實業(yè)凋敝房產(chǎn)火爆 一季度前三房企銷售額均破千億
【在當前全國樓市不斷升級調(diào)控背景下，房企巨頭卻在這個春天迎來了屬于自己的美好風景。
克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，萬科、碧桂園與恒大今年一季度銷售額突破千億元，均實現(xiàn)了同比暴增。為何它們?nèi)阅軐崿F(xiàn)高增長？這不禁令外界深感震驚。
不僅如此，從房企前10強的數(shù)據(jù)來看，進入的門檻又進一步提高了，達到了330億元。這到底是為什么？它們是如何實現(xiàn)了逆市增長？這對房企又意味著什么？
市場的火爆表現(xiàn)說明，一方面雖然核心城市調(diào)控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的大房企資金充裕，繼續(xù)開工加推可售貨源，其規(guī)模效益日漸凸顯。
中國指數(shù)研究院指出，未來在調(diào)控政策積極深化的背景下，部分熱點城市成交將繼續(xù)面臨下行壓力，而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢?！?
在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度，各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示：萬科、碧桂園、恒大這三強的銷售額都已突破千億元，榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元，令外界震驚。
市場的火爆表現(xiàn)說明，一方面雖然核心城市調(diào)控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的企業(yè)資金充裕，繼續(xù)開工加推可售貨源。
中國指數(shù)研究院指出，未來在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性，從不同城市看，部分熱點城市供應不足且調(diào)控力度較大，成交將繼續(xù)面臨下行壓力，而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。
房企巨頭規(guī)模效益凸顯
據(jù)統(tǒng)計，一季度累計共有32個城市出臺調(diào)控政策。一方面政府希望通過因城施策的分類調(diào)控逐步建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)整合進一步加劇，“強者恒強”的趨勢日益明顯。
萬科、碧桂園、恒大三強已成鼎立之勢，一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首，碧桂園則實現(xiàn)238.8%的飛速增長達到1452.6億元，恒大穩(wěn)扎穩(wěn)打同比增長67.1%至1097.1億元。
有業(yè)內(nèi)人士表示，龍頭企業(yè)在全國各類城市開發(fā)項目、規(guī)避風險的同時，平衡規(guī)模與利潤，布局均衡是三家企業(yè)業(yè)績爆發(fā)的根本原因。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園已經(jīng)進駐全國182個城市，有340個在售項目；萬科進駐64個城市在售項目289個；恒大進駐173個城市，在售項目達到343個。
在此基礎上，一季度的高業(yè)績增長離不開三家企業(yè)在春節(jié)期間大舉開展的營銷活動，尤其是對三四線城市的促銷力度，加碼返鄉(xiāng)置業(yè)的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節(jié)期間的廣告投放力度，于央視黃金時段投放廣告并冠名春節(jié)聯(lián)歡晚會，提高了企業(yè)知名度。
除此之外，三家房企各具優(yōu)勢。恒大向來憑借高土儲量通過迅速開發(fā)銷售的方式實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。其2016年業(yè)績實現(xiàn)突飛猛漲的關鍵在于，2015年的新開工面積達到89%之高。據(jù)花旗估計，目前恒大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元，目前以快速擴張的模式廣布三四線城市，并以低價入市高去化率贏得增長點。
碧桂園近來勢頭兇猛，一季度的高增長得益于三四線城市小周期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示：“一二月份的快速增長主要得益于市場的良性穩(wěn)定，以及碧桂園在2015年、2016年的合理布局，以至產(chǎn)品競爭力提升?！睋?jù)悉，碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展，并且增加了海外項目——森林城市。值得注意的是，碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場，業(yè)績貢獻率逐漸提升，拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰(zhàn)略。
三巨頭中，萬科的銷售均價最高。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年一月份，萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首，碧桂園微漲至1.08萬元/平方米，恒大則稍有下降，變成9607元/平方米。
十強中魯能異軍突起
根據(jù)克而瑞公布的榜單，一季度前十強的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業(yè)之和超過7300億元，占前三十強總銷售額的65.6%。
除了中海保利這樣的一線房企，十強之中不得不提的一匹黑馬就是魯能。從2014年的79億元到2016年的646.7億元，魯能近三年的復合增長率達到186%之高，并且由2016年年度榜單的第18名一舉進入今年一季度的前十強。
除了深耕傳統(tǒng)核心城市外，克而瑞研報指出，魯能地產(chǎn)的品牌化戰(zhàn)略是其實現(xiàn)跨越式發(fā)展的一大支撐點。魯能近來積極踐行“一帶一路”“健康中國”等國家戰(zhàn)略方針，并以此為契機開展系列營銷活動，極大地提升了其品牌的知名度與影響力。
同時，作為“千億預備班”的龍湖地產(chǎn)，此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據(jù)統(tǒng)計，龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%，三月份繼續(xù)加碼，僅一季度銷售額就已經(jīng)完成全年目標的39.1%。
截至目前，龍湖的可售貨值達到1700億元，充足的貨量是其業(yè)績預增的前提。同時龍湖大力發(fā)展房地產(chǎn)存量業(yè)務，其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業(yè)近500家，在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。
龍湖內(nèi)部人士表示，目前長足公寓的毛利率在35%，經(jīng)過后期的精細化運作，對客戶的進一步化分，將把這個業(yè)務打造成一個比較長期可持續(xù)的業(yè)務。
冠軍氣象
萬科一季度“奪冠”：銷售額超1500億 對三四線謹慎
每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅 偉
調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)卻迎來賣得最好的一個春天。日前克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，萬科、碧桂園、恒大這三家房企銷售業(yè)績已經(jīng)突破千億元，萬科重回銷售冠軍寶座。
歷史最好成績出爐，部分領軍房企卻表示出對后續(xù)行情的觀望情緒，龍頭房企萬科在年報中表示了對激進土地市場的擔憂。過去的一年，萬科的資產(chǎn)負債率首次超過80%，包括財務費用、管理費用等在內(nèi)的“三費”支出同步大幅提升，拖累凈利的增速。
城市分化的影響也體現(xiàn)在萬科的年報上，基于對三四線城市的審慎態(tài)度，萬科2016年存貨跌價準備較2015年底大幅增長82.3%。萬科總裁郁亮表示，房價普遍上漲的局面已經(jīng)結束。
營收減速費用上升
4月5日晚間，萬科發(fā)布一季度業(yè)績公告。公告顯示，2017年3月份萬科實現(xiàn)銷售面積399.5萬平方米，銷售金額636.4億元；今年1~3月份公司累計實現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。這份業(yè)績在克而瑞發(fā)布的第一季度房企銷售金額排行中位列榜首。
這是房企賣的最好的一個春天，碧桂園、恒大也同時實現(xiàn)千億元突破，但“盛世”之下隱憂仍存。
中國指數(shù)院發(fā)布的報告指出，百強房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。萬科在其2016年度報告開篇就指出，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現(xiàn)更為激進，面粉貴過面包不再是個案，而已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象，這足以令開發(fā)企業(yè)進退維谷，陷入焦慮之中。
年報顯示，2016年萬科實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業(yè)收入2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為210.2億元，增長16%，顯著低于營收及銷售的增長率，另外兩家“三千億巨頭”恒大、碧桂園也是如此，顯示出盈利水平在走低。
與此對應的是行業(yè)負債率持續(xù)攀升。中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年百強企業(yè)資產(chǎn)負債率均值達到76.7%，較2015年提高1.1個百分點。
萬科2016年度報告顯示，萬科資產(chǎn)負債率達到80.54%，為公司上市以來首次突破80%的關口，高于134家A股房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率中位數(shù)68.53%；代表償債能力的流動比率降至1.24，為1993年以來的最低水平。
不過在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，資產(chǎn)負債率并不能代表企業(yè)真實的負債水平，因為基于審慎的會計準則，預收賬款也劃歸為負債。萬科2016年度的資產(chǎn)負債表中，預收賬款達2746億元，占總資產(chǎn)的比重為33.06%，剔除預帳款的有效負債率為47.48%，低于百強企業(yè)均值。
值得關注的是，萬科在過去一年的“三費”支出大幅上升，財務費用由2015年的4.78億元增長至2016年的15.92億元，同比增幅高達233%，利息支出增加是主要原因。
另外，萬科2016年銷售費用51.6億元，同比上升24.71%，萬科歸因于銷售規(guī)模增長；管理費用支出68億元，同比上升43.31%，財報解釋稱“經(jīng)營規(guī)模增長，人工費用增加”。
一位不愿具名的券商分析師指出，“三費”上升或顯示出股權之爭已經(jīng)影響到萬科的管理效率。萬科董秘朱旭在2016年度業(yè)績會上表示，始于2015年7月的股權事件，令公司的經(jīng)營管理短期內(nèi)面臨前所未有的不確定性，公司將“穩(wěn)定隊伍、控制風險、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展”作為工作的重要內(nèi)容。
謹慎進行存貨減值
在次輪調(diào)控周期中，一個值得關注的現(xiàn)象是，自2016年10月開始新一輪熱點城市調(diào)控以來，一二線城市成交已連續(xù)5個月縮量，而同期三四線城市已連續(xù)5個月超預期持續(xù)放量。
華創(chuàng)證券近期發(fā)布的研報認為，本次三四線城市樓市具有普遍性和全局性的熱銷，而這種普遍性的現(xiàn)象無法用近期主流觀點——大城市需求外溢的邏輯來解釋，包括人口回流、逆城鎮(zhèn)化等邏輯僅能解釋大城市周邊三線城市的樓市熱銷，卻無法延伸和下沉至更低能級的、更末端的廣大三四線城市。
萬科在判定此番三四線城市的房地產(chǎn)熱方面更為謹慎，具體的做法是大幅增加存貨減值準備。
具體來看，萬科2016年新計提了存貨跌價準備的項目分布在7個城市，分別是南充、鎮(zhèn)江、大連、撫順、寧波、營口以及南通，計提金額合計8.39億元。還有部分項目在2016年初便存在跌價準備，且沒有在年內(nèi)實現(xiàn)全部轉(zhuǎn)銷，這些項目分布于煙臺、烏魯木齊、溫州和唐山。
萬科首席財務官孫嘉在業(yè)績會上表示，基于審慎財務策略，萬科將項目歷史售價、最新售價和周邊售價與項目已發(fā)生和未發(fā)生成本兩相對比，之后合理計提準備；2016年，萬科新增存貨減值準備合計約8.4億元，涉及1個老項目和6個新項目。
“我們認為存貨減值是基于市場情況和審慎性財務原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹慎態(tài)度，因為這些項目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮(zhèn)江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹慎態(tài)度?！睂O嘉說。
近期《經(jīng)濟參考報》援引萬科總裁郁亮的話表示，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科去年已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了跌價準備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經(jīng)做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。
東方證券分析師竺勁表示，萬科的做法反映出其在三四線城市擴張的難點，價格體系不符合市場預期，不排除未來萬科會退出上述城市。
未來房地產(chǎn)開發(fā)的機會在哪里？萬科一直以來的判斷都是發(fā)達的都市圈。在2016年年報中，萬科表示，按照中性預測，以在城市實現(xiàn)定居的實際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮(zhèn)化空間。未來近兩億農(nóng)村新生代人口大部分將集中在就業(yè)機會較多的發(fā)達城市圈，在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會消失。
因此，相比對三、四線城市的謹慎態(tài)度，萬科2016年新增開發(fā)項目173個，其中88.3%的新增項目都位于一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對未來房地產(chǎn)市場走勢的看法。
除去城市布局，萬科股權事件近期迎來明朗化。評級機構穆迪發(fā)表研究報告表示，將萬科企業(yè)評級展望由“負面”上調(diào)至“穩(wěn)定。
