寬松周期結(jié)束 房價長周期拐點真的要來了？
在春節(jié)前發(fā)“紅包”之后,節(jié)后首日央媽“加息”了:全線上調(diào)逆回購和常備借貸便利貸款(SLF)利率。對此,分析師一致認(rèn)為,貨幣政策已中性轉(zhuǎn)緊。那么,貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場有怎樣的影響?
央行的此次加息行為相當(dāng)于進(jìn)一步確認(rèn)了寬松周期的結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖,國海證券分析師代鵬舉認(rèn)為,高層對于房地產(chǎn)的態(tài)度可能已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的改變,過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史,未來房價(包括一線城市)可能將迎來長周期的拐點。
據(jù)國海證券分析,目前國內(nèi)的房地產(chǎn)來看,從需求端來看,勞動人口已經(jīng)面臨劉易斯拐點,房地產(chǎn)需求從2010年開始步入下滑期,而2011年之后房地產(chǎn)之所以上漲,一方面受益于城市化人口集聚效應(yīng),另一方面是因為超額的信貸投放,2009年的4萬億刺激以及后續(xù)穩(wěn)增長的政策托底預(yù)期都對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了巨大推力。
但從過去美國和日本的經(jīng)驗來看,歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過程中,貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此次央行的變相加息通過資金的傳導(dǎo)作用,最終將推高信貸利率,進(jìn)而壓制房地產(chǎn)需求,若未來加息周期來臨,房地產(chǎn)行業(yè)將首當(dāng)其沖。
國海證券指出,高層對于房地產(chǎn)的態(tài)度或許已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的改變。
高房價事實上是經(jīng)濟改革轉(zhuǎn)型的重要阻礙,直接或間接推高企業(yè)經(jīng)營成本,抑制經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的根本動力——消費需求。一方面,我們看到各地嚴(yán)格執(zhí)行限購政策,限制房地產(chǎn)住房信貸,房地產(chǎn)成交量大規(guī)模縮減;另一方面,一線城市開始嚴(yán)格限制人口流入,各地兩會期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線,北上廣深規(guī)劃人口僅有7730萬(其中上海2500萬),并嚴(yán)格執(zhí)行。這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來將不會再大幅增加。
此外,國海證券認(rèn)為,政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史。以重慶為例,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年重慶GDP同比增長10.7%,全國第二(僅次于西藏),但與此同時重慶房價保持一直平穩(wěn)水平,重慶模式獲得了習(xí)近平主席的高度肯定。眾所周知,重慶經(jīng)濟的持續(xù)高速增長并不依賴于房地產(chǎn),這可能表明過去政策托底房地產(chǎn)的穩(wěn)增長措施可能成為歷史。
綜上所述,國海證券表示,在加息周期的背景下,高層對于房地產(chǎn)的態(tài)度可能已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的改變,過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史,未來房價(包括一線城市)可能將迎來長周期的拐點。預(yù)計二季度開始房地產(chǎn)投資或?qū)⑦M(jìn)入加速下滑的階段。
除了國海證券,方正證券任澤平和海通證券姜超同樣認(rèn)為,央行“加息”對于房地產(chǎn)影響最大。而姜超更為悲觀地表示,房地產(chǎn)凜冬將至。姜超稱:
央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果,其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險,目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%,這意味著按照5.5%的合理水平,所有的折扣房貸將全部絕跡,否則銀行不如去買債。
而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮,本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐,全靠天量的房貸支撐,如果未來房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開,地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?
