新政后商辦調(diào)整客群定位 多重策略謀突圍
繼3月26日晚北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商辦類項(xiàng)目禁售個(gè)人后，4月18日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合再次發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》（下稱《通知》），明確了商辦調(diào)控“細(xì)則”：3月26日前未辦理施工許可證的此類項(xiàng)目，均需要按照“公告”要求修改設(shè)計(jì)方案后，重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開發(fā)企業(yè)擅自改變土地使用性質(zhì)將被收回土地，并限制其在本市土地市場(chǎng)參與競(jìng)拍其他土地。
史上最嚴(yán)商辦調(diào)控落地，許多開發(fā)商及項(xiàng)目受到影響。對(duì)他們來說，過去幾年以“短期投資品”為定位、一直打著住宅市場(chǎng)“擦邊球”的商辦兩用房必須重新調(diào)整客群定位，將產(chǎn)品功能拉回商業(yè)屬性，謀求住宅以外的市場(chǎng)出口。
在近日舉辦的第十二屆全國(guó)寫字樓展示交易會(huì)暨中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)及投資專業(yè)博覽會(huì)上，共逾20個(gè)京津冀商辦類地產(chǎn)項(xiàng)目參展，分別以團(tuán)購(gòu)、高傭、打折、特價(jià)等多種形式的優(yōu)惠舉措，以期達(dá)成合作成交意向。
據(jù)悉，億達(dá)·麗澤中心、碧桂園·壹中心(樓盤資料)、中糧廣場(chǎng)、金隅·智造工場(chǎng)、中糧·置地廣場(chǎng)、萬豪酒店寫字樓、經(jīng)略天則(樓盤資料) 啟園、北京經(jīng)開·國(guó)際企業(yè)大道Ⅲ(樓盤資料)、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、電子城·國(guó)際電子總部 、金泰空間、中航國(guó)際廣場(chǎng)、世東國(guó)際、鴻坤云時(shí)代、中科云谷園、奧北科技園、前海人壽大廈、大族廣場(chǎng)、點(diǎn)石商務(wù)公園、中海大廈、天潤(rùn)財(cái)富中心、梵石I town等來自北京、天津、河北等22家寫字樓及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目同臺(tái)亮相，800家大中型企業(yè)、代理公司、金融機(jī)構(gòu)、新聞媒體等行業(yè)代表參加了本次交易會(huì)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示，“我們認(rèn)為商辦限購(gòu)標(biāo)志著商辦地產(chǎn)從個(gè)人投資主導(dǎo)向機(jī)構(gòu)投資主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，影響深遠(yuǎn)。不排除市場(chǎng)重新回到四年前也就是2013年的低迷狀態(tài)，而目前產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群?jiǎn)我唬セ瘔毫哟?，租售比難以達(dá)到投資回報(bào)需求，如何消化體量超過1000萬平方米的商辦類產(chǎn)品成為所有從業(yè)者亟待應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)?！?
由于北京商辦限購(gòu)殺傷力很大，政策幅度遠(yuǎn)超出預(yù)期，市場(chǎng)及開發(fā)商集體陷入焦灼狀態(tài)。劉凱認(rèn)為，手持商辦項(xiàng)目的開發(fā)商亟需調(diào)整策略謀求市場(chǎng)突圍，目前來看幾種可能的解決途徑包括：重新定位企業(yè)客群；持有出租（寫字樓、長(zhǎng)租公寓）；資產(chǎn)證券化（REITS）等。
