315置業(yè)指南 手把手教你如何防忽悠
買新房常見糾紛及應(yīng)對措施
一、 延期交房
開發(fā)商沒有按照合同約定的時間交付給購房者。是目前最常見，數(shù)量最多，涉及面最廣的房產(chǎn)糾紛。
如何避免：盡量選擇口碑較好，品牌較大的開發(fā)商，這樣的開發(fā)商更有保障一些，其次就是合同里約定好延期交房的賠償?shù)认嚓P(guān)事項。
怎樣維權(quán)：遇到延期交房，首先應(yīng)仔細查看與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延期交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中沒有明確規(guī)定，購房者可以退房。
其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，開發(fā)商未按合同約定期限交房，要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償購房者違約金。如果購房人想解除合同，根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，可以要求開發(fā)商承擔(dān)合同約定的違約金，同時要求開發(fā)商返還購房款及利息。若和開發(fā)商溝通無果，可進入法律程序，向法院提起訴訟。
二、房屋質(zhì)量問題
交房后，因房屋質(zhì)量問題引起的維權(quán)也不少，一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。
如何避免：在買房前，要選擇信得過的開發(fā)商；看房買房時，在開發(fā)商允許的情況下，可以帶專業(yè)的人士來檢驗房屋的質(zhì)量；另外，可以多問下工地上的工人，如果該樓盤有熟人，也可以向其咨詢質(zhì)量好壞。
怎樣維權(quán)： 一般來說商品房交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題。一旦市民發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量方面的問題，可以先找開發(fā)商和物業(yè)公司進行協(xié)商處理；如果開發(fā)商和物業(yè)公司拖延處理或者是無視業(yè)主的投訴，業(yè)主可到相關(guān)部門進行投訴；必要時，也可借助訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權(quán)進度；如果協(xié)商未果，特別是涉及賠償問題，業(yè)主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。
三、擅自更改規(guī)劃
開發(fā)商為吸引客戶購買，承諾小區(qū)規(guī)劃有游泳池、大型超市、高達50%以上的綠化率等，但購房者在買房后或者交房入住后，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，并沒有兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。開發(fā)商修改規(guī)劃的事情也是時有發(fā)生。
如何避免：是否寫進合同很重要，開發(fā)商對于小區(qū)的規(guī)劃的具體內(nèi)容已經(jīng)口頭的承諾都必須寫進合同才能保證購房者不會被欺騙，即使出了問題，也能維權(quán)成功。
怎樣維權(quán)：分為兩種情況。一種是開發(fā)商只辦完了規(guī)劃變更手續(xù)，但并沒有開始實際的建設(shè)行動。這時候，被侵權(quán)的業(yè)主可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規(guī)劃部門撤銷開發(fā)商的規(guī)劃變更許可、停止侵權(quán)行為。另一種是建設(shè)行為已經(jīng)開始或完成，這時候，被侵權(quán)的業(yè)主可以通過法律手段，要求開發(fā)商停止建設(shè)，并對已被變更的部分恢復(fù)原狀。對于不能恢復(fù)原狀的，業(yè)主可以根據(jù)具體情況，要求開發(fā)商賠償損失或退房。協(xié)商不成的，可以向法院提起訴訟。
四、面積縮水
交房后，發(fā)現(xiàn)房屋的實際使用面積比購房合同上所說的，少了好幾個平米，這不白白花了幾平米的錢嗎？
如何避免：買房時，確保合同上的建筑面積與產(chǎn)權(quán)面積一致，不僅要寫清楚總價和面積，還要寫清楚房屋單價。如果合同不寫房屋單價，當(dāng)實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符想追回損失時，一般不會得到支持。買方要對房屋面積有真實性的了解，應(yīng)不僅僅局限于購房合同對面積的記載以及房產(chǎn)證上登記的面積，有必要在現(xiàn)場勘查時做一簡單測量。
怎樣維權(quán)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
五、交房稅費糾紛
交房后，開發(fā)商巧立名目亂收費，多收費、強行收費、代收費。雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定，但個別開發(fā)商到交房時仍巧立名目進行收費。收樓時要提前了解物價局的相關(guān)收費規(guī)定，帶上應(yīng)繳費用表，與開發(fā)商要求的款項相對照。不在合同約定范圍內(nèi)的費用，交房時業(yè)主可以拒絕繳納，發(fā)現(xiàn)不合理收費要及時向開發(fā)商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。
六、附條件交房
一些開發(fā)商在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房后驗房，先交費用或者先簽訂免責(zé)條款補充協(xié)議才給鑰匙。對開發(fā)商提取的不合理要求，業(yè)主千萬不能答應(yīng)，必要時，業(yè)主們要團結(jié)一致，共同維護自己的權(quán)益。如今買房，很多的樓盤出現(xiàn)交房即維權(quán)的現(xiàn)象。業(yè)主在交房時，除了要仔細檢查房子的質(zhì)量外，還要重點關(guān)注開發(fā)商交房手續(xù)是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時被忽悠。畢竟在房地產(chǎn)法律還不健全，消費者維權(quán)困難的當(dāng)今，購房者們還是要多了解相關(guān)的房產(chǎn)知識，與其在事情發(fā)生后維權(quán)，不如在糾紛發(fā)生前學(xué)會如何避免，將個人損失降到最低。
二手房置業(yè)的八項注意
注意1
了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。
注意2
了解房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
注意3
了解所購“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。
注意4
了解購買“二手房”的程序購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。
注意5
了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細節(jié)有些業(yè)主在簽訂合同時常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。
注意6
付款方式在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。
注意7
交房時間在合同簽訂的時候還應(yīng)該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。
注意8
違約責(zé)任買賣雙方在合同約定時最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況等。
