調(diào)控的真實(shí)目的浮出水面！央行1天兩提房地產(chǎn)
2月17日晚上7點(diǎn)40分，央行在其官方網(wǎng)站公布了“四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”。
令人震撼的是：央行在這份大約3萬(wàn)字的報(bào)告里，70次提到了“風(fēng)險(xiǎn)”，16次提到了“泡沫”，這向我們傳遞了重要的政策信號(hào)！
一天兩提房地產(chǎn)問(wèn)題 投資投機(jī)性購(gòu)房或受限
在2月16日至17日召開(kāi)的2017年人民銀行金融市場(chǎng)工作會(huì)議上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝?gòu)?qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中國(guó)人民銀行17日發(fā)布的《2016年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)指出，下一階段，要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)好各項(xiàng)制度和機(jī)制建設(shè)，宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。
更為重要的，是從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問(wèn)題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
央行每個(gè)季度會(huì)公布一份“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，作階段性的總結(jié)和展望，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)極具研究?jī)r(jià)值。
2016年四季度，是中國(guó)貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健中性”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)從放松到不斷加強(qiáng)調(diào)控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。因此，這份報(bào)告更值得關(guān)注。
“風(fēng)險(xiǎn)”是央媽最擔(dān)心的
自2015年股災(zāi)之后，“風(fēng)險(xiǎn)”是央行經(jīng)常提到的詞匯，頻次越來(lái)越密集。在2016年二季報(bào)里，提到了53次“風(fēng)險(xiǎn)”，三季報(bào)里63次，四季報(bào)里達(dá)到了空前的70次。
這種對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的高度重視，跟大背景有關(guān)：
1、2017年下半年將召開(kāi)19大，需要一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；
2、美元進(jìn)入加息周期，加息頻次將提升，這是人民幣匯率見(jiàn)頂之后第一次遇到美元加息周期，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度達(dá)到新高之后第一次美元加息周期，沒(méi)有先例可以參照；
3、這是中國(guó)企業(yè)杠桿率接近世界最高水平之后，遇到的第一個(gè)美元加息周期；
4、這是全球化見(jiàn)頂之后的第一個(gè)美元加息周期，特朗普新政和歐洲都存在巨大不確定性。
抑制泡沫：發(fā)揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱作用
央行17日發(fā)布的《報(bào)告》中，單辟一個(gè)專欄討論了資產(chǎn)價(jià)格、貨幣政策與住房金融宏觀審慎政策。
對(duì)于針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎管理，《報(bào)告》指出，為應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融穩(wěn)定的影響，一個(gè)重要手段就是強(qiáng)化宏觀審慎政策框架，有針對(duì)性地防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可能形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
防止資產(chǎn)價(jià)格泡沫離不開(kāi)宏觀審慎政策和貨幣政策的配合，需更好地發(fā)揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱政策框架的作用。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定特殊性
《報(bào)告》還指出，需要看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定特殊性。
一是結(jié)構(gòu)性特征較為明顯，一線城市與三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)差異較大；
二是供需具有一定剛性，住房是基本生活需求，其供給受土地供給限制，相關(guān)政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
目前，隨著多項(xiàng)調(diào)控政策的出爐，商品房銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)回落。
北京方面，調(diào)查顯示多地的多家國(guó)有大行已經(jīng)把首套房折扣從原先普遍的8.5折、8.8折上調(diào)至9折，顯示出央行信貸調(diào)控收緊的思路。
下一階段：防止加杠桿行為
《報(bào)告》提出，下一階段要實(shí)施好穩(wěn)健中性的貨幣政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性和有效性，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。
央行2016年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告在介紹下一階段貨幣政策思路時(shí)指出，進(jìn)一步完善調(diào)控模式，強(qiáng)化價(jià)格型調(diào)節(jié)和傳導(dǎo)，完善宏觀審慎政策框架，暢通政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，抑制資產(chǎn)泡沫，防止“脫實(shí)向虛”。
報(bào)告提出，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置。加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)排查，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析。防止資金“脫實(shí)向虛”“以錢(qián)炒錢(qián)”，以及不合理的加杠桿行為，引導(dǎo)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
抑制房?jī)r(jià)，哪些政策問(wèn)題不可避免？
房?jī)r(jià)由眾多因素共同決定，930調(diào)控至今，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，近三個(gè)月的樓市表現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅收窄，11月開(kāi)始環(huán)比微跌。
近三個(gè)月的樓市表現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅收窄，11月開(kāi)始環(huán)比微跌
但是，就目前來(lái)看，政策還存在許多不穩(wěn)定因素，能否真正有效控住房?jī)r(jià)，還需要看在未來(lái)，以下幾個(gè)方面能否有政策的完善和修改。如果不能正確處理，樓市的漲勢(shì)，恐有“翻身”。
一.限地與限人口的平衡處理不當(dāng)，便是房?jī)r(jià)高漲的誘因
《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要(2016-2030年)》指出，建設(shè)用地規(guī)模將進(jìn)一步收緊。對(duì)于京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)，將以盤(pán)活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地。
這說(shuō)明了一件事：大城市未來(lái)將嚴(yán)控新增用地，北京上海等城市不增反減。
建設(shè)用地規(guī)模受到嚴(yán)格限制，從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上漲。
當(dāng)然，按照有關(guān)部門(mén)的說(shuō)法，大城市之所以要限制新增供地，一個(gè)最重要的原因就是要紓解人口，解決“大城市病”問(wèn)題。所以，限制供地背后都有限制人口規(guī)模的政策，北京人口總量控制在2300萬(wàn)人以內(nèi)，上海是2500萬(wàn)人，廣州1550萬(wàn)人，深圳1480萬(wàn)人。
問(wèn)題在于，由于土地壟斷，限制土地供給可謂是立竿見(jiàn)影的。因?yàn)閲?guó)家掌握了建設(shè)用地指標(biāo)的分配權(quán)利。所以我們看到，很多大城市一邊宣稱土地資源枯竭，另一邊城市區(qū)域內(nèi)卻還有大量農(nóng)田存在，這些農(nóng)田甚至與高樓大廈比鄰而居。這種奇觀的產(chǎn)生，正是土地壟斷的結(jié)果。
相比于可被操控的土地，人口卻不容易控制。很簡(jiǎn)單，人跟著資源走。
北京早在很多年前就宣稱要控制人口規(guī)模，不僅嚴(yán)格限制北京戶籍，導(dǎo)致戶口一紙難求，而且當(dāng)?shù)赜质乔謇砼l(fā)市場(chǎng)，又是清理污染企業(yè)，又是取消地下室，又是取締群租房，結(jié)果又怎樣？到現(xiàn)在北京人口減少了嗎？
再如廣州深圳，兩地的官方公布人口分別是1350萬(wàn)人和1190萬(wàn)人，但實(shí)際上兩地的人口都突破1500萬(wàn)人。如果整個(gè)城市規(guī)劃都按照統(tǒng)計(jì)人口規(guī)模進(jìn)行配置，那么無(wú)論是學(xué)校、醫(yī)院，還是住宅用地規(guī)模，都嚴(yán)重不足。
過(guò)去這么多年，全國(guó)層面的土地供給，一直都是嚴(yán)格限制大城市，而對(duì)中西部小城市極盡慷慨之能事。人口流入的地方，供地規(guī)模在不斷收縮，人口流出的地方，供地規(guī)模卻在放大，造成大量工業(yè)園空置、大量新城淪為鬼城，這就是資源配置的失策。
同樣的資源錯(cuò)配還存在于城市內(nèi)部。既然房?jī)r(jià)供需矛盾，那么就應(yīng)該多增加住宅用地。但令人困惑的是，很多大城市都將用地給了工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目，住宅用地所占的比例普遍不足30%。本來(lái)供地規(guī)模就在減少，而住宅用地的比例又如此之低，房?jī)r(jià)豈會(huì)不起飛？
從城市未來(lái)發(fā)展的角度來(lái)看，資源錯(cuò)配還在繼續(xù)?，F(xiàn)在城市群戰(zhàn)略已經(jīng)成為主導(dǎo)方向，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀的目標(biāo)都是建設(shè)世界級(jí)的城市群，但我們?nèi)丝诤屯恋匾?guī)劃卻還停留于一城一地的局限里。
深圳土地資源枯竭了，當(dāng)?shù)卣f(shuō)要大肆填海。其實(shí)相比于填海，為什么不能將發(fā)展效應(yīng)溢出到鄰近的東莞和惠州？北京說(shuō)要減少新增用地，但為什么不能從京津冀一體化的層面進(jìn)行統(tǒng)籌？
二.持續(xù)不斷的貨幣推高房?jī)r(jià)
房?jī)r(jià)的初步上漲是由供需決定的，而房?jī)r(jià)的暴漲卻是由貨幣引起的——持續(xù)不斷的貨幣流入推高了房?jī)r(jià)。
由圖可知，從2016年1月起，房貸新增數(shù)額就大幅上升（2月春節(jié)特殊）。而到了2016年5月增幅更大，半年的新增額已接近2015全年數(shù)額，這正是這波一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲的原因。
再看看其中的詳細(xì)數(shù)據(jù)：
2016年9月新增居民戶中長(zhǎng)期貸款約5741億元；
2017年1月該項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá)6293億元；
而且從之前的4季度看，也基本都在4500億以上！
從這個(gè)數(shù)據(jù)看，基本解釋了為什么調(diào)控已經(jīng)4個(gè)月了，一線城市房?jī)r(jià)，除部分郊區(qū)外，價(jià)格基本平穩(wěn)！
信貸數(shù)據(jù)的高低，代表了在實(shí)際執(zhí)行層面，樓市調(diào)控的真實(shí)意圖，所以未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，不僅僅是防止大漲更是防止大跌。
調(diào)控并不能改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì) ？
2014年底、2015年初的時(shí)候，上海政府開(kāi)了一個(gè)“怎么樣解決房地產(chǎn)低迷，怎么樣把房子賣(mài)出去”的會(huì)。會(huì)上，有一位房企的老總作了這么一個(gè)表述，他說(shuō)不管大家怎么看，反正我覺(jué)得這個(gè)房市是到頭了，所以他做的一個(gè)舉動(dòng)，他說(shuō)我把我自己住的房子賣(mài)掉了，我去炒股。不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣(mài)掉的那套房子大概在后面應(yīng)該漲了不止50%。另外一個(gè)很大房企的營(yíng)銷總監(jiān)當(dāng)時(shí)也說(shuō)，我從業(yè)20年，這是我見(jiàn)過(guò)的最冷的冬天。但是沒(méi)想到，大家都萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的情況是在最冷的冬天之后，市場(chǎng)就迎來(lái)了一個(gè)快速的上漲。
這個(gè)是2007年到2015年上海樓市的平均走勢(shì)，黃線是它的月成交價(jià)格，黃色虛線是12個(gè)月的平均移動(dòng)價(jià)格。這個(gè)圖表我們可以清晰地看到，每一輪調(diào)控都是有效的，每一輪調(diào)控都深深地打擊了未來(lái)3-6個(gè)月的成交，可能也進(jìn)而引起了當(dāng)時(shí)的一個(gè)短期價(jià)格。
