2017年第一季度北京寫字樓市場租金小幅下滑
2017年開年伊始，北京市政府一個月內(nèi)連發(fā)十余條樓市新政，旨在規(guī)范與穩(wěn)定北京住房市場。而隨著相關政策的發(fā)布，內(nèi)容涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學位劃分、商辦類物業(yè)限購等方面，預計北京住宅市場與商住市場將面臨重大挑戰(zhàn)。
本次樓市新政的調控，涉及廣泛、力度空前。作為開發(fā)商，需要迅速調整自身發(fā)展方向，及時改變拿地及開發(fā)策略。在住宅、商住市場降溫，百貨、購物中心同質化競爭加劇，及政府大力構建京津冀一體化的大背景下，自持型公寓及產(chǎn)業(yè)園將成為北京房地產(chǎn)市場未來發(fā)展方向。
2017年第一季度共有4個項目入市，為北京頂級和甲級寫字樓市場帶來18萬新增供應量。截至本季度，北京優(yōu)質寫字樓市場存量為960萬平方米。春節(jié)過后，北京優(yōu)質寫字樓市場成交活躍。新項目入市，為租戶提供更多選擇空間，本季度市場凈吸納量達到22.6萬平方米。
2017年第一季度，北京寫字樓市場核心商圈平均租金為335元/建筑平方米/月，環(huán)比下降0.2%。其中CBD商圈的新簽平均租金出現(xiàn)小幅下滑，金融街商圈租金依然保持堅挺。本季度受元旦和春節(jié)的影響，前半季度市場活躍度下降，3月開始，市場活躍度大幅提升，成交量增加，但受租戶支付能力下降因素的影響，本季度市場新簽平均租金仍呈現(xiàn)小幅波動趨勢。
在需求方面，截至2017年第一季度，北京寫字樓市場最活躍的商圈為中央商務區(qū)商圈、中關村商圈和東長安街商圈，成交面積占比分別為29%、21%和17%。北京寫字樓需求從行業(yè)來看金融業(yè)和TMT行業(yè)成為市場需求的主要引擎，成交占比分別為34%和33%，專業(yè)服務業(yè)占比10%，排名第三位。
中糧廣場發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，預計將有9個項目入市，為市場帶來約72萬平方米新增供應量。包括望京商圈的融新科技中心、美瑞大廈、國際電子總部大廈，以及亞奧商圈的恒毅大廈等。受到大量新增供應影響，預計望京和亞奧商圈短期空置率將被推升至高位。此區(qū)域開發(fā)商需要提前開始進行預租，做好大客戶儲備。
2017-2018年望京和亞奧商圈有較大體量供應。2019年后，中服地塊眾多項目的集中入市將為CBD區(qū)域樓宇去化帶來較大壓力。截止2017年第一季度，CBD核心區(qū)Z1b清華、Z13國壽項目主體結構已全面封頂，進入機電、玻璃幕墻安裝階段；Z2b三星、Z14正大項目北塔核心筒結構封頂；Z15中信項目核心筒結構施工至F96層，高度457米；Z2a陽光、Z12泰康項目也在順利進行主體結構施工階段。
中糧置地北京公司副總經(jīng)理、北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立認為：一系列政策的發(fā)布，能夠看出政府在著重進行產(chǎn)業(yè)結構調整，聚焦寫字樓市場主要表現(xiàn)為以下三個方面：一、租戶邊緣化加劇，核心區(qū)優(yōu)質寫字樓租金高位盤整、政府產(chǎn)業(yè)疏解、郊區(qū)優(yōu)質項目供應增加等成為租戶選址邊緣化的主要誘因；二、核心區(qū)寫字樓去化壓力加大，中服地塊多個頂級寫字樓的集中入市、北京市政府搬遷通州帶動部分企業(yè)遷址、經(jīng)濟下行租戶面積需求縮減及支付能力下降等因素成為核心區(qū)寫字樓開發(fā)商面臨的主要問題；三、土地供應條件更加嚴格，目前北京多個地塊拍賣要求住宅配建商辦物業(yè)，五環(huán)內(nèi)供地受限導致郊區(qū)型寫字樓產(chǎn)品日益增多。
中糧廣場總經(jīng)理助理聶志毅認為：作為目前在核心區(qū)擁有物業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)商，需要緊隨政府調控步伐，及時調整自身運營策略。為配合政府目標行業(yè)、企業(yè)的入住，提前改善自身硬件條件、提升項目運營服務品質。而針對當前政府土地供應情況及近期出臺的一系列地產(chǎn)新政，預計銷售型商辦市場將受到較大沖擊，開發(fā)商需開始積極探索郊區(qū)型自持寫字樓運營模式。
