【解讀】“兩會(huì)”給樓市定調(diào)：短期、長(zhǎng)期、三四線城市
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)來(lái)看，資本市場(chǎng)的口子正在逐步收緊。
全國(guó)“兩會(huì)”即將結(jié)束，這其中透露出哪些有關(guān)樓市有關(guān)信號(hào)？下面筆者逐一解讀。
首先，從貨幣政策走向來(lái)看，盡管“穩(wěn)健”仍然是官方恒久不變的說(shuō)法，但從房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)信貸政策實(shí)際行動(dòng)來(lái)看貨幣政策在適度收緊。
“兩會(huì)”報(bào)告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標(biāo)略有降低，此外，央行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截止2017年1月末，廣義貨幣(M2)余額157.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個(gè)百分點(diǎn)，從宏觀貨幣政策走向來(lái)看，新的一年M2增速低于12%的目標(biāo)運(yùn)行，市場(chǎng)流動(dòng)性在逐步收緊。
而在此之前，就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒(méi)有那么容易；房企國(guó)內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢(shì)也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；私募在16個(gè)熱點(diǎn)城市被叫停；迄今為止仍然沒(méi)有房企直接IPO的案例，未來(lái)即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說(shuō)2017年下半年將是2015年下半年房企開(kāi)始“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間。也就是說(shuō)，2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無(wú)力償還，則面臨資金的壓力。
此時(shí)，對(duì)于房企來(lái)講無(wú)非兩個(gè)解決方法：一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)，毫無(wú)疑問(wèn)，資本市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過(guò)借新還舊的能力會(huì)進(jìn)一步降低；第二種渠道，就是要加快銷(xiāo)售回籠資金，通過(guò)銷(xiāo)售回款解決資金壓力?，F(xiàn)在看來(lái)，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場(chǎng)去化速度大幅降低，到了下半年，市場(chǎng)調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大，屆時(shí)，房企只有通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”的方式解決銷(xiāo)售問(wèn)題，解決目前的資金兌付壓力。
其次，從調(diào)控政策走向來(lái)看， 因城施策仍然是趨勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)，但今年樓市政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來(lái)？在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市成為全國(guó)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作。
“兩會(huì)”期間，談及2017年的房地產(chǎn)工作時(shí)，李克強(qiáng)表示，盡管2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效，但目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存依然很重，要因城施策去庫(kù)存。要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，對(duì)于上述非熱點(diǎn)城市來(lái)講，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。
此外，我們看到，早在兩三年前一部分三四線城市已經(jīng)開(kāi)始著手通過(guò)暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫(kù)存”的問(wèn)題，比如常州、常熟等等；近日又有地級(jí)市明確暫?；蚍啪徆┑赜?jì)劃，比如安徽省除省會(huì)外的各地級(jí)市、嘉興市等等。筆者認(rèn)為，這并非個(gè)案，如果大部分三四線城市著手通過(guò)暫停供地或放緩供地來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么未來(lái)1-2年三四線城市的供求關(guān)系將得到改善，屆時(shí)，起碼一部分三四線城市將不存在去庫(kù)存的壓力，樓市將迎來(lái)新一輪的上漲的機(jī)會(huì)。
通過(guò)上述分析可知，對(duì)于品牌房企來(lái)講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。
第三，從中長(zhǎng)期調(diào)控政策走向來(lái)看，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制再次提及，未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。
“兩會(huì)”提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。
眾所周知，樓市基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制并非當(dāng)下才提及的，其實(shí)早在2013年就正式提及綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段逐步建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。從目前來(lái)看，其實(shí)，本屆政府上任以來(lái)已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。
從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)土資源部網(wǎng)站報(bào)道稱(chēng)，總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)，無(wú)論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術(shù)平臺(tái)將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。同時(shí)，這個(gè)平臺(tái)也成為樓市調(diào)控制定“差別化”政策依據(jù)，也是構(gòu)建樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的非常重要的環(huán)節(jié)。
從房地產(chǎn)稅立法的角度來(lái)說(shuō)，十八屆三中全會(huì)正是首次提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)保費(fèi)改稅。” 隨后，官方已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說(shuō)明，房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來(lái)房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施。
此外，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來(lái)看，上述兩項(xiàng)工作大約會(huì)在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車(chē)之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會(huì)因?yàn)檫@些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年之后的兩三年時(shí)間里。
而從房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)正式推出的市場(chǎng)背景來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部結(jié)果顯示，2020年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。此時(shí)，地方政府再依靠土地財(cái)政的收入過(guò)日子就會(huì)顯得難上加難。
此時(shí)，如果房地產(chǎn)稅的正式推出，并逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施，未來(lái)以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，防止市場(chǎng)供應(yīng)偏大，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時(shí)代”回歸到一個(gè)相對(duì)健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然，對(duì)于地方政府來(lái)講，屆時(shí)，房地產(chǎn)稅也將會(huì)成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的一項(xiàng)稅收來(lái)源，地方政府也會(huì)有較大的動(dòng)力向前推進(jìn)。
