北京商住寒潮下的撤退計劃
北京即將迎來炎熱的夏季，商 住市場卻提前步入寒冬，一場撤退計劃正在醞釀，主角有購房者、業(yè)主，甚至部分開發(fā)商。
自3月26日北京市公布針對商業(yè)、辦公類項目的限售政策后，政府、開發(fā)商、業(yè)主開始陷入一輪又一輪的漫長博弈，目前，尚無令幾方都滿意的方案，甚至部分商 住項目的業(yè)主仍在維權(quán)。
另據(jù)消息稱，目前北京等地的商 住公 寓，銀行已明確下令暫不能做抵押貸款。對于商用房抵押貸款暫停的原因，在分析人士看來，主要是之前商用房限購政策的延續(xù)。
已然，商住項目已成哀鴻遍野之地，開發(fā)商保持沉默，業(yè)主擔(dān)心到手的商 住變成爛尾樓，商業(yè)辦公項目等網(wǎng)簽數(shù)量幾乎為零。研究機構(gòu)表示，針對商 住項目的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也已經(jīng)全部下架。
據(jù)相關(guān)報道稱，近10年，北京共有超過40萬套商辦類項目成交，其中25萬套為“商改 住”房屋；目前市場庫存約6萬套商辦類項目，其中2.3萬套為“商改 住”房屋。從2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房產(chǎn)中，“商改 住”項目占比約54.7%。
政策步步緊逼。新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，未來所有城市都會停批新的商 住項目，商 住項目將退出歷史舞臺。
預(yù)判：商住將成過去
在北京出臺商 住限售政策之前，早在2016年5月5日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和通州區(qū)人民政府就聯(lián)合發(fā)布《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公 寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》，明確從2016年5月6日起，三類人群在購買商務(wù)型公 寓時將受限：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。而對于新建商業(yè)和辦公項目，則規(guī)定要按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。
在北京，通州區(qū)早已率先對商 住項目進行調(diào)控。
2015年8月14日，在北京市政府搬遷至通州的消息宣布的同時，通州開啟住宅限購，政策公布的前一刻，為避免殺傷范圍過大，商 住項目的限售政策被臨時取消。然而，限購并未讓市場降溫，9個月后，通州區(qū)將商 住項目納入限售范圍。通州的政策傳遞的信息是，希望引進產(chǎn)業(yè)，而不是將通州變?yōu)楸本┑摹八恰薄?
但在過去的兩年中，通州區(qū)僅運河核心區(qū)就出讓了建筑面積超過220萬平方米的多功能用地。事實上，通州和北京其他區(qū)域的商業(yè)項目都集中在五環(huán)外，因為有了商 住這一變通方式，開發(fā)商愿意為了商辦用地付出溢價。但是拆掉“銷售給個人”這一通道后，綠地、保利、富力、遠(yuǎn)洋、富華、復(fù)地等多家大型房企首當(dāng)其沖，其中，北菜集團、綠地、北京城建已取得工程規(guī)劃證的”商 住”面積都超過了10萬平方米。這些拿到了工程規(guī)劃證的“商 住”用地，都已按”商 住”要求進行了設(shè)計和建造，無法改回商業(yè)、辦公銷售給企業(yè)。
困局：降價銷售難回本
目前，北京市場的商 住項目都不同程度地出現(xiàn)量價下跌，甚至有開發(fā)商已經(jīng)陷入難以回本的困局。
2014年8月17日，綠地及其聯(lián)合體摘得的兩宗地分別為通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅷ-05、08-2地塊和Ⅷ-02、04、07等地塊，折合成交樓面價均為1.15萬元/平方米。目前網(wǎng)上公布的銷售價格每平方米為3.8萬元。
鏈家一位中層管理人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，有關(guān)商 住項目的所有數(shù)據(jù)已經(jīng)被屏蔽，無法查看，但他認(rèn)為商 住項目價格下跌已成定局，“跌得很厲害，30%都不止?！?
在北京5年間賣出的177塊商業(yè)、辦公土地中，僅有14個地塊對銷售對象有限定——“不準(zhǔn)銷售給個人，只準(zhǔn)銷售給企業(yè)“。有了這幾個字的限制條件，讓這14個地塊的成交價格不到同地段商業(yè)、辦公類土地成交價格的五分之一。
相對較高的拿地價格，與不準(zhǔn)向個人銷售的新政形成沖突，開發(fā)商一時難以應(yīng)對。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，對于此類商 住項目來說，市場交易陷入了冰凍期，即基本上是零成交，這說明三點，第一是近期房源查處相對嚴(yán)厲，房企不敢隨意做營銷。第二是市場交易風(fēng)險加大，即便是符合購房條件的群體也不敢入市。第三是產(chǎn)品本身持有的風(fēng)險加大，本身也沒有太多的市場吸引力。
“按照住建部新的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，公 寓已經(jīng)不在其列，也就意味著不再有公 寓這個商 住產(chǎn)品了，所以天津出臺的限批意見就是因為住建部的新標(biāo)準(zhǔn)，未來所有城市遲早都會停批新的商 住項目?！睔W陽捷表示。
出路：合作還是撤退
接下來怎么辦是開發(fā)商和業(yè)主都在思考的問題。
林祥（化名）剛從一家前三甲的房企離職，入職一閩系房企做工程方面的工作，他沒有想到的是，剛剛?cè)肼?，就迎來?月26日的限售政策。這家閩系房企在北京的項目大多為商辦項目，面臨修改規(guī)劃的問題，像林祥這樣的剛?cè)肼氄弑阋粫r無事可做。
歐陽捷認(rèn)為，存量項目大概會分為幾種情況處理：尚未取得規(guī)劃許可證的，不再允許繼續(xù)建設(shè)；已經(jīng)取得規(guī)劃許可證但尚未開工建設(shè)的，有可能要求調(diào)整規(guī)劃；已經(jīng)取得規(guī)劃許可并開工建設(shè)的甚至建成并經(jīng)過驗收合格的，要經(jīng)過批準(zhǔn)才能銷售，未經(jīng)批準(zhǔn)銷售的就只能自持出租。“長期來看，資產(chǎn)價格還是會上升，未來可以通過資產(chǎn)證券化方式來處理?！?
一位接近政府的人士談及對商 住項目的看法時表示，疏解首都非功能區(qū)已經(jīng)成為必然趨勢，未來北京將會以科研機構(gòu)、大型央企為主，這些單位的員工同樣面臨改善居住條件的需求，一個可以嘗試的方案是，開發(fā)商可以與大型央企合作，以改善企業(yè)員工居住條件的名義將開發(fā)商手中的商辦項目變更土地性質(zhì)，部分向企業(yè)員工出售，部分面向市場。
調(diào)控歷史上從未對商 住項目進行限售，開發(fā)商已經(jīng)感覺到調(diào)控的凜冽，對北京市場的態(tài)度也在悄然變化。
林祥透露，公司高管在內(nèi)部講話中表示，3月26日的新政對公司影響巨大，對大部分開發(fā)商來說也意味著寒冬來臨?，F(xiàn)在北京拿地困難，又要求自持，商辦項目不能銷售給個人，“公司已經(jīng)打算撤離北京市場，下一步的計劃是撤到北京周邊2小時高鐵所覆蓋的城市。”
