仲量聯(lián)行：2020年辦公樓市場(chǎng)展望
20/20愿景意味著非常清晰的戰(zhàn)略——人類完美的視覺視線約20英尺遠(yuǎn)。在這三個(gè)系列報(bào)告的“愿景篇”里，我們?yōu)槟钊虢馕鰜喬珔^(qū)未來幾年里辦公樓市場(chǎng)的格局，也為您描繪未來辦公的愿景。
然而，我們倡導(dǎo)——很多工作都需要在今天就付諸行動(dòng)，以充分迎接辦公樓市場(chǎng)格局的變革。
那些被動(dòng)的企業(yè)將被淘汰。
辦公場(chǎng)所的悖論
辦公室的真正用途是什么？
假如大多數(shù)人都可以在家里或是公共場(chǎng)所（咖啡屋、圖書館等）辦公，那么我們?yōu)槭裁催€需要進(jìn)入辦公樓辦公？
隨著各種先進(jìn)科技的普及，地理上的距離已不再是問題。那么城市中的辦公樓和中央商務(wù)區(qū)未來將如何發(fā)揮作用？
未來的城市應(yīng)該是什么樣？
由于公共場(chǎng)所和辦公室的重要性越來越大，城市集群和城市依然受到人們青睞也就不足為奇。
企業(yè)希望將他們的核心業(yè)務(wù)辦公室設(shè)置在黃金地段，即使需要承受不斷攀升的租金。這使得黃金地段，尤其是對(duì)市中心的辦公空間需求持續(xù)增加。但是，大多數(shù)城市早已建筑密布。同時(shí)，一些制約因素，特別是地理阻礙的原因，導(dǎo)致一些地區(qū)難以橫向擴(kuò)展。
縱向發(fā)展是必然選擇
鑒于以上現(xiàn)狀，亞太地區(qū)的辦公樓正在往縱向發(fā)展–這也是我們要談到的六個(gè)主要城市所選擇的發(fā)展之道。
香港是摩天大樓城市的突出代表。香港的中央商務(wù)區(qū)中環(huán)地區(qū)擁有六座超過300米高的世界級(jí)“超高層建筑”，雄踞在維多利亞港的兩側(cè)。
上海是另一個(gè)天際線呈現(xiàn)向上趨勢(shì)的區(qū)域性城市。浦東中央商務(wù)區(qū)的陸家嘴國際金融中心有著名的三座“超高層建筑”。
事實(shí)上，上海中心大廈已經(jīng)躋身全球第二高樓，僅次于迪拜的哈利法塔。二者都屬于世界三大“超高巨型建筑”俱樂部（超過600米高建筑）的成員。
盡管亞太地區(qū)其它城市建造“超高層建筑”的意愿并不那么強(qiáng)烈，但整個(gè)亞太地區(qū)摩天大樓的平均高度和數(shù)量卻在快速增加，尤其是在過去十年間。
創(chuàng)造“城中城”
然而，這讓人想起中國的一句諺語“一山還有一山高”，僅在建筑高度上競(jìng)爭(zhēng)并沒有太大意義。
例如，2013年竣工的OneCentralPark成就了悉尼最高的天際線，一時(shí)成為國際新聞的焦點(diǎn)，不僅是因?yàn)槠洳凰椎慕ㄖY(jié)構(gòu)，還因?yàn)槠渲坶L遠(yuǎn)，采用了標(biāo)志性的綜合體模式。
“下一代東京”未來規(guī)劃引進(jìn)了這種理念，將在東京灣的中央建造一座1600米高的摩天大樓綜合體。旨在為人們提供獨(dú)立的、高密度的高空生活、工作和娛樂的生活方式，幫助人們應(yīng)對(duì)氣候不斷變化帶來的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。
在摩天大樓建造熱潮中，一個(gè)清晰的發(fā)展趨勢(shì)是：規(guī)劃者和開發(fā)商志在打造可供居民生活、工作和娛樂的“空中城市”，而不只是鱗次櫛比的摩天大樓。
2020年行動(dòng)方案：重新審視您的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合策略
企業(yè)需量身打造房地產(chǎn)資產(chǎn)組合策略，并充分考慮到人們對(duì)下一代辦公場(chǎng)不斷提高的期望。城市中心和科創(chuàng)區(qū)域有助于企業(yè)吸引并留住人才。綜合體建筑為員工提供全方位、豐富的生活方式，越來越受到人們的重視。
考慮專業(yè)集群
一些區(qū)域?yàn)樘囟ㄉ虡I(yè)功能提供協(xié)同集群服務(wù)（例如科技創(chuàng)新集群、次級(jí)區(qū)域租金較低的后端辦公室）。
優(yōu)化搬遷方案
認(rèn)真制定辦公室租賃和搬遷規(guī)劃，確保為您的企業(yè)覓到最理想的辦公新址。
更好、更快、更強(qiáng)、更智能
辦公樓正處于變革之中，投資者和租戶都意識(shí)到當(dāng)今最強(qiáng)大的發(fā)展方向就是向更加智能化的建筑發(fā)展，例如采用尖端科技建造的鋼筋玻璃大樓或無縫連接的物聯(lián)網(wǎng)。
我們將在這一章節(jié)探討企業(yè)該如何利用技術(shù)幫助員工創(chuàng)建理想的辦公環(huán)境，使他們充分發(fā)揮能力、提高效率，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。
對(duì)辦公室五大不滿之處(以及智能建筑如何脫穎而出)
1.溫度--“辦公室太熱了”/“辦公室太冷了”
你是否經(jīng)歷過你覺得辦公室太冷或太熱，而同事并不這么認(rèn)為的時(shí)候？
在任何一棟辦公樓中，員工對(duì)辦公室溫度的抱怨始終排名第一。跟物聯(lián)網(wǎng)連接的溫度傳感器和可做出預(yù)測(cè)的人工智能將幫助我們創(chuàng)造一個(gè)更加舒適的工作環(huán)境。
對(duì)舒適溫度的感知確實(shí)會(huì)隨著個(gè)人喜好、性別、健康和心情而不同。在這點(diǎn)上，智能建筑可以帶給人們更加個(gè)性化的體驗(yàn)–我們將在后面對(duì)此做詳細(xì)討論。
2.服務(wù)--“辦公室的清潔服務(wù)很糟糕”
衛(wèi)生間在任何建筑中都是一個(gè)重要的地方。然而，衛(wèi)生間的維護(hù)卻有許多可以改進(jìn)的地方。
有了即時(shí)收集和傳送用戶反饋的應(yīng)用(App)，加上連接物聯(lián)網(wǎng)的傳感器可實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)衛(wèi)生間常用物品（如手紙）的數(shù)量，這些可以實(shí)時(shí)幫助服務(wù)人員監(jiān)測(cè)衛(wèi)生間或辦公樓內(nèi)其它人流量多的區(qū)域。
3.協(xié)作--“會(huì)議室太少啦”
一提到會(huì)議室，大多數(shù)員工都會(huì)想起讓人抓狂的倉促準(zhǔn)備。為什么不能像使用優(yōu)步或是GrabRide打車軟件那樣輕松預(yù)訂會(huì)議室？
在線預(yù)訂系統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)很普遍了，下一步我們需要的是會(huì)議室實(shí)時(shí)使用情況和人數(shù)監(jiān)測(cè)技術(shù)，輕松嵌入到移動(dòng)應(yīng)用（APP）。這將減少會(huì)議室低效使用情況，例如，預(yù)訂了卻沒有使用會(huì)議室，或者其它令人生厭的不當(dāng)使用（開會(huì)的只有2人，卻占了一個(gè)12人的會(huì)議室）。
4.健康--“室內(nèi)空氣質(zhì)量差”
不良的空氣質(zhì)量影響員工的健康和工作效率，甚至?xí)l(fā)展成為潛在的健康危害。這在印度新德里和北京等污染嚴(yán)重的城市顯得尤為重要。
智能建筑可以連續(xù)實(shí)時(shí)監(jiān)控并優(yōu)化通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備，為員工營造一個(gè)更加健康的工作環(huán)境。
5.儲(chǔ)物空間--“我需要更大的儲(chǔ)物空間”
一些員工是“輕資產(chǎn)”型，在辦公室存放的個(gè)人物品并不多。但是有些員工會(huì)臨時(shí)需要更大的存儲(chǔ)空間，以滿足健身或照顧子女的需要。
這就導(dǎo)致了儲(chǔ)物空間的供需不匹配，造成儲(chǔ)物柜空間分配使用效率低。但智能儲(chǔ)物柜可以使這一問題迎刃而解。
智能建筑的影響
員工體驗(yàn)的個(gè)性化
隨著企業(yè)開始追求提高工作場(chǎng)所的個(gè)性化，“通用”的辦公空間做法正在逐步過時(shí)。
到2020年，在智能建筑里，你能夠“一手掌握”辦公樓內(nèi)的冷/暖區(qū)，以及擁擠/安靜區(qū)。
這樣的實(shí)時(shí)分析給員工帶來了真正便利、順暢的體驗(yàn)，讓員工得以選擇適合他們喜好的辦公空間。
連接分散的員工
隨著企業(yè)探索勞動(dòng)力流動(dòng)而分散的新模式，他們發(fā)現(xiàn)這種模式具有諸多優(yōu)點(diǎn)。
首先，通過實(shí)時(shí)獲取使用數(shù)據(jù)，辦公空間的利用將得到優(yōu)化，有助于減少不必要的支出，提高企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的效益。企業(yè)將能夠更好地應(yīng)對(duì)按需配置勞動(dòng)力帶來的快速變化的需求。
其次，機(jī)器人和虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)顯著提高了在不同地點(diǎn)辦公的員工之間的連通性和參與度，無論是在東京、香港還是芝加哥。當(dāng)然，建筑本身只能做到這一步了，人與人的溝通依然是營造理想工作場(chǎng)所的關(guān)鍵所在。
滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)組合未來需求
智能建筑可在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn)顯著的投資收益。智能建筑內(nèi)遍布的傳感器使樓宇管理者更好地管理能耗，并減少建筑的碳排放。
將先進(jìn)的建筑控制技術(shù)與高能效的裝修設(shè)計(jì)結(jié)合起來，可在第一年減少20%的能耗成本。12這不僅可以幫助企業(yè)持續(xù)節(jié)省成本，還能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
下一步：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合
如今，企業(yè)若想在競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的策略至關(guān)重要。利用你的洞察做出數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的合理決策，可以將企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的績效提升至新的水平：例如了解企業(yè)在全球房地產(chǎn)的配置（每個(gè)城市的租賃、建筑和項(xiàng)目情況）、日常的工作流程，甚至是個(gè)人工作空間的優(yōu)化。
但需要注意的是，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略本身就相當(dāng)復(fù)雜，加上人員、科技和數(shù)據(jù)的因素，其復(fù)雜程度將大大增加。
科技和數(shù)據(jù)無疑關(guān)乎著房地產(chǎn)的未來，但需要注意的是：充分發(fā)揮科技的潛力，需要專業(yè)知識(shí)、成熟經(jīng)驗(yàn)，并著眼未來。
專業(yè)知識(shí)
企業(yè)應(yīng)與行業(yè)專家合作，確保選擇最適合企業(yè)發(fā)展需求的智能建筑科技和數(shù)據(jù)工具。
成熟經(jīng)驗(yàn)
將科技與房地產(chǎn)完美結(jié)合的成熟經(jīng)驗(yàn)很重要。 技術(shù)部署與調(diào)整需要全面周到，并與辦公室的設(shè)計(jì)、裝修，以及企業(yè)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)平臺(tái)保持同步。
著眼未來
最后，跟上科技進(jìn)步和工作場(chǎng)所發(fā)展的腳步，對(duì)于開發(fā)前瞻性的辦公空間而言至關(guān)重要。
2020年行動(dòng)方案：充分發(fā)揮數(shù)據(jù)的作用
采用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的企業(yè)將能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。一流的科技可以實(shí)時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)策略的各個(gè)方面，包括房地產(chǎn)資產(chǎn)組合、設(shè)施、項(xiàng)目、租賃和工作場(chǎng)所管理等。
選擇智能建筑
采用定制方案、投資最適合企業(yè)發(fā)展的科技。有價(jià)值的數(shù)據(jù)來自實(shí)時(shí)收集辦公場(chǎng)所及整棟建筑的精細(xì)數(shù)據(jù)。
投資變革管理
科技很美好，但只有當(dāng)人們了解了如何使用和充分發(fā)揮其作用后才能物盡其用。
做好可持續(xù)規(guī)劃
科技投資鮮有一次性的，需要不斷更新、維護(hù)、提高和增強(qiáng)。
以人為本的工作場(chǎng)所
在第一版《2020年辦公樓展望報(bào)告》中，我們預(yù)測(cè)，隨著企業(yè)愈來愈重視吸引和留住人才，工作場(chǎng)所必將面臨變革。
為了更好地了解工作場(chǎng)所的員工體驗(yàn)，我們進(jìn)行了一次全球調(diào)查，12個(gè)國家的7,000多名企業(yè)員工對(duì)調(diào)查做出了反饋。在此，調(diào)研的部分結(jié)果我們將在這一章節(jié)進(jìn)行討論。
員工低參與度的現(xiàn)實(shí)
員工參與度高的企業(yè)顯然表現(xiàn)更佳。員工參與度高可持續(xù)提高企業(yè)的盈利能力（>10%）、員工工作效率和客戶滿意度。
然而，實(shí)際的情況卻令人擔(dān)憂。根據(jù)我們近期對(duì)全球7,000多名白領(lǐng)員工進(jìn)行的調(diào)查顯示，每10名員工中就有1人認(rèn)為自己參與度不夠（圖表4）。
調(diào)查結(jié)果清楚地顯示：員工體驗(yàn)應(yīng)該是房地產(chǎn)的核心，只有充分考慮到員工體驗(yàn)，才能營造出令人滿意、提升能力和具有吸引力的工作場(chǎng)所，從而吸引最優(yōu)秀的人才。
制定人性化工作場(chǎng)所目標(biāo)
我們vs.我
開放式的工作場(chǎng)所鼓勵(lì)員工開展團(tuán)隊(duì)協(xié)作、增進(jìn)互動(dòng)。
但是，員工們渴望在充滿干擾和過多互動(dòng)的工作環(huán)境中擁有一席安靜之地——平均80%的工作時(shí)間都花在了打電話、回復(fù)郵件或開會(huì)中。
我們認(rèn)為，兩種類型的辦公空間都很重要，企業(yè)需要量身打造才可設(shè)計(jì)出能夠在“我”與“我們”之間達(dá)到平衡的辦公空間。
自由vs.熟悉
根據(jù)需求安排的辦公模式和辦公桌輪用制具有較大的自主性和靈活性。然而，也有員工會(huì)懷念熟悉的固定辦公桌，因?yàn)檫@可以帶來“家外之家”的舒適感。
我們堅(jiān)信，根據(jù)需求安排的辦公模式將會(huì)成為趨勢(shì)，特別是隨需應(yīng)變的勞動(dòng)力的興起。企業(yè)可以介于兩者之間，打造公共區(qū)域，即在一個(gè)更大的共享區(qū)域內(nèi)，營造個(gè)體和“家”的感覺。谷歌新加坡公司建立的“kampung”工作共享社區(qū)就是一個(gè)很好的例證。
企業(yè)vs.個(gè)體
有趣的是，在企業(yè)文化的鼓勵(lì)下，員工在辦公室擁有表現(xiàn)自我的自由，這可以增強(qiáng)企業(yè)認(rèn)同感、包容性和員工的自豪感。例如，在Facebook亞太區(qū)總部，員工可以創(chuàng)建個(gè)性化的網(wǎng)絡(luò)表情包，并作墻上裝飾。
未來員工
工作性質(zhì)正在各行各業(yè)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，企業(yè)需要適應(yīng)員工的變化。
變化的主要驅(qū)動(dòng)因素包括先進(jìn)技術(shù)的迅速發(fā)展，以及年輕一代的勞動(dòng)力。
在本節(jié)中，我們將仔細(xì)研究未來員工的主要特質(zhì)和發(fā)展趨勢(shì)。
青年人才為王，亞太地區(qū)尤甚
當(dāng)今社會(huì)的勞動(dòng)力以“千禧一代”和更為年輕的“Z世代”為主，而且他們?cè)诼殘?chǎng)的重要性將日益提升。
今天，20-29歲的人群構(gòu)成了亞太地區(qū)占比最大的勞動(dòng)人口。（圖表5）
到2020年，千禧一代將占全球勞動(dòng)力約50%。
“身兼數(shù)職”逐成趨勢(shì)
下一代勞動(dòng)力的突出特點(diǎn)是“一人身兼數(shù)職”6 即越來越多的員工同時(shí)在多個(gè)項(xiàng)目、雇主和職位之間輪流工作。
“我是一名……雜志編輯、瑜伽教練、視頻博主、網(wǎng)紅、天使投資人——你能想到的的我都能嘗試?！薄奈磥韱T工
亞太地區(qū)85%的企業(yè)將逐步增加“自由球員”式的員工。
企業(yè)轉(zhuǎn)向流動(dòng)勞動(dòng)力
“流動(dòng)勞動(dòng)力” 包括自由職業(yè)者、合同工和兼職者等等，這種趨勢(shì)正逐漸興起，驅(qū)動(dòng)因素有：
·“身兼數(shù)職”的趨勢(shì)
·全球分散的人才庫
·對(duì)遠(yuǎn)程工作方式的偏好
盡管按需配備勞動(dòng)力對(duì)一些公司（如科技和創(chuàng)新行業(yè)）而言的確更有針對(duì)性，但一些常見職能崗位（如IT、咨詢和分析）都將采納“流動(dòng)化”的員工。
隨需應(yīng)變的辦公室的蓬勃發(fā)展
工作場(chǎng)所如提供服務(wù)
辦公樓的共享經(jīng)濟(jì)對(duì)于支撐未來按需配置的員工至關(guān)重要。
隨需應(yīng)變的辦公室（如聯(lián)合辦公空間）指一個(gè)人可以選擇在任何場(chǎng)所、任何時(shí)間工作，只需要一臺(tái)電腦。
這類辦公室具備了辦公場(chǎng)所所需的一切功能設(shè)施，但無需簽訂長期租賃協(xié)議。
展望未來，一種全新的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)模式正在向我們招手：有限的“核心辦公中心”與廣泛的 “流動(dòng)辦公空間”模式共存。
案例研究
夢(mèng)想加 (Dream Plus) 是中國的一家聯(lián)合辦公運(yùn)營商，目前處于技術(shù)整合的最前沿，會(huì)員只需登錄微信即可進(jìn)入其辦公空間網(wǎng)絡(luò)。
只要擁有一部智能手機(jī)，聯(lián)合辦公成員就可以在中國多個(gè)城市輕松享受到無縫遠(yuǎn)程辦公的體驗(yàn)，而且在不遠(yuǎn)的將來，還有望實(shí)現(xiàn)在不同國家的聯(lián)合辦公模式。
企業(yè)將整合成更少的核心辦公地點(diǎn)，以靈活的網(wǎng)絡(luò)化辦公空間來補(bǔ)充。將流動(dòng)空間增加到辦公資產(chǎn)組合中，例如，聯(lián)合辦公空間和服務(wù)式辦公室，具有多種潛在優(yōu)點(diǎn)：
促進(jìn)協(xié)作
聯(lián)合辦公空間可激發(fā)獨(dú)立團(tuán)隊(duì)之間的即時(shí)協(xié)作與交流，并促進(jìn)初創(chuàng)企業(yè)與企業(yè)家開展創(chuàng)新合作。
提高自主性
員工渴望移動(dòng)辦公，希望在上司的信任下獨(dú)立工作。
具有靈活性
靈活、可擴(kuò)展的辦公模式將優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的效益。
2020年行動(dòng)方案：提供靈活的辦公場(chǎng)所
按需設(shè)計(jì)的辦公場(chǎng)所和“即插即用”的特點(diǎn)為移動(dòng)辦公人員提供了一個(gè)無縫銜接的辦公體驗(yàn)。
靈活配置辦公設(shè)施
企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合要靈活配置，應(yīng)對(duì)按需配置員工人數(shù)的增減，因此，與人力資源部門攜手合作是關(guān)鍵。
采用中心輻射型戰(zhàn)略
逐步整合核心辦公樓資產(chǎn)組合，將其與隨需應(yīng)變的“辦公流動(dòng)空間”結(jié)合起來。設(shè)立一個(gè)先行試點(diǎn)是成功的第一步，例如可以招募聯(lián)合辦公成員并組建團(tuán)隊(duì)，或是與服務(wù)式辦公室或聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。
投資核心辦公場(chǎng)所
您的核心辦公場(chǎng)所將有助于增強(qiáng)企業(yè)品牌形象，成為協(xié)作中心。高配置、有設(shè)計(jì)感的辦公場(chǎng)所是吸引并留住未來人才的關(guān)鍵。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
