一線城市房價何時才讓剛需走近
為控制房價過快上漲，2016年下半年以來，多個城市先后出手調(diào)控，目前熱點城市房價基本止?jié)q。近日，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市1月份房價指數(shù)，從數(shù)據(jù)來看，一線和熱點二線城市樓市迅速降溫，房價走勢明顯趨緩。然而，從市場降溫到房價下降還有一個漫長的傳遞過程，一線城市房價何時才會松動，成為社會關(guān)注的焦點。
近日有媒體發(fā)表評論《房價降了，就得救市？》，引來輿論較多關(guān)注。前一段時間，二線城市合肥有部分二手房的掛牌價格下降，一些業(yè)主坐不住了，甚至提出希望政府“出手救市”。該評論文章認為，部分城市樓市降溫，政府沒有出手的理由。因為對二手房價格下跌最敏感的群體，是在去年高位買進并打算倒手轉(zhuǎn)賣的業(yè)主，這部分人往往并不屬于“剛需”，而對真正的剛需者而言，房價下跌則意味著距離夢想更近了。
這篇文章所言極是，同樣是房價下跌，對一些人是噩夢的開始，對另外一些人則是更接近夢想的彼岸。經(jīng)過4個月調(diào)控，部分二線城市的房價已經(jīng)松動，那么，一線城市的剛需者何時才能走近夢想？
市場表現(xiàn)量縮價穩(wěn)
目前一線城市樓市最明顯的特征是“量縮價穩(wěn)”。盡管樓市降溫的氛圍已初步形成，但多數(shù)購房者還沒有感受到房價下降的實惠。一線城市樓市的范圍廣、區(qū)域多，個別一手住宅項目近期無論是漲價還是降價，都不足以代表整體走勢。根據(jù)以往調(diào)控的經(jīng)驗，在樓市降溫后，如果市場成交量連續(xù)下滑超過4個月，就會帶動房價松動走低。持幣觀望的一線城市剛需者，目前最盼望發(fā)生的就是成交量再低迷幾個月，形成“量縮價跌”的局面，并最終得以拉近現(xiàn)實與夢想的距離。
一線城市房價能否松動，未來幾個月的市場表現(xiàn)很重要，當前做出的任何預(yù)測都是蒼白的。盡管預(yù)測不靠譜，但通過觀察近年的樓市走勢以及近期中央的樓市政策表述，還是可以得到一些重要的啟示。
政策變化影響樓市走勢
近年來，房地產(chǎn)市場走勢有一個明顯的特征——兩年上升之后伴隨兩年下降。之所以會出現(xiàn)這個明顯的波浪式周期，是因為政策變化對我國房地產(chǎn)影響巨大，而且這種影響體現(xiàn)在供需兩個方面。政策可以影響土地供應(yīng)的多少快慢，最終影響的是供給側(cè)。同時，政策還可以決定購房者是否有資格買房，以及通過房貸杠桿影響購房者的購買力。
目前存在的房地產(chǎn)周期性變化，當然不會永遠周而復(fù)始下去，但從目前情況看，并沒有結(jié)束的跡象。去年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，同時確定2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然堅持因城施策、因地制宜，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。
如果用一句話總結(jié)調(diào)控的主旨，就是要保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。也就是說，中央無意改變目前房地產(chǎn)市場的運行趨勢，同時也不容許人為炒作透支樓市的未來。中央維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的工具來自金融、土地、財稅、投資、立法等各個方面。
深圳上半年樓市發(fā)展趨勢將會如何？
根據(jù)深圳房地產(chǎn)市場過去的走勢，以及目前政策的定調(diào)，大概可以得到一個比較明晰的樓市未來預(yù)期。未來一段時期內(nèi)，深圳樓市逐漸走穩(wěn)，但不會大起大落。目前的趨勢看是以走低的趨勢為主。
2016年在經(jīng)歷了社保“一改三”、“三改五”之后，很多人因此失去了購房資格。由于2016年上半年深圳樓市銷售情況良好，很多開發(fā)商已經(jīng)完成了預(yù)期的銷售目標，因此在“104”調(diào)控加碼之后，不少開發(fā)商選擇不推盤，所以去年第四季度基本上是沒有新盤入市的。新政出臺后，市場觀望情緒濃，成交趨冷，價格實際從那時開始已經(jīng)開始松動。這在二手成交中有所反映。
進入2017年，上市房企有新的銷售目標，也有回籠資金的壓力，預(yù)計今年上半年開盤的樓盤會出現(xiàn)開盤價低于周邊樓盤的情況，價格將持續(xù)探底，可能會比去年9月份高峰期時出現(xiàn)10%-15%的調(diào)價空間；成交量方面則將有所回升。
