CORC：2016年北京甲級寫字樓市場年度報告
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2016年北京甲級寫字樓市場年度報告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2016年12月，北京寫字樓市場平均售價30187元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，與2015年同比上升5.5%?！?
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
根據(jù)《北京市2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》：初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值24899.3億元，比上年增長6.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值129.6億元，下降8.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4774.4億元，增長5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值19995.3億元，增長7.1%。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到11.5萬元。
全年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3570.5億元，比上年增長12.3%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為14.3%，比上年提高0.5個百分點(diǎn)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5646.7億元，增長9.1%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為22.7%，比上年提高0.2個百分點(diǎn)。信息產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3797.6億元，增長10.1%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為15.3%，比上年提高0.3個百分點(diǎn)。
存貸款：年末全市金融機(jī)構(gòu)（含外資）本外幣存款余額138408.9億元，比年初增加9833.6億元，增加額比上年少5415.1億元。年末全市金融機(jī)構(gòu)（含外資）本外幣貸款余額63739.4億元，比年初增加5180億元，增加額比上年多358億元。
固定資產(chǎn)投資：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資8461.7億元，比上年增長5.9%。其中，完成基礎(chǔ)設(shè)施投資2399.5億元，增長10.3%。從基礎(chǔ)設(shè)施投資投向上看，交通運(yùn)輸投資973億元，所占比重為40.6%;公共服務(wù)業(yè)投資643.8億元，所占比重為26.8%。完成民間投資2766億元，下降5.6%。
分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資99.8億元，比上年下降10.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資722.9億元，增長6.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資7639億元，增長6.1%。
房地產(chǎn)開發(fā)：全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4045.4億元，比上年下降4.3%。其中，住宅投資1950.9億元，下降0.6%；辦公樓投資699.1億元，下降22.9%；商業(yè)、非公益用房及其他投資1395.5億元，增長2.8%。
保障性住房建設(shè)：全年新開工、籌集各類保障性住房5.6萬套，竣工6.4萬套，公開配租配售9.7萬戶。
寫字樓市場
在貨幣寬松和市場整體去化加速的一路高歌猛進(jìn)中，2016年中國房地產(chǎn)市場迎來了期盼已久的大豐收和限購潮。
一方面，在資金潮、資產(chǎn)荒和財富效應(yīng)的共振之下，一線城市、部分二線城市恐慌入市房價瘋狂上漲與三四線城市庫存高企銷售乏力形成鮮明對比。同時，"十一"期間，中國多地對狂奔的樓市踩下剎車，共有20個城市相繼出臺了力度不一的限制性調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。
另一方面，中國經(jīng)濟(jì)格局切換，"向下"的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與"向上"的新經(jīng)濟(jì)交錯而行，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營活躍程度預(yù)示了寫字樓市場的主力演變。從企業(yè)類別來看，外資企業(yè)大多對經(jīng)營擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對進(jìn)取的經(jīng)營態(tài)勢使其繼續(xù)擔(dān)綱寫字樓市場新增需求主力，占比將進(jìn)一步擴(kuò)大。從客戶行業(yè)角度來看，金融行業(yè)、信息科技和消費(fèi)服務(wù)業(yè)仍然是2016年國內(nèi)寫字樓的新需求所在。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計顯示，2016年北京寫字樓市場整體活躍，供需同創(chuàng)新高，租售價格雙雙小幅下挫。一方面寫字樓銷售市場由于受到住宅市場上漲以及寫字樓供應(yīng)郊區(qū)化，平均售價較2015年小幅下跌 ；另外一方面，寫字樓租賃市場由于北京租戶對辦公樓的需求強(qiáng)度持續(xù)放緩，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢以及經(jīng)濟(jì)放緩的現(xiàn)實(shí)，平均租金較2015年小幅下降。
從市場供需來看，供應(yīng)量和吸納量均創(chuàng)近四年新高。2016年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)252萬平方米，較2015年增加30.6%。市場需求方面，市場整體吸納量為182萬平方米，較2015年增加36.8%。其中以金融保險、IT和互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁，合計占據(jù)總成交量的50%以上。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來看，核心區(qū)高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品租賃旺盛。同時，由于核心區(qū)項目可租賃面積有限成本高企，投資與租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢得以延續(xù)，一些知名跨國公司和國內(nèi)企業(yè)向非核心區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張，帶動通州、麗澤、亦莊等高品質(zhì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品持續(xù)活躍。
從商圈分布來看，隨著北京土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，城市規(guī)劃的戰(zhàn)略布局與企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)效率的需求等因素，北京寫字樓的"多中心"格局得到進(jìn)一步發(fā)展。寫字樓市場是經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，成本將是大部分行業(yè)的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。通州副中心、麗澤金融商務(wù)區(qū)、望京、總部基地等新興商務(wù)區(qū)成為新的熱點(diǎn)。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，北京寫字樓市場平均售價30187元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，與2015年同比上升5.5%。
市場供應(yīng)
市場供應(yīng)大幅增加 新興商圈表現(xiàn)強(qiáng)勁
根據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4045.4億元，同比下降4.3%。其中，住宅投資完成1950.9億元，下降0.6%；寫字樓投資完成699.1億元，下降22.9%；商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1395.5億元，增長2.8%。截至2016年末，全市商品房施工面積為13089.8萬平方米，與上年持平。其中，住宅施工面積為5927.6萬平方米，下降6.1%；寫字樓為2447.3萬平方米，增長0.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為4714.9萬平方米，增長8.3%。
2016年，全市商品房新開工面積為2813.7萬平方米，同比增長0.8%。其中，住宅新開工面積為1209.3萬平方米，增長0.8%；寫字樓為464.4萬平方米，下降23%；商業(yè)、非公益用房及其他為1140萬平方米，增長15.4%。
全市商品房竣工面積為2383.1萬平方米，同比下降9.4%。其中，住宅竣工面積為1275.2萬平方米，下降7.5%；寫字樓為343.7萬平方米，下降10.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為764.2萬平方米，下降11.9%。
全市商品房銷售面積為1675.1萬平方米，同比增長7.7%。其中，住宅銷售面積為993.5萬平方米，下降11.9%；寫字樓為415.4萬平方米，增長70.9%；商業(yè)、非公益用房及其他為266.2萬平方米，增長44.4%。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計查顯示，2016年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)252萬平方米，較2015年增加30.6%。
值得關(guān)注的是，由于北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件已越發(fā)受企業(yè)用戶青睞。隨著轉(zhuǎn)移北京非核心功能政策推動，到2020年，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)預(yù)計將有約400萬平方米的新增供應(yīng)投放市場。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求依然強(qiáng)勁，售價與租金將繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢。
東部地區(qū)
作為北京三個核心區(qū)域之一，CBD區(qū)域內(nèi)國際化資源聚集，集中了北京市約90%的國際傳媒機(jī)構(gòu)169家，約80%的國際組織、國際商會110家，約80%的跨國公司地區(qū)總部50家，約70%的世界500強(qiáng)企業(yè)160家，約70%的國際金融機(jī)構(gòu)252家，約30%的五星級酒店17家。國際交流頻繁，多元文化交融，區(qū)內(nèi)登記外籍人口近4.4萬人，約占北京市的50%。北京市約50%以上的國際性會議、90%的國際商務(wù)展覽在這里舉辦。
租務(wù)市場供應(yīng)包括利星行中心A座、啟皓北京、天圓祥泰大廈、外運(yùn)大廈、中建國際中心A座、天潤財富中心、盈科中心商改辦、金漢王大廈、金輝大廈和英皇集團(tuán)中心等甲級寫字樓入市。
銷售市場新增供應(yīng)方面，朝陽區(qū)包括駿豪中央公園廣場、達(dá)美中心、電子城國際電子總部、中弘大廈、方恒時代中心、保利中央公園、北京綠地中心、建工動力港等，通州區(qū)包括世界僑商中心、保利大都匯、通州富力中心、通州綠地中央廣場、聯(lián)東U谷、新華聯(lián)民企總部基地等。
值得一提的是，朝陽區(qū)駿豪中央公園廣場成交金額達(dá)49.29億元，成交面積大5.4萬平方米，成交均價9.12萬元，一舉斬獲2016年北京寫字樓銷售冠軍。
另外，2016寫字樓供應(yīng)數(shù)量最多的為通州區(qū)，其次是昌平區(qū)，第三名則是石景山區(qū)。從成交金額上看，最高的為朝陽區(qū)，131.86億元；其次是通州區(qū)，90.86億元；第三是石景山區(qū)，83.08億元。
西部地區(qū)
金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內(nèi)外大型金融機(jī)構(gòu)，目前金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。年內(nèi)新增供應(yīng)包括金融街國際中心、金融街廣安中心等進(jìn)入市場，中關(guān)村區(qū)域年內(nèi)僅有衛(wèi)通大廈新增供應(yīng)。
石景山區(qū)域新增供應(yīng)包括金融街長安中心、綠地環(huán)球文化金融城、中海金石公館、銀河財智中心、中國鐵建耀中心、點(diǎn)石商務(wù)公園、泰禾長安中心等項目在售，昌平區(qū)區(qū)域新增供應(yīng)包括天通中苑F區(qū)、綠地中央廣場云谷、TBD云集中心等。
南部地區(qū)
南部地區(qū)主要以銷售類項目為主，包括豐臺區(qū)、大興區(qū)，豐臺區(qū)新增供應(yīng)包括首創(chuàng)天域金融廣場、北京諾德中心、東旭國際中心，大興區(qū)新增供應(yīng)包括興創(chuàng)國際中心、星光視界中心、北京經(jīng)開壹中心等。
市場需求
租賃市場內(nèi)資主導(dǎo) 銷售市場大單活躍
根據(jù)北京市建委統(tǒng)計，2016年北京寫字樓市場新增供應(yīng)7289套，同比下降29%；供應(yīng)面積154.64萬平方米，下降37%；成交8358套，上漲86%；成交面積178.72萬平方米，上漲29%；成交均價28239元/平方米，與去年基本持平；成交金額504.68億元，上漲30%；目前存量16313套，同比下降6%。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計查顯示，2016年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)252萬平方米，較2015年增加30.6%；成交面積182萬平方米，同比增加36.8%；成交金額451億元，同比上漲45.4%。
2016年，北京大宗物業(yè)交易總額超過300億人民幣。其中內(nèi)資買家占比接近80%，而70%以上的投資額投資類型為寫字樓，從中可以看出寫字樓仍然是投資的主要物業(yè)類型。
租賃市場
2016年北京寫字樓租賃市場交易非常活躍，呈現(xiàn)出幾個顯著的特點(diǎn)：第一，盡管需求放緩，內(nèi)資企業(yè)仍繼續(xù)主導(dǎo)北京寫字樓租賃市場，2016年金融街、CBD的"高價"租金迫使一些外資公司遷址，此類企業(yè)占比較一年前減少了25%。第二，產(chǎn)業(yè)升級繼續(xù)推動北京寫字樓需求格局的演變，金融業(yè)和TMT行業(yè)（科技/新媒體/電信）是當(dāng)前及未來北京甲級寫字樓市場的需求驅(qū)動力。第三，從租賃活動來看，外資企業(yè)租賃需求主要以續(xù)租、搬離核心區(qū)域和辦公室整合為主；內(nèi)資企業(yè)則更積極地設(shè)立新的辦公室，擴(kuò)租或升級辦公室。
第一季度，市場受到整體經(jīng)濟(jì)下滑的影響，整體需求縮減；同時業(yè)主對新興金融（P2P）的謹(jǐn)慎態(tài)度，租金報價更趨理性。金融、傳媒、電子商務(wù)等內(nèi)資企業(yè)仍然主導(dǎo)市場需求，其需求量合計約占需求總量的70%。本季度市場主要租賃成交主要集中在CBD及望京區(qū)域，金融類企業(yè)選址需求活躍。其中，今日頭條在衛(wèi)通大廈承租了25,000平方米，復(fù)華控股在博瑞大廈二期承租了19,000平方米，蘋果在金漢王大廈承租了21,000平方米，友邦保險租賃了天潤財富中心12,500 平方米。
第二季度，市場需求放緩增加了市場競爭壓力，促使業(yè)主加大租金優(yōu)惠力度，北京核心商圈寫字樓的表現(xiàn)相對更強(qiáng)勢一些，依舊無法擺脫空置率上升的局面。相較而言，生物醫(yī)藥和文化傳媒企業(yè)則相對穩(wěn)定。其中，寶利通租賃平安國際金融中心6,800平方米，廊坊銀行租賃萬利中心9,000平方米，華融匯通租賃中關(guān)村資本大廈8,700平方米。
第三季度，CBD及周邊區(qū)域?qū)懽謽菍ヂ?lián)網(wǎng)金融、尤其是P2P類企業(yè)的引進(jìn)繼續(xù)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，部分業(yè)主甚至主動對這一類型租戶進(jìn)行調(diào)整清退以降低經(jīng)營風(fēng)險，造成該區(qū)域空置率繼續(xù)有所上升。內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，金融、IT及高科技，以及文化傳媒類企業(yè)是本季度北京甲級寫字樓租賃需求的主要來源。保險、投資等傳統(tǒng)金融行業(yè)仍積極尋求在和金融街等核心商務(wù)區(qū)拓展，新興金融行業(yè)及"互聯(lián)網(wǎng)+"則更傾向于入駐IT及高科技的傳統(tǒng)聚集區(qū)-中關(guān)村，以及快速成熟的望京商務(wù)區(qū)。與此同時，專業(yè)服務(wù)類、聯(lián)合辦公類以及制造業(yè)類租戶的需求相對保持穩(wěn)定。例如天安人壽在環(huán)球金融中心租賃了6,800平方米面積，鴻商控股租賃了財富金融中心6,000 平方米，華為技術(shù)租賃了天潤財富中心9,800 平方米。
第四季度，受新增供應(yīng)空置率相對較高、臨近年末需求相對較弱、部分CBD及周邊區(qū)域的外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域等因素影響，本季度寫字樓存量上升、空置率有所提高。由于受到租戶尤其是外資租戶退租的影響，給市場整體的入住率造成一定的壓力?？傮w來看，年底淡季令租賃需求有所減弱，金融行業(yè)仍是需求的主要來源，銀行和各類投資公司保持相對活躍的擴(kuò)張態(tài)勢。本季度重要的租賃成交包括：中國華融租賃英皇集團(tuán)中心26,000平方米；新浪微博租賃啟皓北京8,000平方米，英菲尼迪租賃盈科中心6,000平方米。
銷售市場
2016年是全國樓市尤其是一二線重點(diǎn)城市的大年，在新建商品住宅、二手住宅交易量大漲的帶動下，加上營改增等措施的刺激，北京的商辦地產(chǎn)同樣表現(xiàn)出了火熱的增長勢頭。同時，由于北京市中心區(qū)域可供開發(fā)的土地資源日益稀少，新增用地基本都集中在四環(huán)乃至五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以無論是新建商品住宅還是商辦項目，郊區(qū)化的趨勢都非常明顯。與之相對的是全民創(chuàng)業(yè)風(fēng)起云涌，聯(lián)合辦公逐漸成為市場的重要分支。在這樣的背景下，投資寫字樓無疑是購買住宅之后，資產(chǎn)保值或者增值的又一有力渠道。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計顯示，2016年北京寫字樓銷售金額前十項目，共計成交240.71億元。其中，朝陽區(qū)駿豪中央公園廣場成交金額達(dá)49.29億元，成交面積5.4萬平方米，成交均價9.12萬元，一舉斬獲2016年北京寫字樓銷售冠軍。首創(chuàng)天域金融廣場及金融街長安中心分別以28億元及27.13億元位居第二、第三位。
從區(qū)域分布維度看，2016寫字樓供應(yīng)數(shù)量最多的為通州區(qū)，其次是昌平區(qū)，第三名則是石景山區(qū)；從成交金額維度看，最高的為朝陽區(qū)，131.86億元；其次是通州區(qū)，90.86億元；第三是石景山區(qū)，83.08億元。從環(huán)線分布維度看，2016年北京高達(dá)56%的供應(yīng)都集中在五六環(huán)之間，其次為六環(huán)以外，20 %；再次為四、五環(huán)之間，16%；四環(huán)以內(nèi)的占比則非常少。整體來看，2016年北京成交的商辦項目絕大部分都位于四環(huán)、五環(huán)以外，郊區(qū)化趨勢非常明顯。
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、通脹壓力，配合股市疲弱的金融市場，加之人民幣走弱的外部影響，北京大宗物業(yè)投資市場已轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場。北京優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)投資成為投資機(jī)構(gòu)最好的投資類型之一。此外，國內(nèi)"營改增"新政，在一定程度上促使企業(yè)投資物業(yè)更好地做稅務(wù)籌劃。
2016年內(nèi)北京寫字樓重要整售交易包括：太平人壽以人民幣50.19億元從金融街收購位于廣安門的金融街廣安中心D地塊；中荷人壽收購了位于石景山的金融街長安中心；榮之聯(lián)科技股份有限公司以約人民幣 3.9 億元從北京電子城有限責(zé)任公司購得位于望京的電子城 IT 產(chǎn)業(yè)園的一棟寫字樓面積16,800 平方米；內(nèi)蒙古伊利實(shí)業(yè)集團(tuán)以約人民幣 18 億元購得位于豐臺的東旭國際中心的三棟寫字樓面積44,100平方米；某機(jī)構(gòu)以約人民幣 15 億元購得位于石景山的中海大廈的一棟寫字樓面積32,00平方米；華夏保險購買位于通州的世界僑商中心一棟寫字樓；華夏保險以35億元購買位于朝陽公園的中央公園廣場A1座；某機(jī)構(gòu)斥資5.2億元收購了位于東四環(huán)的建工動力港中心面積13,000平方米。
市場綜述
通州限購影響深遠(yuǎn) 稅收改革利好后市
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計顯示，2016年北京寫字樓市場整體活躍，供需面積同創(chuàng)新高，租售價格雙雙下挫。一方面寫字樓銷售市場由于受到住宅市場上漲以及寫字樓供應(yīng)郊區(qū)化，平均售價較2015年小幅下跌 ；另外一方面，寫字樓租賃市場由于北京租戶對辦公樓的需求強(qiáng)度持續(xù)放緩，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢以及經(jīng)濟(jì)放緩的現(xiàn)實(shí)，平均租金較2015年小幅下降。
從市場供需來看，供應(yīng)量和吸納量均創(chuàng)近四年新高。2016年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)252萬平方米，較2015年增加30.6%。市場需求方面，市場整體吸納量為182萬平方米，較2015年增加36.8%。其中以金融保險、IT和互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁，合計占據(jù)總成交量的50%以上。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來看，核心區(qū)高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品租賃旺盛。同時，由于核心區(qū)項目可租賃面積有限成本高企，投資與租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢得以延續(xù)，一些知名跨國公司和國內(nèi)企業(yè)向非核心區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張，帶動通州、麗澤、亦莊等高品質(zhì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品持續(xù)活躍。
從商圈分布來看，隨著北京土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，城市規(guī)劃的戰(zhàn)略布局與企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)效率的需求等因素，北京寫字樓的"多中心"格局得到進(jìn)一步發(fā)展。寫字樓市場是經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，成本將是大部分行業(yè)的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。通州副中心、麗澤金融商務(wù)區(qū)、望京、總部基地等新興商務(wù)區(qū)成為新的熱點(diǎn)。
2016年北京寫字樓市場標(biāo)志性事件回顧及其影響評估：
事件一，2016年5月5日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。其中，對于近期銷售異?；鸨纳套」a(chǎn)品，《通知》指出，三類人群在購買商務(wù)型公寓時將受限：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。而對于新建商業(yè)和辦公項目，則規(guī)定要按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。
繼通州住宅限購之后，升級版的通州商住限購，因為要求企業(yè)購買，將影響起碼60%以上的成交。而對于商務(wù)型公寓來說，目前主要存在于運(yùn)河核心區(qū)，未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。預(yù)計成交量大幅度下調(diào)，價格快速上漲將受到抑制。
事件二，國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署全面推開營改增試點(diǎn)，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)。其中包括兩大大政策值得我們關(guān)注：一是房地產(chǎn)營改增稅率確定為11%。從5月1日起，一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。
相對往年而言，2016年對商辦地產(chǎn)最大的利好來自于"營改增"，企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會計核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣（第一年60%，第二年40%）。"營改增"更大程度上利好企業(yè)的購買行為，而企業(yè)大宗購買案例又以寫字樓物業(yè)居多，一定程度上推動企業(yè)購買寫字樓自用需求的增加。增加不動產(chǎn)作為進(jìn)項抵扣企業(yè)增值稅的舉措有望激發(fā)投資者投資大宗商辦地產(chǎn)的熱情。 另一方面，企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會計核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣將利好自用型買家對于商辦地產(chǎn)的購買需求，有利于促進(jìn)商辦地產(chǎn)去庫存。
事件三，全聯(lián)房地產(chǎn)商會和中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會，在2015年11月25日向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所申請編制《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營管理技術(shù)導(dǎo)則》，2015年12月2日獲得立項批復(fù)，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會負(fù)責(zé)組織實(shí)施編制工作。金融街、卓越集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中國金貿(mào)、平安不動產(chǎn)、中糧置地、中信集團(tuán)等13家單位牽頭，聯(lián)合中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會多家電梯、空調(diào)、門窗幕墻會員企業(yè)，通過前期調(diào)研、標(biāo)準(zhǔn)研究、修訂審議、多輪研討，組織行業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、建筑部品、物業(yè)管理、顧問咨詢等方面的專家以及開發(fā)商、代理商超過100位專業(yè)人士共同參與研究、編制工作。
《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營管理技術(shù)導(dǎo)則》的編制和推行，將有力地加強(qiáng)對我國商業(yè)辦公開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范商業(yè)辦公的經(jīng)營管理，提高商業(yè)辦公的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)我國商業(yè)辦公行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
展望
2016年底閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
展望未來，供應(yīng)增加是未來幾年北京寫字樓市場的關(guān)鍵詞。根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，目前北京商業(yè)辦公庫存超過1500萬平方米；2017年預(yù)計有22個甲級寫字樓入市，300萬平米新增寫字樓入市。市場競爭加劇，空置率預(yù)計將攀升，平均租金水平將進(jìn)一步下探。銷售市場方面，預(yù)計核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓投資機(jī)會依然緊缺，買家逐步轉(zhuǎn)向新興商務(wù)區(qū)(如麗澤和通州)和商務(wù)園區(qū)尋找機(jī)會。
年北京寫字樓市場預(yù)測：第一，由于市場供應(yīng)量的增加、租戶的結(jié)構(gòu)變化以及經(jīng)濟(jì)增速的放緩，2017年北京甲級寫字樓售價與租金水平繼續(xù)小幅下滑，空置率進(jìn)一步上升。第二，在整個房地產(chǎn)嚴(yán)厲限購限貸政策驅(qū)動下，商辦地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)進(jìn)一步分化；同時，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動下，預(yù)計北京商辦地產(chǎn)大宗物業(yè)投資市場將會持續(xù)活躍；第三，由于寫字樓市場表現(xiàn)較好，2016年不少傳統(tǒng)商業(yè)項目改造為寫字樓入市，預(yù)計2017年這一趨勢將延續(xù)，寫字樓市場將迎來更多"商改辦、酒改辦"項目入市；第四，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，繼通州商住限購之后，2017年業(yè)內(nèi)外傳聞已久的全市商住限購將是大概率事件。
