何時斬斷中介推漲房價利益鏈？
從手續(xù)上看，一套200萬元的二手房交易過戶流程，和一套1000萬元的二手房交易過戶流程基本沒有區(qū)別。
但由于持續(xù)多年的中介費(fèi)按照比例收取的規(guī)定，使得中介有了推漲房價的動因：
一套400萬元的房子報到450萬元就能多收1萬余元的中介費(fèi)，如果讓800萬元的房子報到900萬元，成交之后就能多收兩萬余元的中介費(fèi)……在這樣的趨勢下，中介結(jié)成了“攻守同盟”，二手房市場也被攪得沒有一刻安寧。
對于這種現(xiàn)象，市民和專業(yè)領(lǐng)域呼吁斬斷中介費(fèi)和成交價格直接正比關(guān)聯(lián)性?！爸薪闄C(jī)構(gòu)從本質(zhì)上講，和火車票代辦窗口的性質(zhì)一樣：‘票價’的高低不應(yīng)該影響手續(xù)費(fèi)。”業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)考慮中介費(fèi)和房價脫鉤，斬斷中介推漲房源的利益鏈。
連環(huán)單中尷尬的“漲停板”
“今天鏈家成交了一套房子，比原價低了5萬元，但是比我們上周成交的還高了15萬元?！痹谀先h(huán)的璞瑅小區(qū)，一名中介緊著給潛在客戶群發(fā)消息，“這是時機(jī)，抓緊買吧。”
收到短信的市民張女士，卻把手機(jī)放下了?！?17”之前，她剛經(jīng)歷了一場賣房風(fēng)波。
打算給家里換套好房子的張女士有一套南四環(huán)外的兩居室。今年2月，她走進(jìn)一家中介門店中，想把房子掛到400萬元出售，但是中介業(yè)務(wù)員連連擺手，建議她掛450萬元。
“比您價格低的房子也就兩套，這兩套賣了，您的就是最低價?！敝薪閳蟮膬r格遠(yuǎn)高于張女士的預(yù)期，她大呼這簡直是撞了一個“漲停板”。
張女士400萬元想賣的房子，就變成了450萬元。她認(rèn)為，自己能多賣50萬元，中介能多收1萬多元中介費(fèi)，“皆大歡喜”。
可她這套房子，因為被中介掛了個“漲停價”，至今未能成交。她遠(yuǎn)沒想到的是，自己看上的房源也上調(diào)了價格。
一盤散沙的賣家，給自家房子定價主要取決于兩個因素：周邊已經(jīng)成交的價格，以及中介給的預(yù)期?！?17”系列新政來襲，張女士的房子還掛著尷尬的450萬元，連續(xù)10天沒有1個購房人看房。
“如果當(dāng)初400萬元能賣掉，那套800萬元的房子我也能拿下了。”張女士后悔不已，但作為一買一賣的“連環(huán)單”，在掛了一個“漲停板”價格之后，她也舍不得調(diào)低價格。
來自房地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，目前本市二手房市場以改善型住宅為主，“一買一賣”甚至“一買二賣”的情況非常多。
“競爭對手”背后的攻守同盟
3月初，正在境外游玩的市民常先生接到中介業(yè)務(wù)員的電話，問他賣不賣房。
“單價十四萬九啦，您考不考慮一下？”中介問。
這讓常先生有點(diǎn)蒙。他閑置的房子屬于典型的“老破小”學(xué)區(qū)房，除了位置在西二環(huán)之內(nèi)、劃片進(jìn)了北京排名前30位的小學(xué)學(xué)區(qū)之外，沒有任何優(yōu)點(diǎn)。
“紅磚樓，這樣的房子也能賣到十四萬九？”常先生盤算盤算，他40多平方米的小房子，居然能賣到700萬元了。
這么瘋狂的二手房價格，讓常先生忍不住發(fā)了個朋友圈，沒想到剛發(fā)出去就被鏈家業(yè)務(wù)員“截了和”：“常哥您現(xiàn)在千萬別賣！過幾天我就能給你賣到十六萬！”
常先生更蒙了。中介業(yè)務(wù)員緊接著打電話過來，說等目前掛著的一套單價14.5萬元的房子成交了，常先生掛單價16萬元的房子肯定能出手。
他緊著又和第一位中介聯(lián)系，對方一聽說是鏈家要掛16萬元，非常痛快地答應(yīng)了：“您讓他先給您掛上，如果他掛了賣不了，我這兒十五萬八肯定能出手！”
本來是競爭對手的“敵店”，怎么就這么和諧呢？
一位在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域有著10余年從業(yè)經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士說，鏈家在北京的二手房市場中，已經(jīng)基本掌握了“定價權(quán)”。一般來說，鏈家會通過比業(yè)主預(yù)期高幾十萬元的報價，籠絡(luò)住賣房人，再通過在北京二手房市場中占有的絕對優(yōu)勢拉來買房人。而這種手法，讓小商圈里的一些中小中介形成了“攻守聯(lián)盟”，通過比鏈家低報一些的手法爭取空間。兩者相互配合，最終助推了二手房房價。
推高房價之后，是否有實(shí)際效果呢？來自某統(tǒng)計機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在一定階段時間內(nèi)，通過鏈家提交的二手房網(wǎng)簽量占到全市整體的一半。
“一套房子每推高10萬元，中介就能多收入2700元，對于所有中介來說，能夠獲取超額利潤，是他們助推二手房房價的動力。”他說。
破“按比例收費(fèi)”利益鏈成關(guān)鍵
從2009年開始，北京的二手房成交量超過新建純商品房，占比達(dá)到了當(dāng)年的64.6%。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，隨后5年，二手房成交量一直占據(jù)北京總體純商品房成交量的六到七成。
很多購房人能清楚記得，這一輪房價波動，從2015年開始。當(dāng)年，本市二手房成交達(dá)到19.74萬套，新建純商品房當(dāng)年卻只有4.31萬套。二手房的占比已經(jīng)接近八成。
去年，這一比例更是達(dá)到了頂峰。二手房住宅成交27.24萬套，新建純商品房成交2.69萬套。二手房的成交量居然占到了85%以上。
在85%的市場中，中介對于推高房價，有著最根本的動力。
中介費(fèi)是按照比例收費(fèi)的，其中500萬元以下成交的，按照2%收費(fèi)，500萬元以上到2000萬元成交的，按照1.5%收取。復(fù)雜單可以提高10%。
這也就意味著，房價上漲，中介費(fèi)將水漲船高；在一個占有絕對比例的市場中，中介出于利益結(jié)成的“攻守同盟”已能影響房價。
這也讓很多人開始提出疑問：中介費(fèi)按照比例收取，真的合適嗎？
“不管多少錢的房子，中介在其中提供的服務(wù)，幾乎是沒有差別的?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士細(xì)數(shù)，在二手房交易過程中，報盤、帶看、商談、購房資格審核和房源核驗、網(wǎng)簽、幫約貸款面簽、代約交稅、代辦過戶等手續(xù)都是一樣的。雖然有些房屋因個別情況手續(xù)相對復(fù)雜，但放在整體的交易流線中看，一套200萬元的房產(chǎn)和一套2000萬元的房產(chǎn)，在交易流程中基本沒有差別。
這位業(yè)內(nèi)人士建議，要破除現(xiàn)在中介影響二手房市場價格的現(xiàn)狀，政府在調(diào)整定價方案的時候，可以改為固定收費(fèi)。
“打破房價和中介費(fèi)掛鉤的傳統(tǒng)，讓中介為了促進(jìn)成交而不再挑起市場虛火，才是關(guān)鍵所在?！边@位業(yè)內(nèi)人士說。
更有一位市民表示，如果重新定價，也可以考慮參考過去已經(jīng)設(shè)定的比例區(qū)間。
“比如500萬元以下的房源，中介費(fèi)就定8萬元；500萬元到1000萬元的房源，中介費(fèi)就定16萬元?！彼ㄗh，讓房價與二手房中介費(fèi)脫鉤，讓推漲行為沒了好處，才會真正斬斷中介唱漲房價的利益鏈。
