼豐滿后，分開亦成大勢(shì)。
外埠開發(fā)商在陜的煎熬，首當(dāng)其沖是拿地艱難，讓他們不能迅速接地氣，有力沒處使。而對(duì)于本土企業(yè)來(lái)說(shuō)，在合作過程中，可以零距離的向外來(lái)企業(yè)學(xué)習(xí)產(chǎn)品研發(fā)、發(fā)展模式，可以有時(shí)間調(diào)整自己的戰(zhàn)略模式，能夠在省會(huì)城市更長(zhǎng)時(shí)間的生存。業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，土地市場(chǎng)和地產(chǎn)債的泡沫遠(yuǎn)大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)股；另一方面，大的房企能夠享受較低的資金成本和多元化融資渠道，加上股權(quán)可質(zhì)押，并購(gòu)重組相較于買地更容易獲得金融機(jī)構(gòu)支持。綜合上述兩方面，高價(jià)地的獲取者多是中小企業(yè)，對(duì)銷售排名前列的房企來(lái)說(shuō)“買地不如買地產(chǎn)股”，大型房企更傾向于通過兼并重組而非冒險(xiǎn)拿地攫取行業(yè)資源。
市場(chǎng)冰凍時(shí)期，大型房企有更多手段過冬，中小房企卻岌岌可危，從天朗牽手融創(chuàng)時(shí)的震驚，到宏府合作當(dāng)代置業(yè)時(shí)的平淡，此時(shí)正是資金雄厚的房企擴(kuò)張吞并的絕佳時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，并購(gòu)與“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。
政策調(diào)控規(guī)范行業(yè)聚集發(fā)展
隨著空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控潮在多城落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到規(guī)范。在2016年最后一天，繼鄭州、武漢、濟(jì)南等城市之后，西安也加入了限購(gòu)城市之列。12月31日，西安市政府發(fā)布《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》。《通知》在提高購(gòu)房和貸款門檻的同時(shí)，還針對(duì)土地供應(yīng)端出臺(tái)了系列政策。響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確的2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，從盈利能力和未來(lái)發(fā)展角度考慮，中小房企將逐漸甩賣一些流動(dòng)性差的項(xiàng)目，并圍繞著金融、醫(yī)療、體育等熱點(diǎn)方向加快轉(zhuǎn)型。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有望向著更加規(guī)范的方向前行。
