去庫(kù)存穩(wěn)房?jī)r(jià) 北京領(lǐng)銜12城掀地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴
隨著兩會(huì)的閉幕，新一波樓市調(diào)控再度襲來(lái)。
3月17日，北京樓市調(diào)控再升級(jí)，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”二套房首付比例提至60%。就在日前，南京、青島、贛州這幾個(gè)城市就接連發(fā)布限購(gòu)政策，甚至連河北淶水縣這樣的縣城也加入限購(gòu)大軍。至此，近期全國(guó)已有12個(gè)城市加大限購(gòu)力度，措施蔓延至三、四線城市。
樓市調(diào)控襲來(lái)，未來(lái)政策走向如何？3月17日，《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀表示，調(diào)控的方向和取向是因地制宜，根據(jù)不同地方、不同城市的情況，區(qū)別對(duì)待。庫(kù)存大的地方要去庫(kù)存；房?jī)r(jià)上漲壓力大的或者上漲比較多的城市，就要采取相應(yīng)措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！翱偠灾?，既要去庫(kù)存，也要穩(wěn)房?jī)r(jià)，這是總的要求?！?韓文秀說(shuō)。
調(diào)控：限購(gòu)不斷房地收緊
自去年10月國(guó)慶，全國(guó)多地相繼推出樓市調(diào)控政策后，樓市淡靜，但近期再度火爆。為樓市降溫，各大城市紛紛出爐調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2月28日后，全國(guó)共有12個(gè)熱點(diǎn)城市，啟動(dòng)新一波樓市限購(gòu)措施。
最新“加碼”樓市調(diào)控力度的是北京。3月17日下午，北京宣布樓市新政：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。
除北京調(diào)控升級(jí)外，環(huán)北京區(qū)域也成為調(diào)控重點(diǎn)，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)，已加入加碼限購(gòu)之列；而上海周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京也加入樓市調(diào)控隊(duì)伍。而本輪調(diào)控出臺(tái)限購(gòu)政策的并不只是一二線城市，也包括三四線城市。
配合加碼限購(gòu)，政府在收緊資金方面著力。
3月16日，中國(guó)人民銀行上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)操作利率10個(gè)基點(diǎn)，這是2017年以來(lái)央行第二次采取此類行動(dòng)。分析認(rèn)為，此次調(diào)整的主要目標(biāo)是控制房地產(chǎn)，也是同期美聯(lián)儲(chǔ)加息的反應(yīng)。北京時(shí)間3月16日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，這是美聯(lián)儲(chǔ)十年來(lái)第三次加息。
與此同時(shí)，房貸收緊甚至?xí)和５膫髀勆鯂虊m上。據(jù)報(bào)道，2月以來(lái)部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經(jīng)暫停了跟工商銀行、中國(guó)銀行、光大銀行等的合作，并指出北京可能升級(jí)調(diào)控政策。
但隨后有報(bào)道指出，目前光大銀行北京分行、中國(guó)銀行北京分行并未暫停房貸業(yè)務(wù)，但從2016年末以來(lái)，銀行放貸速度確實(shí)在明顯變慢。北京中介公司人士表示，正常時(shí)候銀行一般在房屋過(guò)完戶后25到30個(gè)工作日放款，但現(xiàn)在這一周期已拉長(zhǎng)至一個(gè)半月至兩個(gè)月，從而導(dǎo)致二手房交易周期拉長(zhǎng)。
熱賣(mài)：三四線城市加速去庫(kù)存
這一輪的樓市調(diào)控，主要源于今年首兩個(gè)月，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月14日公布的報(bào)告顯示，三、四線城市去庫(kù)存力度加大，1~2月份非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)35.9%，增速比上年全年加快14個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速加快，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月末，國(guó)內(nèi)樓市整體成交平穩(wěn)增長(zhǎng)，19個(gè)主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長(zhǎng)76.69%；三線城市同比增長(zhǎng)35.84%。
為何本輪樓價(jià)上漲，三四線城市表現(xiàn)突出。
國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為，三四線城市銷(xiāo)售回暖，不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購(gòu)買(mǎi)力溢出的驅(qū)動(dòng)，還受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的人口反向流動(dòng)的影響。接近20年的改革開(kāi)放讓許多城市進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，生產(chǎn)效率低下的中低端產(chǎn)業(yè)向三四線城市調(diào)整，讓位于第三產(chǎn)業(yè)。隨之而來(lái)的是人口結(jié)構(gòu)的二次調(diào)整，隨著產(chǎn)業(yè)撤出，核心城市房?jī)r(jià)隨第三產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)駐高漲，低生產(chǎn)率部門(mén)的員工收入無(wú)法覆蓋生活成本，需求外溢到都市圈周邊或三四線家鄉(xiāng)城市。而三四線好轉(zhuǎn)的供需結(jié)構(gòu)以及寬松的貨幣環(huán)境加速了此類需求的釋放。經(jīng)歷了2016年全年的去庫(kù)存之后，目前三四線城市平均存銷(xiāo)比接近2010年以來(lái)的歷史低值。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房?jī)r(jià)炒作的因素看，熱點(diǎn)城市的周邊區(qū)域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢(shì)；且隨著傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，部分一二線城市樓市搶房的現(xiàn)象重出江湖。
房企：量?jī)r(jià)齊升開(kāi)門(mén)紅
伴隨樓市銷(xiāo)售的火爆，上市房企2017年也迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。
處于房企第一陣營(yíng)的碧桂園、萬(wàn)科、恒大，今年首兩月均呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。碧桂園前兩月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額872.6億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約999萬(wàn)平方米。萬(wàn)科前兩月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額866.3億元，銷(xiāo)售面積588.8萬(wàn)平方米，分別同比明顯增長(zhǎng)108.15%和92.8%。中國(guó)恒大前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額為684.1億元，較去年同期增長(zhǎng)87.6%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積750.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.8%。數(shù)字顯示，龍頭房企不僅量?jī)r(jià)齊升，而且平均售價(jià)也有所提升。
受業(yè)績(jī)、投資增速和南下資金等多重原因驅(qū)動(dòng)，近期港股內(nèi)房股板塊也迎來(lái)一波大漲。新城發(fā)展控股、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大近幾個(gè)月漲幅超過(guò)40%。
未來(lái)調(diào)控政策走向如何？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果市場(chǎng)全面升溫，不排除全國(guó)性調(diào)控政策會(huì)出臺(tái)。但由于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異越來(lái)越大，“因城施策”仍是當(dāng)前最好的選擇。
值得注意的是，今年《政府工作報(bào)告》中，關(guān)于房地產(chǎn)的話題作了4處修改，補(bǔ)充了包括遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、建立購(gòu)租并舉的住房制度等。
《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，首先要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任；其次要實(shí)行分類調(diào)控、因城施策，因?yàn)椴煌胤椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況差異還是很大的，從庫(kù)存和房?jī)r(jià)來(lái)講，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“冰火兩重天”的情況，有些地方價(jià)格飛漲，有些地方多年低迷；有些城市特別是三四線城市，庫(kù)存很大，需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能消化掉。但是也有一些城市，特別是一些熱點(diǎn)城市現(xiàn)在別說(shuō)庫(kù)存了，甚至存在排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。所以要分類調(diào)控、因城施策，強(qiáng)調(diào)地方政府特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起這個(gè)責(zé)任。
韓文秀還指出，需要處理好去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。每一個(gè)城市要根據(jù)自己的情況，房?jī)r(jià)上漲比較多、上漲壓力大的城市要切實(shí)擔(dān)負(fù)起防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的責(zé)任，包括要增加土地的供應(yīng)，采取適當(dāng)?shù)慕鹑?、?cái)稅方面的調(diào)控措施，對(duì)中介、市場(chǎng)交易進(jìn)行有效的監(jiān)管?！翱偠灾纫?kù)存，也要穩(wěn)房?jī)r(jià)，這是總的要求。” 韓文秀說(shuō)。
