限購限貸擴圍二三線城市 房地產市場短期降溫
3月26日，中山市發(fā)布樓市新政，宣布對購房實施限購和差別化信貸等一系列新政策。自3月17日廣州收緊限購限貸政策后，多個周邊城市紛紛跟進，加碼樓市新政。3月21日，東莞出臺最新樓市調控政策，強調嚴格執(zhí)行限購限貸政策。3月24日，佛山升級了樓市限購政策，非本地戶籍購房需要繳滿一年社保，已有住房的居民購房也遭到限制。
據不完全統(tǒng)計，截至3月26日，全國已經有40個城市或地區(qū)相繼開啟或升級限購限貸政策，其中有20多個城市或地區(qū)的樓市新政均集中在3月密集出臺。專家表示，伴隨著限購限貸政策擴圍到二三四線城市，短期內出臺新政城市的市場或得到降溫。
政策 東莞佛山中山密集出臺樓市新政
2016年10月，在珠三角城市中，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞均出臺限購政策。3月26日，此前坊間盛傳將實施限購的中山市終于出臺樓市新政。
當日發(fā)布的中山市《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》從五個方面對樓市做出了進一步規(guī)范。新政規(guī)定，非本市戶籍居民家庭需要有半年以上個稅或社保證明，方可購買1套新房；已有1套住房的非本市戶籍居民家庭，再買新房需要有2年以上個稅或社保證明；已有2套級以上住房的非本市戶籍居民家庭，則暫停向其銷售新建商品住房；擁有3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，同樣也將暫停向其銷售新建商品住房。
除了限購外，中山的樓市新政也涉及了實施差別化信貸政策，明確符合條件的購房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。
相比之下，佛山3月24日“升級”的樓市新政，在限購的規(guī)定上更嚴一些。佛山規(guī)定，非本市戶籍人士買房之日前兩年內，要交滿一年社保，并規(guī)定佛山戶籍居民擁有2套及以上住房的、非佛山戶籍居民擁有1套及以上住房的，繼續(xù)暫停向其銷售限購區(qū)域的新建商品住房。
不管是中山還是佛山，此次出臺的樓市新政都強調，非本市戶籍居民家庭不得通過提供補繳個人所得稅證明或社會保險證明購買新建商品住房，顯示出政府部門對于此前一些市場亂象的整治決心。
在3月21日出臺最新樓市調控政策的東莞，雖然并未進一步收緊限購限貸政策，但明確表態(tài)，將嚴肅查處弄虛作假和用不正當手段騙取或偽造購房證明、規(guī)避限購等行為，并特別強調“如造成房屋交易風險或損失，由當事人自行承擔相應后果”。
分析 熱點城市調控下購買力外溢
為何珠三角多個城市集中收緊樓市調控政策？廣深等熱點城市限購限貸升級后的購買力外溢或許是原因之一。
3月17日廣州出臺最新調控政策后，因下轄的增城區(qū)和從化市未納入限購范圍，多個當?shù)刈≌瑯潜P銷售火爆，開盤“日光”。
由于廣佛同城因素，去年搶走四成廣州購房客的佛山市，在今年廣州限購升級后，在廣佛交界地段涌入了不少廣州客。有位于佛山桂城某樓盤的項目銷售經理稱，廣州新政后首日，從9時30分上班到12時的短短兩個半小時里，已有4位廣州客人下訂了?！?
3月21日的報告認為，廣州限購政策的加碼，將使增城、從化、佛山加速承接廣州限購區(qū)域外溢需求，成為廣州客或投資客青睞的購房區(qū)域。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志此前也表示，廣州的購房門檻提升，外地戶口的剛需族被迫轉戰(zhàn)佛山，因此預計佛山實際成交量將有所放大，而價格也會加速攀升。
剛剛出臺限購政策的中山，此前因被廣、深、珠、佛、莞、惠等熱點限購城市包圍，成為不少樓市投資者眼中的洼地。尤其是臨近珠海的中山坦洲、三鄉(xiāng)、五桂山等區(qū)域，今年3月均價分別為19500元/㎡、12140元/㎡、17025元/㎡，除三鄉(xiāng)外，均已超過中山傳統(tǒng)市區(qū)的房價，但與珠海超過30000元/㎡的房價相比仍有距離。
同樣的情況也出現(xiàn)在東莞。地處莞深融城松湖板塊的某項目，上午開盤推出200多套房源，中午就已全部售罄。有業(yè)內人士稱，2016年10月份以前，臨深圳片區(qū)的房子往往不夠賣，新盤售樓處門口停的也大部分是粵B車牌。不過，在2016年10月4日“深八條”橫空出世之后，整個臨深圳樓市已經回歸理性。
區(qū)域 限購限貸3月集中升級擴圍
實際上，在出臺樓市新政之路上，東莞、佛山、中山并不孤單。
業(yè)內人士分析，根據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，三、四線城市1—2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14%。在一二線城市受調控影響，交易量有所放緩之際，三、四線城市的銷售超過預期的表現(xiàn)，總體銷售面積明顯增加，出現(xiàn)過熱的苗頭，成為引發(fā)調控升級的重要原因。
去年10月，10天的時間里全國就有20個城市出臺限購新政。今年3月，近20天的時間內，北京、廣州、長沙、三亞、杭州、南昌、張家口、涿州、嘉善等17個地方都出臺房地產調控政策，再度掀起一輪樓市新政熱潮。
尤其是3月17日北京、廣州等城市升級樓市調控政策前后，熱點二三線城市，乃至周邊三四線城市出臺樓市新政尤其密集。據不完全統(tǒng)計，截至3月26日，全國已經有40個城市或地區(qū)相繼開啟或升級限購限貸政策，其中有20多個城市或地區(qū)的樓市新政均集中在3月密集出臺。
據最新報告分析，相比2016年10月調控主要集中在一線城市和熱點二線城市，本輪出臺調控政策的城市，則從一二線熱點城市擴散到三四線城市。與此同時，這一輪的調控政策也呈現(xiàn)出新的變化，表現(xiàn)為城市和周邊城市政策同步調控，聯(lián)動促進市場平穩(wěn)。
“城市群‘調控場’的形成與我國當前城鎮(zhèn)化及房地產市場發(fā)展階段特征是分不開的?！痹搱蟾娣治?，城市群已經成為我國未來城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，房地產市場格局也更趨向于城市群模式。因此，此輪房地產政策的深化正是在城市群加速協(xié)同發(fā)展的大背景下展開的。
如京津冀地區(qū)，廊坊限購、限貸升級，張家口崇禮調控升級，保定市區(qū)、涿州、淶水陸續(xù)加入限購限貸行列。此外，石家莊、滄州也根據本地市場情況出臺限購限貸政策。
影響 預計短期市場出現(xiàn)降溫
全國多地限購政策加碼，各地房價是否會隨之下降？不少專家認為，從短期來看，此次限購政策的升級可能會帶來區(qū)域內房價漲勢趨緩，成交量萎縮。但是從長期看來，樓市限購新政并不會影響長期的房地產發(fā)展趨勢，而由于不同城市的差異，實際的調控效果可能也會在不同城市間有所不同。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文分析稱，在新一輪樓市調控加碼政策的影響下，廣東房地產市場的投資行為將受到限制。預計未來從嚴的限購政策將持續(xù)，抑制“炒樓”的金融、財稅政策將收緊。
“這次限購政策是對房地產市場過熱、投資氣氛活躍的一個調控舉措，也是必要的。短期來看有助于樓市降溫，控制投資，有利于房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，長期來看還存在很多不確定性?！壁w卓文說，限購政策出臺只是開始，未來應該還會有后續(xù)動作。
報告指出，今年全國“兩會”上，《政府工作報告》繼續(xù)強化穩(wěn)樓市基調后，本輪政策的特點也越來越明朗，城市群“調控場”已然形成，片區(qū)聯(lián)動施策下限購限貸逐步形成相互作用，同時更加重視利用金融方式深化片區(qū)內的影響，深化城市協(xié)同，穩(wěn)定市場預期，促進市場參與各方回歸理性。
