北京新政滿月：新房成交下滑超六成 樓盤延期入市
北京“3·17”樓市新政出臺(tái)已滿一個(gè)月，數(shù)據(jù)顯示，在受各類政策的“全面壓力”之下，北京新房成交下滑明顯，上周成交量較新政出臺(tái)前一周減少了66.8%。其中，商住類產(chǎn)品更是呈現(xiàn)斷崖式下跌。從供應(yīng)端來(lái)看，面對(duì)調(diào)控，項(xiàng)目入市也顯得異常謹(jǐn)慎。
成交量滑落
在政策“組合拳”面前，新房市場(chǎng)成交量下滑并不令人意外。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)表的數(shù)據(jù)顯示，上周（4月10日-16日）全市新建住宅成交524套，較新政出臺(tái)前一周減少了66.8%。其中，普宅+別墅成交493套，成交面積為7.18萬(wàn)平方米，成交金額僅為30.43億元。商住公寓成交量更是持續(xù)下降，僅成交31套。上周新建住宅成交均價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米，其中普宅+別墅成交均價(jià)為4.23萬(wàn)元/平方米，商住公寓成交均價(jià)為4萬(wàn)元/平方米。
在上周住宅成交排行榜上，泰禾麗春湖院子以簽約14套、2.7億元銷售額排在首位，首創(chuàng)禧悅府和首開華潤(rùn)城則分別以2.2億元和1.8億元的銷售額緊隨其后。
對(duì)于成交量的全面下滑，亞豪機(jī)構(gòu)副經(jīng)理高姍分析，“3·17”新政效力在經(jīng)過(guò)半個(gè)月的發(fā)酵之后，在4月已經(jīng)完全發(fā)揮出效力，新房市場(chǎng)成交已經(jīng)轉(zhuǎn)向下行階段。4月1日-16日北京商品住宅僅成交1106套，相比上月同期下降66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。
商住樓盤則更出現(xiàn)了斷崖式下跌。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的3天時(shí)間，網(wǎng)簽總量?jī)H為7套，而新政前3天，這一數(shù)字為850套，跌幅高達(dá)99.9%。而在上周成交的31套商辦類項(xiàng)目中，僅有首開萬(wàn)科城市之光、光大新北京中心、通州富力中心、琥珀郡四個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了成交。
樓盤延期入市
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅分析，北京新房純商住宅銷量有了明顯減少，兩輪調(diào)控確實(shí)對(duì)市場(chǎng)形成了重壓。但值得注意的是，“3·17”新政雖然更加嚴(yán)厲，但相比“9·30”新政后36%的跌幅，北京對(duì)樓市的二次加碼，僅讓銷量再降12.6%，跌幅有所收窄。
郭毅進(jìn)一步分析，原因主要是供應(yīng)量的下滑幅度遠(yuǎn)超成交量下滑造成。特別是“3·17”新政之后，一方面主管部門嚴(yán)控定價(jià)造成項(xiàng)目被動(dòng)推遲入市；另一方面，調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，部分開發(fā)商主動(dòng)惜售規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)看，樓市依舊供不應(yīng)求，購(gòu)房者還是感覺無(wú)房可選，緊迫的心理下，樓市銷量并未遭受毀滅性的打擊。
一位開發(fā)公司相關(guān)人士告訴北京商報(bào)記者，公司樓盤去年9月首次對(duì)外亮相。沒想到突然遭遇“9·30”新政，推盤計(jì)劃被迫延遲，就在今年初準(zhǔn)備推盤入市之時(shí)，又遭遇了北京的“3·17”新政，項(xiàng)目作為當(dāng)年有名的高價(jià)地塊，已經(jīng)定位為區(qū)域標(biāo)桿豪宅產(chǎn)品，10萬(wàn)+的單價(jià)已無(wú)法取得銷售許可證。但低于目前市場(chǎng)上傳說(shuō)的8萬(wàn)元“紅線”銷售則是賠本的買賣。因此，項(xiàng)目推盤被迫擱置。
“除了因價(jià)格超線‘不達(dá)標(biāo)’無(wú)法入市之外，另一部分樓盤則是主動(dòng)選擇觀望?！币晃淮頇C(jī)構(gòu)人士表示，調(diào)控壓力之大前所未有，誰(shuí)都不想沖上風(fēng)口浪尖，畢竟前一段時(shí)間里，眾多知名企業(yè)、知名項(xiàng)目都遭到管理部門的點(diǎn)名批評(píng)，甚至被暫停網(wǎng)簽限期整頓。
樓市需求仍在
除了商住項(xiàng)目幾乎全面利空、成交斷崖式下跌外，商品住宅依然存在穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。
但有專家分析，短期來(lái)看，新房市場(chǎng)遭受政策沖擊不小，但長(zhǎng)期來(lái)看，樓市改善型需求依然存在。從具體數(shù)據(jù)上來(lái)看，當(dāng)前并未影響到單套總價(jià)1000萬(wàn)+的高端市場(chǎng)?！?·30”新政后短暫下跌，“3·17”新政后又有所升溫。
郭毅分析，改善型客群雖然關(guān)注價(jià)格，但更看重地段、配套和產(chǎn)品品質(zhì)，當(dāng)北京供地集中在六環(huán)，當(dāng)出讓地塊限定房?jī)r(jià)的同時(shí)也影響到開發(fā)商在產(chǎn)品升級(jí)上的投入，把握當(dāng)下是改善客群的明智選擇。
剛需樓盤將逐漸穩(wěn)定進(jìn)入市場(chǎng)。根據(jù)規(guī)劃，2017年北京將建設(shè)籌集各類保障房5萬(wàn)套、竣工6萬(wàn)套，新增1.5萬(wàn)套自住房供地，完成棚戶區(qū)改造3.6萬(wàn)戶。
同時(shí)，北京也加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。北京市規(guī)劃國(guó)土委的信息顯示，今年一季度，北京已供應(yīng)商品房供地161公頃，是去年全年商品房實(shí)際供地量的1.5倍。預(yù)計(jì)三季度末，將完成全年商品住宅用地260公頃的供應(yīng)計(jì)劃，達(dá)到2016年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。
專家預(yù)測(cè)，隨著政策疊加效應(yīng)作用持續(xù)影響，北京新房交易量還會(huì)持續(xù)低迷。一旦成交量連續(xù)3個(gè)月以上持續(xù)下滑，將不排除樓盤降價(jià)現(xiàn)象。甚至將從局部出現(xiàn)逐步擴(kuò)展成為全市的普遍現(xiàn)象，到今年二季度，房?jī)r(jià)甚至可能出現(xiàn)全面松動(dòng)。
