香港房價攀升房源減少 港人不堪重負轉(zhuǎn)戰(zhàn)馬來西亞
春節(jié)前夕，香港街頭，涌動的人群中，除了 “買買買”的游客，就是眼神迷離的地產(chǎn)經(jīng)紀。在售樓處附近，幾乎每個街口就有20~30名地產(chǎn)代理舉著樓盤宣傳冊在賣樓。
隨著香港房價的節(jié)節(jié)攀升和推出房源的逐漸減少，加上特區(qū)政府對二手房買賣的限制，很多地產(chǎn)經(jīng)紀面臨失業(yè)的風險，一些地產(chǎn)代理為了做生意，甚至不惜大打出手。
香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，持有香港地產(chǎn)代理牌照人數(shù)達到40648人，但目前香港市場推出的房源，只有幾百套。
由于對香港樓市不知所措，無論是香港的買房者還是地產(chǎn)經(jīng)紀人，很多人開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)馬來西亞吉隆坡、泰國曼谷等東南亞城市的房產(chǎn)。
代理馬來西亞樓盤
每年，在香港做測量師的Eric和Ray都會相約一起去馬來西亞度假，而最近，他們到馬來西亞的目的已經(jīng)不一樣了，他們是去看房的。
近日，香港的樓價繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升，令越來越多的人都難以負擔。根據(jù)美國物業(yè)顧問機構(gòu)Demographia發(fā)布的年度世界住宅可負擔程度調(diào)查，香港樓價以平均家庭收入的18.1倍成為全球最難以負擔的城市，一個家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一個居住單位。
而與香港只有4小時航行時間的吉隆坡，幸福指數(shù)似乎要高出很多，根據(jù)上述報告，吉隆坡的這一指數(shù)只有5.4，而以香港人的收入計算，馬來西亞的房子“踮一踮腳尖”就可以夠著。
在經(jīng)過幾輪實地考察以后，Eric和Ray與一名馬來西亞房地產(chǎn)商成為了朋友，這位房地產(chǎn)商向他們詢問了香港的整體樓市情況，并詢問他們是否有興趣代理這一樓盤。
說者無意，聽者有心，在做了幾輪商業(yè)計劃書后，他們順利地拿下了位于吉隆坡市區(qū)的一個24億港元樓盤的獨家代理權(quán)，并且馬上辭職轉(zhuǎn)做地產(chǎn)代理。
實際上，馬來西亞房價在過去十幾年以來，一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的情況。數(shù)據(jù)顯示，馬來西亞樓價從2000年以來就不斷上升，2009年至今，年復合增長率在8.06%，買家如果付全款，預計6年半就可以獲取凈利潤約70%至133%。
馬來西亞財政部《2016年馬來西亞房地產(chǎn)展望報告》指出，馬來西亞第一季度的房價指數(shù)增長率達到7%，整體增長相對平穩(wěn)。
除此之外，馬來西亞政府在2010年9月25日推出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型計劃（ETP），將以1720億林吉特（1林吉特約合人民幣1.54元）打造“大吉隆坡”，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個最宜居的城市，同時成為世界經(jīng)濟成長率最高城市前20名，這一政策也成為了馬來西亞各大房地產(chǎn)中介的“大賣點”。
飛騰國際物業(yè)有限公司創(chuàng)始人龍子康對第一財經(jīng)稱，馬來西亞的房子分為永久產(chǎn)權(quán)和非永久產(chǎn)權(quán)，這與中國香港、內(nèi)地的情況都不一樣，如果是永久產(chǎn)權(quán)的房子，則可以長期持有，由于馬來西亞教育制度與法制跟香港類似，很多香港客戶都透露了去馬來西亞定居的想法。
盡管馬來西亞沒有投資移民計劃，但從2014年開始，海外投資者就可以通過“我的第二家園計劃”申請在馬來西亞的居留權(quán)，符合資格的外國人可以獲得10年多次入境社交簽證，以便長期居留在馬來西亞。在成功申請后，只要購買50萬林吉特（約為77萬元人民幣）以上的住宅，在當?shù)劂y行申請貸款時，按照申請的財務狀況，可以獲得90%的貸款。
香港樓價節(jié)節(jié)攀升
據(jù)龍子康介紹，公司代理的某個位于吉隆坡的樓盤，一套實用面積為80平方米左右的樓盤，只需要大約200萬港元，而同樣在香港，200萬港元可能只能買一個廁所，這樣的生活質(zhì)量吸引了很多香港“金主”，連龍子康和公司員工都忍不住要買來做度假用。
隨著香港近年樓價不斷上升，很多香港人都選擇到海外買房，除了馬來西亞以外，曼谷等東南亞地區(qū)都是他們的選擇。
根據(jù)Demographia報告，在92個人口超過100萬的大城市中，香港連同其余25個城市的樓價被視為“極度不可負擔”，比起第2名的悉尼（12.2倍）及第3名的溫哥華（11.8倍），香港這一指數(shù)顯得高不可攀，也表明香港樓市的情況正嚴重惡化。
盡管香港特區(qū)政府近年來連出大招整治樓市，但見效不太明顯，根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的中原城市領先指數(shù)，2016年1月4日開始的一周，香港中原城市領先指數(shù)達到134.41點，到2017年1月9日的一周，這一指數(shù)已經(jīng)升至144.16點，同比上漲了7.3%。
世邦魏理仕香港、華南及臺灣研究部主管陳錦平稱，香港特區(qū)政府雖然全年都在推出樓市調(diào)控政策，但樓價幾乎沒有下跌，他預計，由于未來每年住宅供應量不多于2萬戶，再加上中資機構(gòu)及內(nèi)地人赴港置業(yè)，都將推動樓價上漲，預計今年樓價還有個位數(shù)的升幅。
需求上升的同時，正在出售的樓盤卻顯得明顯不足，近期香港有幾個新樓盤出售，幾乎都是一房難求的狀態(tài)。在剛剛截止銷售的中海外樓盤“啟德一號”中，啟德一號2期累計最少2100張認購書，超額認購超過13倍，意味著平均14人搶1套房。
香港這樣的樓價上漲速度，讓同為飛騰國際物業(yè)創(chuàng)始人的劉振衡感到迷茫，由于對香港樓市的不知所措，以及期待值與現(xiàn)實的差距甚大，劉振衡義無反顧地選擇了馬來西亞的房產(chǎn)。
馬來西亞樓市沒有想象中的好
不過，從2016年上半年的銷售情況來看，馬來西亞的樓市并沒有想象中的好。根據(jù)馬來西亞財政部房產(chǎn)估價及服務局公布，馬來西亞2016年上半年房地產(chǎn)交易量為16.3萬宗，同比下跌7.1%，房地產(chǎn)交易總額為64.83億林吉特，同比下跌11.5%。
另一方面，馬來西亞的豪宅滯銷情況也很嚴重，在2016年第二季度，已竣工但滯銷的住宅房產(chǎn)達到13829間，總值為73億林吉特，其中100萬林吉特以上的房子，滯銷量增加51.7%至1717間，而50萬至100萬林吉特的房子，滯銷量則增加11%至2859間，意味著其實這類房產(chǎn)并不好賣。
盡管，很多中介能夠提供保證租金回報率約6%的水平，但其實除了6%的回報率，匯率風險也是其中需要考慮的因素。數(shù)據(jù)顯示，從2016年初至今，林吉特對人民幣由高位1.6992跌至1.5463，跌幅接近9%。
而自從美國在2016年12月宣布加息后，包括馬來西亞在內(nèi)的新興市場貨幣都在貶值，美元對林吉特曾經(jīng)創(chuàng)下了1998年1月以來的最高水平，如果以港幣計算，林吉特在2016年已經(jīng)由4月時的高位每1林吉特對2港元，回落至12月底的每1林吉特對1.73港元的水平。
如果以一套200萬港元的房產(chǎn)計算，扣除本身資本升值的部分，那么光是匯率損失，就讓這一房產(chǎn)貶值了13.5%，即便有6%的租金回報率，還是有7.5個百分點的虧損。
另一方面，在馬來西亞買房，如果前5年買賣需要繳納30%的房屋增值稅，意思是，如果買房時房價為100萬，但賣出時房價達到500萬，就需要繳納120萬的房屋增值稅，稅率非常高。但如果5年后再買賣，只需要繳納5%的房屋增值稅。
此外，龍子康稱，由于缺乏對當?shù)胤伞㈤_發(fā)商的了解，在海外置業(yè)的時候，還應該擔心的是買到爛尾樓，如果開發(fā)商過去沒有賣房的記錄，買房者就需要小心，很可能會出現(xiàn)爛尾的情況。
