國(guó)土部：調(diào)控發(fā)揮作用，一二線城市住宅地價(jià)增速回落
據(jù)國(guó)土資源報(bào)發(fā)布的《2016年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，樓市調(diào)控收緊一定程度上發(fā)揮作用，一、二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)回落跡象。
報(bào)告顯示，2016年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3826元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。
截至2016年12月31日，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積達(dá)到7.44萬公頃，供應(yīng)量環(huán)比大幅增加74.63%，同比微降0.42%。
2016年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速依次為1.43%、0.96%、2.18%，較上一季度分別上升了0.03、0.09、0.07個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅地價(jià)增長(zhǎng)較快，綜合地價(jià)增速溫和，商服、工業(yè)地價(jià)變化平穩(wěn)。
國(guó)土部分析稱，2016年第四季度，主要監(jiān)測(cè)城市中，一線城市商服地價(jià)環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)，住宅地價(jià)環(huán)比增速略有放緩，同比增速仍保持上升態(tài)勢(shì)，工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速均有所放緩；二線城市商服、住宅地價(jià)增速環(huán)比、同比變化情況與一線城市類似，工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速持平、同比增速上升；三線城市各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)。
就住宅地價(jià)而言，一線城市和部分熱點(diǎn)城市的地價(jià)仍處于高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而大部分三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化顯著。
一線城市，從環(huán)比看，綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)平均增速依次為2.79%、4.05%、1.71%,較上一季度分別下降0.36、0.65、0.33個(gè)百分點(diǎn)；商服地價(jià)增速為2.17%，較上一季度上升0.30個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州住宅地價(jià)環(huán)比增速仍超過3.0%，屬快速增長(zhǎng)，北京住宅地價(jià)增速呈上升態(tài)勢(shì)，上海及廣州則出現(xiàn)放緩跡象。深圳地價(jià)自2005年二季度以來首次出現(xiàn)下降。從同比看，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)平均增速依次為13.05%、7.41%、19.60%、8.52%，較上一季度分別變化0.21、0.58、0.58和-0.35個(gè)百分點(diǎn)。除深圳外，各城市綜合地價(jià)、住宅地價(jià)同比增速均超過10%，處于高位運(yùn)行。
二線城市，商服地價(jià)環(huán)比、同比平均增速呈上升態(tài)勢(shì)，綜合及住宅環(huán)比增速出現(xiàn)微幅放緩,環(huán)比增速依次為0.99%、1.34%、1.96%，同比增速依次為3.36%、4.88%、7.02%。前期房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市中，天津、鄭州、南京、廈門、合肥、武漢6個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比增速較上一季度有所放緩。
三線城市，各用途地價(jià)環(huán)比、同比平均增速均呈上升態(tài)勢(shì)，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為1.02%、0.45%、1.77%、0.43%，同比增速依次為2.94%、1.12%、4.85%、1.60%。其中，唐山、張家口、廊坊等13個(gè)城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，漲幅超過3%，其余三線城市住宅地價(jià)環(huán)比變化平穩(wěn)。
2016年第四季度，住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市89個(gè)，比上一季度減少1個(gè)，其中31個(gè)城市漲幅收窄，比上一季度增加2個(gè)。住宅地價(jià)環(huán)比增速超過3.0%的城市有22個(gè)，較上一季度增加3個(gè)；環(huán)比下降的城市10個(gè)，比上一季度增加3個(gè)。與去年同期相比，同比上漲的城市92個(gè)，較上一季度增加7個(gè)；增速超過7.0%的城市34個(gè)，較上一季度增加10個(gè)。其中，天津、青島、鄭州等22個(gè)城市地價(jià)增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%；同比下降的城市10個(gè)，比上一季度減少8個(gè)。
2016年第四季度，房地產(chǎn)用地價(jià)格受市場(chǎng)前期看漲預(yù)期的慣性效應(yīng)影響，環(huán)比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價(jià)來看，調(diào)控收緊一定程度上發(fā)揮了作用，一、二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)回落跡象。而市場(chǎng)分化顯著，多數(shù)庫存較大的三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)，地價(jià)基本穩(wěn)定。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，住宅用地方面，在核心一二線城市，雖然政府出臺(tái)了調(diào)控政策，但房企的資金鏈還沒有那么緊張，還是會(huì)選擇核心一二線城市拿地，所以市場(chǎng)熱度并沒有減退。但是從數(shù)據(jù)上看，地價(jià)漲幅是放緩的，這是因?yàn)橐徊糠趾诵某鞘性谕频夭呗陨献隽苏{(diào)整，四季度推出的多是郊區(qū)、非核心區(qū)域的地，市區(qū)范圍的地塊較少，這造成了地價(jià)漲幅放緩。
此外，像一些一線城市，政府對(duì)土地市場(chǎng)競(jìng)拍資格和非自有資金使用上做了監(jiān)管，這個(gè)對(duì)土地市場(chǎng)競(jìng)拍的熱度起到了降溫的作用，對(duì)地價(jià)上漲放緩起到了一定作用。不過，未來如果核心一二線城市還有優(yōu)質(zhì)地塊推出的話，房企的拿地?zé)崆檫€是有的，因?yàn)楝F(xiàn)階段房企的資金還不是很緊張，還是會(huì)選擇核心一二線城市布局，但現(xiàn)階段政府的推地策略和方式未必會(huì)滿足房企要求。
張宏偉說，2016年四季度工業(yè)用地價(jià)格出現(xiàn)下滑，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求并不是很強(qiáng)勁，有些行業(yè)還出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，這有可能會(huì)影響到企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，所以工業(yè)用地沒有住宅用地那么火熱。
上海中原分析師盧文曦表示，從地塊性質(zhì)來看，居住用地還是市場(chǎng)熱點(diǎn)所在，但受到四季度后各地樓市調(diào)控影響價(jià)格上漲速度減緩。從全國(guó)格局來看，長(zhǎng)三角，珠三角環(huán)渤海地區(qū)是交易度較高區(qū)，這和一線城市所處區(qū)位以及環(huán)一線城市是去年市場(chǎng)熱點(diǎn)并且從一線城市輻射周邊城市有關(guān)。從城市級(jí)別來看，一線熱蔓延到二線，三線相對(duì)熱度有限，這和市場(chǎng)分化格局一致，房?jī)r(jià)影響地價(jià)。受到調(diào)控影響后，四季度一二線城市土地價(jià)格上漲受到控制。
報(bào)告稱，整體來看，2017年經(jīng)濟(jì)前景向好，但仍有風(fēng)險(xiǎn)尚需警惕，中期來看，是經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的良好支撐基礎(chǔ)和必要條件。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，在熱點(diǎn)城市調(diào)控密集收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將趨于謹(jǐn)慎。但同時(shí)，熱點(diǎn)城市供需矛盾和發(fā)展規(guī)律的特點(diǎn)尚未根本改變，中小城市去庫存依然是主基調(diào)。在上述因素的綜合影響下，2017年一季度，一、二線熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速將高位回調(diào)，三線城市中區(qū)域熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲，庫存較高的三、四線城市地價(jià)基本平穩(wěn)，工業(yè)地價(jià)增速繼續(xù)保持平穩(wěn)。
