聯(lián)合辦公兩年起底 到底能不能賺錢？
“雙創(chuàng)”這股東風已經(jīng)吹了兩年之久，受益于創(chuàng)業(yè)熱潮而吃香的聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間也在加速生長。融資發(fā)布會輪番舉行，行業(yè)的洗牌開始了，一些企業(yè)倒下了，并購也提上了日程。
2017年4月底，優(yōu)客工場宣布與洪泰創(chuàng)新空間合并，擴大后的公司總體估值約90億元；3月份，無界空間宣布全資收購富空間；We+和酷窩宣布合并……
關于未來，相當一部分聯(lián)合辦公空間服務商列出了一連串充滿想象空間的數(shù)字，關于出租率、城市數(shù)量與管理空間規(guī)模，或者直接對標Wework。
那么，聯(lián)合辦公行業(yè)都有哪些“玩家”？規(guī)模與收入情況如何？觀點指數(shù)近日現(xiàn)場調(diào)研了北京部分聯(lián)合辦公空間，試圖結合公開報道數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一幅聯(lián)合辦公發(fā)展情況的剪影。
一、起底“網(wǎng)紅”聯(lián)合辦公
1、誰在玩聯(lián)合辦公？
截止到2016年底，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間已經(jīng)達到了數(shù)千家。兩年野蠻生長期，各類企業(yè)與創(chuàng)業(yè)者涌入其中，包括創(chuàng)業(yè)者、房地產(chǎn)商、媒體、傳統(tǒng)孵化器……
以房企為主要投資人的聯(lián)合辦公品牌中，規(guī)模以及知名度較大的是SOHO3Q，以及上實發(fā)展與美國柯羅尼資本成立的We+，而萬科、龍湖、遠洋、首開的產(chǎn)品在規(guī)模上要稍遜一些。
2、聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間傻傻分不清楚？
聯(lián)合辦公空間對入駐的企業(yè)以及個人大都沒有設置硬性的門檻，而且，區(qū)別于眾創(chuàng)空間、孵化器等創(chuàng)業(yè)服務機構，除了接納創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)企業(yè)之外，聯(lián)合辦公空間也歡迎已度過創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)，甚至是大型企業(yè)。
SOHO中國、無界空間等向觀點指數(shù)介紹，旗下運營的辦公空間內(nèi)曾接納過有臨時辦公需求的大型企業(yè)，或專為企業(yè)定制較大型的辦公空間。星庫空間則透露，該公司主要為企業(yè)提供服務，這些企業(yè)入駐前大都完成了從0到1的階段。
優(yōu)客工場CTO徐彬超也曾在接受訪問時提到，目前入駐優(yōu)客工場的企業(yè)包括世界500強企業(yè)、國有企業(yè)、創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)，其中初創(chuàng)企業(yè)占比在四成以上。
除了入園企業(yè)存在區(qū)別，在提供的服務方面，聯(lián)合辦公空間運營商更偏向于一個辦公空間綜合服務商的角色，以提供物理空間服務為主，并由此延伸出各類專業(yè)化服務，好比一個更加關心租戶成長的二房東。
眾創(chuàng)空間類似于新型孵化器，以為初創(chuàng)企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者提供投融資等服務為特色，而孵化的這類功能則是聯(lián)合辦公正在嘗試延伸的業(yè)務。
而今，部分品牌的定位甚至囊括了聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、孵化器等。
3、共享社區(qū)
聯(lián)合辦公空間提供的辦公產(chǎn)品類型可分為開放式空間、半開放式空間、獨立辦公室，收費逐級遞增，大型辦公室亦有更多優(yōu)惠。
如SOHO3Q的LAB產(chǎn)品針對的是人數(shù)較多的客戶，工位租金按開放式工位價格計算。這些工位租用時長短至以小時或天計算，長至一年。
為提高空間使用效率，除了工位，大多數(shù)空間中的會議室、活動場地允許對外開放出租。
而且，一些跨城市的運營商，在加強用戶粘性上不可不謂費盡心思，如國外聯(lián)合辦公品牌雷格斯，為商務環(huán)球會員在跨城市或跨國出行時提供不同類型的空間服務。
目前大部分聯(lián)合辦公空間服務商提供的空間集中在同一個建筑當中，以社群活動、共享資源與空間為特色。
此外，亦有企業(yè)提供分散在各個建筑中的辦公空間，如無界空間內(nèi)部孵化的新業(yè)務WStudio，計劃在北京定制供客戶共享使用的會議空間。
二、到底能不能賺錢？
在商當言商。創(chuàng)業(yè)這個title是口號、是情懷、是政策與流量的推動力，但同樣在創(chuàng)業(yè)的聯(lián)合辦公運營商們，攻下一城又一城后，不得不直面外界的疑惑——這個新興行業(yè)到底能不能賺錢？
聯(lián)合辦公的成本主要來源有三，一是空間的租金、二是裝修費、三是拓客、運營服務的費用。目前大部分聯(lián)合公辦空間是以出租形式租用場地；也有企業(yè)選擇輕資產(chǎn)的形式輸出管理與運營，如優(yōu)客工場；僅少部分具有房企背景的運營商會采取自持持有物業(yè)，如SOHO3Q。
根據(jù)觀點指數(shù)調(diào)研及公開數(shù)據(jù)，大多數(shù)的聯(lián)合辦公空間的營業(yè)收入來源于工位租金收入。星庫空間創(chuàng)始人白羽向觀點指數(shù)透露，當其所運營的空間達到70%以上的出租率時，便可覆蓋當期的運營成本，而其對每個空間的要求是入住率要在80%以上。
以上說法得到了同行的認可，相關人士表示，空間一般要求在開業(yè)后一定時間內(nèi)達到80%的入住率。
依賴工位租金收入所帶來的問題是拓客的壓力，企業(yè)反映的情況是，在城市核心地區(qū)或創(chuàng)業(yè)氛圍較為濃厚的片區(qū)，開業(yè)前招租情況相對理想，后期的拓客壓力并不大；但也有相當一部分聯(lián)合辦公空間由于人氣不旺、前期投入大，開業(yè)兩年還未能實現(xiàn)盈利。
為了更加高效地利用場地，一些運營商往往選擇增加工位，這在一定程度上降低了辦公空間的舒適度。
SOHO中國在2016年年報中曾透露，傳統(tǒng)寫字樓的人均辦公面積為10平方米/人，而共享辦公則為5.5平方米/人。
工位收入是保障，也是目前大多剛踏入聯(lián)合辦公的企業(yè)的選擇，目前行業(yè)里正圍繞規(guī)模如火如荼地進行著第一輪競賽。他們對外標榜的是融資與估值、布局城市數(shù)量、空間數(shù)、工位數(shù)、服務企業(yè)以及出租率。
而且，普遍的觀點是認為，搶占規(guī)模并實現(xiàn)標準化是贏取利潤的前提，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶、We+創(chuàng)始人劉彥燊、酷窩創(chuàng)始人莫萬奎都曾表達過類似的觀點。
但同樣不容忽略的是，市場容量有限，租金也有見頂之時，努力過后總得留下些什么。
白羽向觀點指數(shù)表示，行業(yè)目前正處于粗放性發(fā)展的階段，強調(diào)規(guī)模、依賴租金收入無可厚非，但這種方式并不具備可持續(xù)性。而且，聯(lián)合辦公作為一種輕資產(chǎn)模式，比起用規(guī)模做大利潤，通過精細化的運營、做強服務更是營利必經(jīng)之道。
三、怎樣向服務要利潤？
一般情況下，工位租金包括了網(wǎng)絡、水電等能源基礎服務，以及一些免費的公共空間如休息室、電話間、運動器械的使用權。入駐的企業(yè)對各類會議室、活動空間有一定的免費使用時長，超過一定使用時間將收費。
上述這些都是基于物理空間的收費，依靠這部分收入支撐利潤是二房東的思維，大多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)可不想簡單地做個二房東，圍繞企業(yè)提供各類增值服務是他們主打的賣點之一。
有資深業(yè)內(nèi)人士曾表示，非工位收入是衡量一個聯(lián)合辦公企業(yè)的重要指標之一，沒有額外的增值收入或者服務性收入，企業(yè)就不會長久，因為沒有盈利。
目前，每個聯(lián)合辦公空間大都表示會為企業(yè)提供增值服務，而最基本的服務是財、稅、政、法、人力等。
在這方面，空間運營商們起的還是整合資源的作用，即通過與能夠提供此類服務的企業(yè)合作，搭建一個線上的平臺，對接需求方與供應方，撮合交易并抽取傭金，也有部分空間自己會為入駐企業(yè)提供服務如星庫空間。
優(yōu)客工場在APP中開設的U物產(chǎn)品，除了撮合上述交易之外，“U物”也展示優(yōu)客工場入駐企業(yè)研發(fā)的產(chǎn)品，明碼標價供人購買。從目前已發(fā)布的實物產(chǎn)品來看，類型并不多。類似地還有納什空間等。
除此，圍繞初創(chuàng)企業(yè)的服務還有各類培訓、投融資對接如路演活動，甚至直接投資入駐企業(yè)等。優(yōu)客工場就將這一類服務搬到了線上APP平臺，創(chuàng)業(yè)者線上發(fā)布創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品，投資人可物色項目。
無界空間人士透露，公司會為企業(yè)進行投融資方面的資源嫁接，但目前公司業(yè)務重心還是以辦公租賃為主。
星庫空間也有投資一些企業(yè)，但創(chuàng)始人白羽表示，投資是基于完善空間服務的邏輯，并不完全是為了獲取利潤，選擇投資的企業(yè)也是出于提高自身服務水平的目的，譬如部分投后的產(chǎn)品可以為空間服務所用。
白羽稱，服務收入所帶來的效益還不能體現(xiàn)在最終的資金收上，星庫空間目前的收入還是以資產(chǎn)性收入為主。
總而言之，相當一部分企業(yè)已意識到非工位的增值服務收入將是接下來賺取利潤的空間，未來這方面的博弈將是聯(lián)合辦公行業(yè)的另一個戰(zhàn)場。而目前調(diào)研以及公開數(shù)據(jù)反映的普遍情況是，增值服務在營業(yè)收入中的占比還是較低的。
不過，回過頭來看，不提供增值服務的聯(lián)合辦公企業(yè)不是好的二房東？并非如此。
上文曾提及的聯(lián)合辦公巨頭雷格斯大體上就是一個純粹二房東的角色，其官網(wǎng)介紹，雷格斯擁有近3000個服務式辦公中心，覆蓋120個國家900座城市。除了傳統(tǒng)辦公室業(yè)務，它還提供虛擬辦公室及災難恢復業(yè)務。
2016年，這家在倫敦證券交易所上市的企業(yè)，營業(yè)收入有22.33億英鎊，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司股東的權益為1.41億英鎊，已開業(yè)超過兩年的項目總的毛利潤有24.1%。
