房企2月銷售超預(yù)期 三四線樓市反彈
盡管樓市仍然調(diào)控周期，但是目前房企2月銷售數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企銷售面積和銷售規(guī)模均繼續(xù)保持同比高速增長(zhǎng)。盡管2月的部分銷售成果來(lái)自于去年銷售結(jié)轉(zhuǎn)而得，這一增速顯然大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。
與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資0.99萬(wàn)億元，名義同增8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)，這一增速也超出市場(chǎng)預(yù)期。受基本面好轉(zhuǎn)影響，近期港股內(nèi)房股板塊走勢(shì)強(qiáng)勁。
此外，在今年1-2月的銷售中，受益于限購(gòu)溢出效應(yīng)的三四線城市新房銷售同比大幅增長(zhǎng)。
國(guó)泰君安 研報(bào)認(rèn)為
在短期一二線樓市的資金和需求外溢和中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)下，三四線城市（尤其是核心城市周圍）回暖態(tài)勢(shì)有望持續(xù)。而另一方面，近期多地升級(jí)或?qū)嵤鞘姓{(diào)控政策，這意味著，控制房?jī)r(jià)仍然是調(diào)控的重要任務(wù)。
目前來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、恒大位于第一陣營(yíng)，同時(shí)主要房企均呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。碧桂園前兩月實(shí)現(xiàn)合同銷售額872.6億元；合同銷售建筑面積約999萬(wàn)平方米。萬(wàn)科前兩月實(shí)現(xiàn)銷售金額866.3億元、銷售面積588.8萬(wàn)平方米，分別同比明顯增長(zhǎng)108.15%和92.8%。萬(wàn)科也加大了土地儲(chǔ)備，2月新增土地17處，權(quán)益投資86.54億，同比2016年增加31.58%；新增土地權(quán)益面積215.53萬(wàn)平，比2016年增長(zhǎng)92.19%。這顯示出，在初步解決股權(quán)紛爭(zhēng)問(wèn)題后，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)恢復(fù)了積極步伐。
中國(guó)恒大前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為684.1億元，較去年同期增長(zhǎng)87.6%；累計(jì)合約銷售面積750.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.8%。這些數(shù)字顯示出，這些主要房企不僅量?jī)r(jià)齊升，而且平均售價(jià)也有所提升。
其余主要的房企中，中海地產(chǎn)前兩月實(shí)現(xiàn)合約銷售約310.1億人民幣，同比增長(zhǎng)64.34%， 保利地產(chǎn) 同期實(shí)現(xiàn)銷售額288.08億元，同比增長(zhǎng)25.85%；融創(chuàng)同期實(shí)現(xiàn)銷售235.6億元，同比增長(zhǎng)83%；龍湖地產(chǎn)前兩月為244.5億元，同比增長(zhǎng)269%；金地同期簽約金額160.9億元，同比增長(zhǎng)52.35%。
與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，前兩月房地產(chǎn)投資增速也較去年同期有所增長(zhǎng)。2017年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資0.99萬(wàn)億元，同比名義增8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)；其中，東部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)7.8%，增速比去年全年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長(zhǎng)13.7%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資增長(zhǎng)7.8%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。從投資數(shù)據(jù)也可以看出，中部地區(qū)的投資受益于銷售拉動(dòng)，反彈力度大幅高于東西部地區(qū)。2017年1-2月住宅新開(kāi)工面積增速14.8%，開(kāi)工意愿進(jìn)一步加強(qiáng)。
受業(yè)績(jī)、投資增速和南下資金等多重原因驅(qū)動(dòng)，近期港股內(nèi)房股板塊也迎來(lái)一波大漲。
不過(guò)從目前銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，受一二線城市調(diào)控限購(gòu)政策影響帶來(lái)的新房供應(yīng)量受限，三四線城市增速大幅提高，成為一些強(qiáng)三線房企業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的引擎。
數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售額6645億元，同比增長(zhǎng)15.7%，增速回落23個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售額2073億元，同比增長(zhǎng)44.1%，增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售額2088億元，同比增長(zhǎng)49.5%，增速提高31.2個(gè)百分點(diǎn)。
1-2月全國(guó)住宅成交累積同比23.7%，其中，63城住宅成交累計(jì)同比4.0%，其余500多個(gè)三四線為主的城市累計(jì)同比44%。
有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)指出，港股內(nèi)房股中近期漲幅居前的雅居樂(lè)、中海外宏洋（中海以三線為定位的子公司）、碧桂園、新城發(fā)展，這三個(gè)公司都是典型以強(qiáng)三線為代表的公司，業(yè)務(wù)主要布局一些強(qiáng)三線城市和優(yōu)質(zhì)四線城市，他們的持續(xù)上漲，顯示市場(chǎng)對(duì)三四線城市地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的強(qiáng)烈預(yù)期。
三四線城市的火爆從節(jié)后環(huán)京、環(huán)滬等地樓市價(jià)格也可看出。環(huán)京的固安、燕郊等地節(jié)后房?jī)r(jià)反彈明顯，部分樓盤單價(jià)甚至逼近3萬(wàn)/平方米。
國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為
三四線城市銷售回暖，不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購(gòu)買力溢出的驅(qū)動(dòng)，還受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的人口反向流動(dòng)的影響。接近20年的改革開(kāi)放讓許多城市進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，生產(chǎn)效率低下的中低端產(chǎn)業(yè)向三四線城市調(diào)整，讓位于第三產(chǎn)業(yè)。隨之而來(lái)的是人口結(jié)構(gòu)的二次調(diào)整，隨著產(chǎn)業(yè)撤出，核心城市房?jī)r(jià)隨第三產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)駐高漲，低生產(chǎn)率部門的員工收入無(wú)法覆蓋生活成本，需求外溢到都市圈周邊或三四線家鄉(xiāng)城市。
而三四線好轉(zhuǎn)的供需結(jié)構(gòu)以及寬松的貨幣環(huán)境加速了此類需求的釋放。經(jīng)歷了2016年全年的去庫(kù)存之后，目前三四線城市平均存銷比接近2010年以來(lái)的歷史低值，同時(shí)，今年廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模余額預(yù)期增長(zhǎng)均為12%。仍在持續(xù)增長(zhǎng)的M2，以及穩(wěn)健中性的貨幣政策，同樣為三四線城市去庫(kù)存提供了支持。在短期一二線樓市的資金和需求外溢、中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)下，三四線城市（尤其是核心城市周圍）回暖態(tài)勢(shì)有望持續(xù)。
部分城市樓市熱度又起，近期調(diào)控也有加碼的趨勢(shì)。
記者統(tǒng)計(jì)顯示，自2月28日至今，已經(jīng)至少有11城加入或加碼樓市調(diào)控政策，這些城市中既包括南京、杭州等前期已經(jīng)多輪加碼調(diào)控的二線熱門城市，也包括了淶水、涿州、嘉善等環(huán)京、環(huán)滬圈的城市，甚至還包括贛州、福建省連江縣、滁州市等一些三四線城市。
從調(diào)控的力度來(lái)看，前期熱點(diǎn)二線城市顯著高于三四線城市。其中南京一方面擴(kuò)大了限購(gòu)范圍，同時(shí)南京本地家庭全面限購(gòu)第三套住房，非南京居民限購(gòu)條件升級(jí)。環(huán)京的涿州等地主要限制外地戶籍購(gòu)房者購(gòu)房，對(duì)于本地戶籍購(gòu)房者，僅僅是小幅提高了二套房首付，主要降溫異地炒房的熱度。而遠(yuǎn)離熱點(diǎn)的滁州市調(diào)控政策僅僅提高了首付比例，居民購(gòu)買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限購(gòu)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示
從近期一系列的調(diào)控政策來(lái)看，控制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然是樓市調(diào)控的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)3月份還會(huì)有包括一線城市在內(nèi)的各類城市出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策，尤其是一些熱點(diǎn)二線和三線城市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為
部分熱點(diǎn)區(qū)域后續(xù)走勢(shì)仍然主要取決于信貸政策。他指出，1月份信貸額度依然刷新了歷史紀(jì)錄。對(duì)于京津冀區(qū)域這類易漲難跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體依然需要增加政策措施。
而同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉則指出
由于政策面的從嚴(yán)執(zhí)行及樓市周期性的因素，2017年核心一、二線城市商品住宅市場(chǎng)或?qū)⒃谙掳肽赀M(jìn)入價(jià)格調(diào)整期。樓市屆時(shí)或?qū)⒊霈F(xiàn)“以價(jià)換量”的局面，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將弱于上半年。
