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3月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》草案正式在北京規(guī)劃展覽館對外公布，開始征詢和吸納公眾意見。這是繼2002年編制《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》之后，北京再出新版城市總規(guī)。

與此前的規(guī)劃相比，草案首次提及房地產(chǎn)市場，并納入到“提高城市治理能力，著力解決‘大城市病’”的部分中。其中，增加居住用地規(guī)模、建立長效機(jī)制、構(gòu)建租售并舉住房制度等，都被認(rèn)為是亮點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，與人口的疏解相配合，上述舉措可有效緩解北京房屋供應(yīng)中的矛盾。若能嚴(yán)格執(zhí)行，北京樓市中的大幅波動(dòng)局面將會改變。但對于未來的房價(jià)走勢，目前難以預(yù)估。

首次提及房地產(chǎn)市場

人口和土地被認(rèn)為是影響房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)，前者關(guān)乎需求，后者涉及供應(yīng)。

按照上述規(guī)劃草案，出于控制城市規(guī)模的考慮，2020年，要控制北京人口規(guī)模在2300萬人。意味著人口要向周邊區(qū)域疏解，北京房地產(chǎn)市場的需求壓力將會減小。

建設(shè)用地方面，草案提出，2020年，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模減至2860平方公里左右；2030年，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模減至2760平方公里左右。這也延續(xù)了“十二五”期間控制建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的趨勢。

但草案同時(shí)指出，“適度增加居住用地供應(yīng)規(guī)模，在新增城鎮(zhèn)居住用地中，增大保障性住房和自住型商品住房供地比例?！庇行袠I(yè)分析人士認(rèn)為，未來若嚴(yán)格按照規(guī)劃方案執(zhí)行，北京住宅供應(yīng)不足的局面可能會逐漸改善。

這段文字出現(xiàn)在規(guī)劃草案的第五篇，題為“提高城市治理能力，著力解決‘大城市病’”。其中的一個(gè)部分叫“完善住房體系、實(shí)現(xiàn)住有所居”，具體內(nèi)容還包括：基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，改善居住條件，加快老舊小區(qū)綜合整治；提升住房建設(shè)質(zhì)量、推進(jìn)住宅規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、智能化等。

與上一份規(guī)劃相比，這也是草案首次提及房地產(chǎn)市場。有分析人士指出，上次規(guī)劃推出的時(shí)間為2002年，處于房地產(chǎn)市場化改革的初期階段，北京房地產(chǎn)市場尚未面臨如此多的問題。

租賃市場將迎利好

“如果說該份草案對北京樓市的影響，我覺得并不是短期所能看到，應(yīng)該著眼長期。”北京某大型房地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，若嚴(yán)格按照規(guī)劃的思路執(zhí)行，困擾北京樓市多年的供需失衡問題有望得到解決。

供應(yīng)不足被認(rèn)為是北京樓市近些年面臨的主要問題。一方面，北京市人口規(guī)模不斷增加。據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年年末，北京市常住人口達(dá)到2172.9萬人，同比增加2.4萬人。但有第三方機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)認(rèn)為，北京市的實(shí)際人口可接近3000萬人。

另一方面，近年來北京住宅用地實(shí)際供應(yīng)量不足，已供土地的開發(fā)進(jìn)度也不盡人意，導(dǎo)致房屋供應(yīng)長期處于短缺狀態(tài)。

在北京3·17新政當(dāng)日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的一份資料中，表明已在供應(yīng)層面做出相關(guān)布局，如“三季度末完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍”；“加大土地儲備力度，適當(dāng)增加計(jì)劃外年度土地供應(yīng)量”；“督促‘1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市’的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)”等等。

上述開發(fā)商人士認(rèn)為，這些措施在改善供需關(guān)系的同時(shí)，也將使北京房地產(chǎn)市場的運(yùn)行趨于平穩(wěn)，避免出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志向記者表示，過去的調(diào)控政策有太多的“一腳剎車、一腳油門”，但這是由當(dāng)下的各項(xiàng)客觀條件所決定，而不應(yīng)是樓市調(diào)控的常態(tài)。理想的調(diào)控政策應(yīng)具備“長期、有效、穩(wěn)定”的特點(diǎn)，這也是決策部門需要不斷改進(jìn)、并最終實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

陳志亦提出對“長效機(jī)制”的看法，即更多在稅費(fèi)、利率等層面進(jìn)行調(diào)整，而非采取行政手段來調(diào)控市場。

上述規(guī)劃草案并未提出“長效機(jī)制”和“基礎(chǔ)性制度”的具體內(nèi)容，但市場人士普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房制度、土地供應(yīng)制度等的完善將可能是政府部門工作的重點(diǎn)。

這些措施能否導(dǎo)致北京房價(jià)下跌，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為尚難判斷，因?yàn)槌┬桕P(guān)系外，房地產(chǎn)價(jià)格還取決于經(jīng)濟(jì)走勢、貨幣供應(yīng)等多項(xiàng)因素。事實(shí)上，上述規(guī)劃草案并未提及房價(jià)，也未對房地產(chǎn)市場提出相關(guān)的量化指標(biāo)。

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，北京房價(jià)仍會維持漲勢，在各項(xiàng)限制性條件的作用下，部分購房者將轉(zhuǎn)向租賃市場，并對后者帶來利好。這也與規(guī)劃方案中“構(gòu)建租購并舉住房制度”的思路相一致。