北京寫字樓新動向：中資起舞與多中心版圖擴容
隨著寫字樓的租金持續(xù)上漲，北京的寫字樓版圖正在快速變遷，一些新的區(qū)域正在崛起。
同時，大量的商業(yè)地產(chǎn)因為商場不景氣導(dǎo)致租金低迷，正在尋找新的發(fā)展出路，即“商改寫”。這股熱潮正在興起，推動了北京寫字樓版圖的進一步變遷。
西門子、摩托羅拉、三星電子、北電網(wǎng)絡(luò)、索尼愛立信、松下、奔馳總部、寶馬總部、LG等眾多知名跨國企業(yè)的陸續(xù)進駐，使得望京開放式、多元化、國際化的區(qū)域氛圍正在迅速形成。
某種意義上，北京寫字樓變遷史也是中國經(jīng)濟發(fā)展階段縮影。
世邦魏理仕一份關(guān)于《全球優(yōu)質(zhì)寫字樓租用成本調(diào)查報告》顯示，亞太區(qū)主導(dǎo)著全球最貴寫字樓市場。在全球最貴的十大寫字樓市場排名中，除了中國香港（中環(huán)）、排名第二位的便是中國北京（金融街）。
戴德梁行提供的甲級寫字樓監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，北京市金融街寫字樓租金高達人民幣664.5元/平方米/月；同期，香港中環(huán)寫字樓租金為134.21港幣/平方尺/月（人民幣：約為1080.31元/平方米/月）。
自上個世紀八十年代中期北京出現(xiàn)真正意義寫字樓開始，三十年間，北京寫字樓市場得到了飛速發(fā)展，并形成遍地開花格局。它不但為北京市走向國際化大都市發(fā)展提供必要的硬件支持和更廣闊的舞臺，同時對于經(jīng)濟發(fā)展也帶來了重要的拉動作用。
值得關(guān)注的是，隨著中資企業(yè)活躍度增加，北京寫字樓市場也從最早伴隨著涉外高檔酒店興起的單一商圈，而逐漸出現(xiàn)比肩國際標準的多中心寫字樓商圈。
從初露崢嶸到大象起舞，中資企業(yè)在北京寫字樓版圖上也開始畫上濃濃色彩。世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)顯示，2016年中資企業(yè)貢獻國內(nèi)17個主要城市寫字樓新增需求的83.4%，其市場地位舉足輕重。調(diào)查顯示北京仍是大多數(shù)大型央企與科技類企業(yè)的總部選擇地，調(diào)查中近半數(shù)中資企業(yè)總部位于北京。
多版圖中心擴容
記者通過走訪了解到，目前望京地區(qū)整體開發(fā)率約為六七成。在望京SOHO和綠地中心附近，幾塊農(nóng)田已經(jīng)完成了土地征收，覆蓋著綠色的防風(fēng)紗布，尚未動工。
望京僅是北京目前十大商圈之一。經(jīng)過三十年歷史發(fā)展，北京寫字樓市場已經(jīng)迅速擴容，多版圖中心正在呈現(xiàn)。包括CBD核心商務(wù)區(qū)、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村、望京-酒仙橋、亞奧、亦莊開發(fā)區(qū)、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)以及其他散落商圈。
根據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京各個商圈甲級寫字樓租金整體表現(xiàn)均不錯。以2016年四季度數(shù)據(jù)為例，租金最高為金融街，高達664.5元/平方米/月；最低為亦莊開發(fā)區(qū)，159.6元/平方米/月。
從業(yè)經(jīng)驗近20年的戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴區(qū)海清晰記得，“2000年，金融街只有屈指可數(shù)的幾棟樓；但如今這里已經(jīng)是成片寫字樓，租金水平僅次于香港中環(huán)。”
經(jīng)濟命脈相關(guān)
北京真正意義上最早建設(shè)的寫字樓為建設(shè)于1985年的國際大廈，而后是1987年建成的賽特大廈。由于最早的寫字樓是伴隨涉外高檔酒店而興起，才使得依托日壇使館區(qū)的建國門大街天然成為北京寫字樓發(fā)祥地。
按照嚴區(qū)海的觀察，北京寫字樓開啟市場化是從國貿(mào)一期開始?！霸谧铋_始的幾年里，由于國貿(mào)是市場僅有的高端寫字樓項目因此租金奇高。彼時，大批外資企業(yè)拿著錢想租寫字樓卻租不到。之后隨著其他項目的入市國貿(mào)開始調(diào)整自己的租金水平，整體市場開始伴隨著供應(yīng)和需求的平衡自行調(diào)節(jié)?！?
嚴區(qū)海認為，寫字樓的發(fā)展是同北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)的，2000年北京甲級寫字樓存量是113萬平方米，當時北京的第三產(chǎn)業(yè)占比是45%，而2016年北京甲級寫字樓存量達到930萬平方米，第三產(chǎn)業(yè)占比也增加到超過80%。相比2000年，2016年北京第三產(chǎn)業(yè)增長了近13倍，而寫字樓的存量則增長了7倍。
同時寫字樓的發(fā)展也同經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟形勢好則寫字樓市場需求旺盛，與此相反經(jīng)濟走弱則寫字樓市場需求轉(zhuǎn)弱。2008年全球金融危機給北京的寫字樓市場帶來沉重打擊，當年寫字樓空置率超過30%，市場租金大幅下滑。但隨后中國開啟刺激經(jīng)濟模式，經(jīng)濟明顯復(fù)蘇，中國企業(yè)開始國際化和專業(yè)化，改善性辦公需求開始增加，同時供應(yīng)量開始減少，市場租金在2011-2012年間大幅上揚，最大年度漲幅達到約75%。此后，若干年間，由于經(jīng)濟形勢較為平穩(wěn)，市場也一直是受供應(yīng)和需求的關(guān)系有小幅微調(diào)。整體來說，相比住宅市場，寫字樓市場是較為市場化的板塊，受政策干預(yù)較小，整體發(fā)展也較為理性。
世邦魏理仕監(jiān)測顯示，隨著空置率上升和租戶選擇多樣化，2017年市場供需預(yù)期將變得更加均衡。2016年市場新增供應(yīng)為416、602平方米，同比增加5.1%。整體空置率較上一年略有上升，年底錄得7.6%。國內(nèi)金融和TMT公司持續(xù)擴張，成為需求主力。制造業(yè)和能源企業(yè)則延續(xù)辦公地點外遷或縮減規(guī)模。
寫字樓市場吸納的“土豪”
隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中資企業(yè)在寫字樓市場發(fā)揮舉足輕重的作用。嚴區(qū)海清晰地記得，“2000年左右，寫字樓租戶中，20%為中資企業(yè)，80%為外資企業(yè)。但現(xiàn)在，至少70%為中資企業(yè)，30%為外資客戶；同樣以2000年為界，那時，北京企業(yè)主流租賃需求200-500平方米，整層租賃客戶非常少見。但現(xiàn)在，整層租賃已是普通需求?！?
世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國內(nèi)企業(yè)貢獻率高達83%；2016年，內(nèi)資企業(yè)無疑繼續(xù)扮演需求主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢領(lǐng)域具有一定的擴張動能。
值得注意的是，除了整棟、整層租賃，中資企業(yè)對于北京寫字樓還表現(xiàn)出強大的購買需求。
世邦魏理仕的監(jiān)測顯示，北京依然是國內(nèi)最受投資者青睞的市場之一。辦公樓則是主導(dǎo)的投資標的，占2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗成交（含資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓）總交易額的63%。也就是說，近年來，來自各行各業(yè)低調(diào)的企業(yè)主們正在大手筆斥資購買寫字樓。由于城區(qū)可投標的有限，辦公樓買家逐步轉(zhuǎn)向新興商務(wù)區(qū)（如麗澤和通州）和商務(wù)園區(qū)尋找機會。
記者根據(jù)并不完全公開信息統(tǒng)計顯示，近年來，每年約有十個企業(yè)在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達、樂視集團、東久中國、華夏保險、伊利集團等。隨著中國房地產(chǎn)價格大漲，這些企業(yè)購置的寫字樓價值也大幅增長。不少企業(yè)購買的辦公樓價值早已翻倍。
