調(diào)控風(fēng)聲再度襲來 商辦物業(yè)項(xiàng)目正加速跑量
針對(duì)商住項(xiàng)目的調(diào)控風(fēng)聲再度襲來。有消息稱，京滬正在醞釀針對(duì)商辦項(xiàng)目的新一輪調(diào)控。
雖然未得官方證實(shí)，不過近期，商辦物業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)出很高的入市積極性。亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，從3月入市項(xiàng)目特征來看，23個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中商辦類多達(dá)10個(gè)，包括中國(guó)鐵建原香匯、天健廣場(chǎng)、首創(chuàng)中心·天閱公館等，售價(jià)從20000元-80000元/平方米不等。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這也是推動(dòng)商辦項(xiàng)目積極入市的重要原因。自去年5月5日通州雙限之后，商辦市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。去年8月17日，北京（樓盤）市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開的商住房專題會(huì)議上，“不再新增商住”、“商辦用地暫停上市”成為主題。今年1月14日，北京市委常委、副市長(zhǎng)陳剛曾表示，今年北京仍會(huì)對(duì)“商改住”進(jìn)行清理整治。從這一系列軌跡來看，北京針對(duì)商辦產(chǎn)品繼續(xù)收緊的思路仍在延續(xù)，而1月份上海（樓盤）暫停128個(gè)商辦類項(xiàng)目銷售，使得北京商辦調(diào)控之風(fēng)更是越刮越緊。
商住項(xiàng)目加速入市
最近，一份題為《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的文件圖片在房地產(chǎn)圈熱傳。文件要求已鎖定的區(qū)內(nèi)15個(gè)尚未入住“類住宅”項(xiàng)目整改恢復(fù)商辦用途，在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道還有煤氣管線。這15個(gè)項(xiàng)目中，4個(gè)已銷售已驗(yàn)收未入住，3個(gè)已銷售未驗(yàn)收，8個(gè)在建未銷售未驗(yàn)收項(xiàng)目。
據(jù)報(bào)道稱，上?！邦愖≌陛^為集中的閔行、嘉定兩區(qū)開始試點(diǎn)，整治“類住宅”項(xiàng)目。閔行區(qū)前期共鎖定27個(gè)疑似“類住宅”項(xiàng)目，整治方案按照建設(shè)、銷售、驗(yàn)收、入住四個(gè)階段加以區(qū)分。但開發(fā)商均需自行整改至規(guī)劃許可核準(zhǔn)的方案，恢復(fù)商辦用途原狀。而對(duì)于“入住階段”的判定，是否應(yīng)以住戶拿到房產(chǎn)證為準(zhǔn)，目前尚待明確。
不過該內(nèi)容并未得到官方證實(shí)。
上海市所謂的“類住宅”即指商辦物業(yè)變成具有居住功能的物業(yè)銷售，多年來廣受限購(gòu)人群和投資者的追捧。上海市這一做法再次引發(fā)北京商辦市場(chǎng)緊張。近期，北京市商住項(xiàng)目再次傳出，商辦物業(yè)恐將調(diào)控的傳聞。
值得注意的是，近期，北京市商住項(xiàng)目入市態(tài)度非常積極。亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，2月第三周（2月13日-19日）北京商品住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市，相比前一周多出兩個(gè)，5個(gè)開盤項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是產(chǎn)品類型均為商辦。從入市項(xiàng)目報(bào)價(jià)來看，商辦項(xiàng)目普遍秉承平價(jià)跑量策略，5個(gè)項(xiàng)目開盤報(bào)價(jià)的最高漲幅僅為7%，其中泰禾中央廣場(chǎng)與首開龍湖天瑯均為平價(jià)推盤。而除去首開龍湖天瑯以低密度產(chǎn)品為主之外，其余4個(gè)項(xiàng)目套均待售面積均在70平方米以內(nèi)，最低為35平方米。小戶型、低總價(jià)且不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)使得這些項(xiàng)目去化較快，據(jù)悉其中遠(yuǎn)洋新仕界開盤當(dāng)天去化率達(dá)到94%。
商辦物業(yè)被限之路
從2010年“6·28”監(jiān)管令、2011年“5·16”商改住禁令再到2016年以來嚴(yán)控商住市場(chǎng)基調(diào)，北京市此類“擦邊球”商住產(chǎn)品一直處在風(fēng)口浪尖。
2016年11月，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，北京市商住項(xiàng)目如今在推廣和銷售環(huán)節(jié)都非常謹(jǐn)慎。北京市順義區(qū)嚴(yán)格要求商改住項(xiàng)目不得設(shè)置樣板間。此前已經(jīng)設(shè)計(jì)了樣板間的開發(fā)商不得不將樣板間“鎖”起來，或者只能“偷偷看”。
近日，記者再次調(diào)研房山區(qū)多家商住項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的內(nèi)部人員表示，正在排卡中，并且銷售狀況不錯(cuò)。一些商住項(xiàng)目?jī)?nèi)人員謹(jǐn)慎表示，樣板間已經(jīng)刪除。
綠地房山啟航國(guó)際三期一位銷售人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹了基本情況后，便極力推薦記者周末就去看房，一再表示該項(xiàng)目所剩房源已經(jīng)不多。在問及是否有限購(gòu)限貸政策時(shí)，該銷售員告訴記者，目前除了通州，其他地方的商住兩用房暫時(shí)都沒有限購(gòu)限貸，但是根據(jù)不是特別準(zhǔn)確的消息，有可能全北京都會(huì)限制，并且今后有可能都不再批這種商住兩用的地項(xiàng)。
郭毅分析認(rèn)為，自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項(xiàng)目銷售的現(xiàn)實(shí)更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，收緊調(diào)控已是箭在弦上。2016年北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，而一旦調(diào)控祭出，對(duì)于房企來說將是巨大打擊。因此自2月中旬商辦集中入市的趨勢(shì)即開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項(xiàng)目“搶入市”的現(xiàn)象將更加明顯，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。
2016年5月5日，北京市住建委、通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)通州地區(qū)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策再次加碼，首次將商務(wù)型公寓列入限購(gòu)范圍之內(nèi)，且通州新建的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目今后不得再出售給個(gè)人。從調(diào)控的影響來看，以通州雙限為例，調(diào)控前2016年的前4個(gè)月，通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套，而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則跌至352套。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商認(rèn)為通州商住限購(gòu)將可能成為北京市商住調(diào)控推廣樣本。
郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對(duì)于開發(fā)商而言，住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，商辦產(chǎn)品成為彌補(bǔ)業(yè)績(jī)?nèi)笨?、提升利?rùn)的重要途徑。而一旦商辦項(xiàng)目調(diào)控深化，銷量受阻，勢(shì)必會(huì)對(duì)房企現(xiàn)階段的開發(fā)模式產(chǎn)生沖擊，因此在調(diào)控靴子落地之前，大批商辦項(xiàng)目開始抓緊推盤。
