2017房企“補血”重要渠道：信托 海外債券
上市房企融資成本觀察
2016年，房地產(chǎn)企業(yè)公司債的大量發(fā)行，使得上市房企的融資成本下降很快，而且他們大多完成了一輪低息債務對高息債務的置換，并且3到5年間房地產(chǎn)公司融資還本壓力減小，但隨著政策的變化，監(jiān)管層嚴控資金流向過熱的房地產(chǎn)行業(yè)。
銀行信貸、公司債發(fā)行都悄然收緊，而據(jù)記者采訪，境外發(fā)債、信托融資等方式卷土重來，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升已成定局。隨著調(diào)控深入房地產(chǎn)消費回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)如何應對成本上升和政策調(diào)控雙重壓力，何去何從值得觀察。
某信托公司人士認為，信托的高融資成本在近兩年開始下降，相比其他融資形式受到的限制較小。從信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，去年四季度開始房地產(chǎn)業(yè)務回歸信托趨勢已經(jīng)較為明顯。
2016年的房地產(chǎn)市場陰晴不定。
回顧2016年，前三季度伴隨政府“去庫存”帶來了市場流動性寬松勢頭，低成本融資渠道打開，房地產(chǎn)企業(yè)普遍通過債券等形式置換高息負債，以降低整體融資成本。
然而在市場出現(xiàn)明顯分化的形勢下，從第四季度起因調(diào)控政策升級導致房地產(chǎn)市場資金面明顯收緊，房企融資渠道收窄。但在債務壓力之下，融資對于房企來說仍然迫在眉睫。
房地產(chǎn)企業(yè)2016年的融資成本發(fā)生了哪些變化，接下來又將如何繼續(xù)融資，近期陸續(xù)發(fā)布的2016年報是一個較為完整的觀察窗口。
而在2017年信托、海外債券或?qū)⒊蔀榉科蟆把a血”重要渠道。
綜合成本普降0.5-1.5個百分點信托下降最快
截至2017年4月初，近半數(shù)上市房企已披露2016年報，A股上市房地產(chǎn)公司中共有61家發(fā)布2016年報，主要業(yè)務位于內(nèi)地的香港上市房企約70家發(fā)布年報。
在年報中利息支出主要反映地產(chǎn)企業(yè)的融資成本支出，總體來看，A股已發(fā)年報的上市公司中，47.5%利息支出相比2015年有所下降，這些公司中絕大部分帶息債務一項同比增長。
例如陸家嘴集團，2016年利息支出同比下降9.85%，帶息債務則同比增長95%。據(jù)其年報披露，2016年綜合加權平均資金成本為4.39%，比2016年下降了0.87個百分點。
融資成本下降是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。觀察幾家重點房企披露的信息，資金成本普遍下降超過0.5個百分點，融創(chuàng)地產(chǎn)、新城控股、萬通地產(chǎn)等公司平均資金成本下降更達到1.5個百分點左右。
從部分公司年報披露的信息中還可以看到不同融資方式的成本變化。其中銀行貸款的成本升降不一，信托等資管類融資成本下降最為明顯。
例如華夏幸福在年報中銀行貸款、公司債、信托資管等三種形式融資規(guī)模情況，2016年與2015年結構變化明顯。2016年三者比例分別約為29%、46%、25%；2015年對應比例為27%、16.5%、56.5%?？梢钥吹姐y行貸款比例變化不大，公司債則取代信托和資管成為最主要的融資手段。
三種融資形式對應的成本上，公司債平均利息成本從2015年的5.42%下降至5.2%，信托資管從2015年的9.6%下降至9.37%，銀行貸款成本則有所上升，從2015年的5.25%上升至6.04%，上升了79個基點。
中糧地產(chǎn)同樣對融資途徑進行分類披露。其并未在2016年選擇大量發(fā)行債券融資，融資途徑中銀行貸款成本上限略降，區(qū)間為4.35%-9.5%，上限較2015年下降0.5個百分點。信托降幅明顯，成本區(qū)間從2015年的5.23%-8.5%到2016年基本穩(wěn)定在6%。由于這個原因，中糧地產(chǎn)信托融資余額增長81%。
總結來看，地產(chǎn)企業(yè)融資成本普遍降低，最主要的原因是2016年公司債市場的開閘之后，大量發(fā)行低息債券來置換高成本債務，也借此機會獲得更多融資。
如恒大地產(chǎn)發(fā)行總額100億元境內(nèi)公募債，42億元境內(nèi)私募債，以長債置換短債，低息債置換高息債優(yōu)化債務結構。融創(chuàng)同樣采用發(fā)行225億低成本境內(nèi)公司債及ABS，替換了歷史高成本融資。
與融資成本降低相隨的是融資量上漲。已發(fā)布年報的61家A股上市房企2016年帶息債務總額約7840億元，同比增長16.43%；利息支出271億元，同比增長14.7%。
多渠道受限融資成本回升
然而利好時間短暫。海通證券統(tǒng)計，2016年四季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為三季度的30%，2016年11月以來，地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只，今年2月以來則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。自2016年11月以來申報的地產(chǎn)公司債，至今無一例獲準發(fā)行。
2017年地產(chǎn)融資將何去何從？
首先梳理一下各類融資方式，目前銀行開發(fā)貸、基金券商等同類資管、公司債、住房尾款ABS是受政策限制較大的方式。
但近日，交易所市場AA+評級地產(chǎn)公司發(fā)行以購房尾款為基礎資產(chǎn)的ABS已經(jīng)獲得監(jiān)管機構放行。
另外資產(chǎn)證券化方面，一位地產(chǎn)投資經(jīng)理認為，基礎資產(chǎn)為核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和類REITs產(chǎn)品可能得到快速發(fā)展。
其余方式中，回歸信托或是趨勢之一。據(jù)了解某大型信托公司2017年已經(jīng)進行公司戰(zhàn)略調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)務重回業(yè)務重點。
該公司一位業(yè)務人士認為，信托的高融資成本在近兩年開始下降，相比其他融資形式受到的限制較小。從信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，去年四季度開始房地產(chǎn)業(yè)務回歸信托趨勢已經(jīng)較為明顯。
信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2016年末，信托資產(chǎn)中約1.43萬億投入房地產(chǎn)業(yè)，較15年末的1.29萬億元新增了1400億元。而在2016年三季度末，信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.35萬億，因此去年四季度信托資金投入房地產(chǎn)的規(guī)模新增約800億元，而去年前三季度合計新增僅約650億元。
地產(chǎn)融資收緊以來，海外債券開始升溫。海通證券統(tǒng)計，2017年以來內(nèi)地房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。但人民幣匯率波動，美元進入加息周期，海外發(fā)債成本已經(jīng)開始回升。如果增加海外債券融資比例，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能相應推高。
2017年到目前，房地產(chǎn)融資成本回升已經(jīng)有所顯現(xiàn)?！凹s有0.5%的回漲?！币晃蛔龇康禺a(chǎn)業(yè)務的資管人士反饋，“現(xiàn)在的上漲還不明顯，主要原因是整體成本的上漲，資金端收緊和貨幣政策變化的原因占大頭。”
在該人士看來，現(xiàn)在拿地受限，增量項目減少，房企去年大規(guī)模融資后資金寬裕，融資需求暫時還不會大規(guī)模的體現(xiàn)。一些存量到期融資還可以繼續(xù)滾動，預計2018年會呈現(xiàn)緊張。
