多地商業(yè)地產(chǎn)明顯“供過(guò)于求” “過(guò)快增長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)值警惕
近年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)供給過(guò)剩。專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府應(yīng)在遏制政績(jī)沖動(dòng)、高效使用土地資源的前提下，有意識(shí)地引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，盤(pán)活過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。
多地商業(yè)地產(chǎn)明顯“供過(guò)于求”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至3月末，我國(guó)辦公樓待售面積達(dá)3788萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積達(dá)16014萬(wàn)平方米，同比增加6.2％。
盡管供應(yīng)量高企，但這并沒(méi)有阻止各地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情。世邦魏理仕近日發(fā)布的《全球購(gòu)物中心發(fā)展》報(bào)告顯示，2016年全球新建成購(gòu)物中心1250萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.4%。中國(guó)依舊是全球最活躍的市場(chǎng)，以575萬(wàn)平方米的全年新建面積再次位居全球之首，上海、北京、重慶、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜單。
報(bào)告同時(shí)顯示，在全球購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)整體放緩、在建購(gòu)物中心總面積下降22%的宏觀環(huán)境下，中國(guó)的零售項(xiàng)目卻開(kāi)發(fā)熱度不減。2016年，中國(guó)在建購(gòu)物中心總面積錄得1970萬(wàn)平方米，占全球總面積近六成。其中，深圳和上海未來(lái)供應(yīng)總量最大，中國(guó)城市在全球十大在建購(gòu)物中心面積排名中占據(jù)八席。
記者近日在多個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的“供過(guò)于求”現(xiàn)象。以上海為例，今年一季度大量新增供應(yīng)入市。上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有四個(gè)項(xiàng)目竣工，建筑面積共計(jì)約528600平方米。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)則有七個(gè)項(xiàng)目竣工，建筑面積共計(jì)約442000平方米。大量新增供應(yīng)導(dǎo)致中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)空置率均有上升。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率上升5.2個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率上升3.0個(gè)百分點(diǎn)至12.1%；非中央商務(wù)區(qū)空置率更是上升4.5個(gè)百分點(diǎn)至22.5%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入“深度轉(zhuǎn)型”，轉(zhuǎn)為“中高速”增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。
三大誘因致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為何出現(xiàn)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其三大誘因在于：地方政績(jī)沖動(dòng)、對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴(lài)以及土地升值收益大于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。
第一，受地方政府政績(jī)沖動(dòng)裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量規(guī)劃無(wú)序。
近年來(lái)，地方政府為引進(jìn)大的房地產(chǎn)企業(yè)，違規(guī)實(shí)施“稅收獎(jiǎng)勵(lì)”或“零地價(jià)”現(xiàn)象非常普遍，如河南省安陽(yáng)市曾一度奉行“零地價(jià)招商”政策，導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋刭Y源早早透支。
中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛(ài)明認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)總量明顯過(guò)剩而導(dǎo)致的“零租金”現(xiàn)象是一些地方政府需要檢討的，市場(chǎng)的本質(zhì)是供求，用行政手段增加市場(chǎng)供給是不明智的。
零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳說(shuō)，一些地方就以“招商引資”、“舊城改造”、“國(guó)企改制”等名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。
華東一家房企的戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)告訴記者，一些城市熱衷建超高層建筑、“城市綜合體”。受地方政績(jī)沖動(dòng)裹挾，該企業(yè)在不少地方建造了地標(biāo)性建筑，有些項(xiàng)目根本不盈利，只是為了給地方領(lǐng)導(dǎo)臉上“貼金”?！按饲暗胤秸兄Z的稅收補(bǔ)貼等優(yōu)惠也由于政府換屆后不認(rèn)賬了。”
