城市蝶變新說：擁抱新事物 告別千城一面
北京恢弘大氣、上海精致洋氣、廣州理性務(wù)實、深圳勇于創(chuàng)新……每一座城都有一份屬于自己的韻味，在屬于自己的韻味里，每一座城都不斷調(diào)整著自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建筑形態(tài)與人才層次。然而，在當(dāng)下的中國，城市的外貌雖日新月異，但對于城市“千篇一律”的指責(zé)卻不絕于耳，城市的治理者往往著重于對城市實體的更新，而忽略了引導(dǎo)或者遵從城市內(nèi)在精神氣質(zhì)的形成或更新。
對文化的守望是城市煥新的內(nèi)核基因，對科技的驅(qū)動是城市煥新的動力源泉。在特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城、海綿城市等新生事物面前，城市的蝶變該如何喚醒城市的新舊文化，如何實現(xiàn)科技興城、科技造城，這都是管理者們需要面對的問題。
特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)新城
讓城市煥發(fā)新活力
3月5日，當(dāng)李克強總理站在人民大會堂的舞臺中央，說出“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市”這句話時，特色小鎮(zhèn)的東風(fēng)便開始在開發(fā)商的心里生根發(fā)芽。
先行者與狂熱愛好者非藍(lán)城集團董事長宋衛(wèi)平莫屬，早在去年，宋衛(wèi)平就對外公布了他的“小鎮(zhèn)計劃“。他規(guī)劃的小鎮(zhèn)超越了房地產(chǎn)開發(fā)，將以農(nóng)業(yè)或文化等產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)，深度整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務(wù)等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮(zhèn)化解決方案。
他的理想是，十年內(nèi)造100個復(fù)合型理想生活小鎮(zhèn)，實現(xiàn)萬億銷售額。除了宋衛(wèi)平領(lǐng)導(dǎo)的藍(lán)城之外，還有十余家大型房企也同樣躋身于特色小鎮(zhèn)的風(fēng)潮之中。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前綠地、碧桂園、華夏幸福、綠城、萬科、華僑城等多家龍頭房企，均把特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重要方向。
除了特色小鎮(zhèn)之外，另一個比較受寵的還有產(chǎn)業(yè)新城。在傳統(tǒng)地產(chǎn)凈利潤率不斷走低的困境之下，進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已被眾多房企視為重要的轉(zhuǎn)型方向之一。除了華夏幸福、天安數(shù)碼城這樣的先行者,萬科、綠地、保利、碧桂園等千億房企也紛紛進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),豐富產(chǎn)品類型,尋找新的增長點。
盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有多方面的誘惑力,但也存在不少問題。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同的是,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長,打的是一場持久戰(zhàn)。例如華夏幸福運營的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目,一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項目從實施到模式成熟大概也需要10年。這不僅考驗企業(yè)自身的耐力,還要處理復(fù)雜的政企關(guān)系,并照顧好政企以外的利益群體,以減少項目實施的阻力。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對資金的要求也頗高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復(fù)制性較差，如何理清盈利模式……這都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的問題。
作為兩大轉(zhuǎn)型“新寵”，企業(yè)究竟該布局特色小鎮(zhèn)還是產(chǎn)業(yè)新城，相信您一定能從本次煥城紀(jì)中找到答案。
城市更新與海綿城市
讓城市披上新衣服
特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)新城為鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶來了勃勃生機，而舊城改造、新城建設(shè)則為城市煥上了新顏。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增長30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%；綜合樓面地價每平方米12651元，同比上漲49%，均創(chuàng)下近年新高。
與此形成鮮明對比的是，2016年深圳僅有4宗純居住用地入市。在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍，2016年全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬平方米，其中舊改面積達(dá)到330.7萬平方米，占比高達(dá)56.9%。
除此之外，2016年深圳工業(yè)和商辦用地表現(xiàn)突出，全年共計27幅工業(yè)用地成交，用地面積約115.1萬平方米，占比50.1%。
這樣的土地出讓結(jié)構(gòu)與深圳2016年11月發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》有關(guān)。該文件要求，從 2016年到2020年，深圳市要爭取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里，完成100個舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。
在不斷擴大城市邊界與城市更新之間，深圳市政府選擇了后者，這正是當(dāng)下很多企業(yè)的選擇，而隱藏在這種轉(zhuǎn)變背后的則是我國城市規(guī)劃思路的轉(zhuǎn)變。3月5日，在政府工作報告中，李克強總理提到：統(tǒng)籌城市地上地下建設(shè)，再開工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動消除城區(qū)重點易澇區(qū)段三年行動，推進海綿城市建設(shè)，使城市既有“面子”，更有“里子”。
實際上，海綿城市的建設(shè)及中國城市規(guī)劃思路的轉(zhuǎn)變可以追溯至2015年，甚至更往前。2015年，中央城市工作會議在京召開，這是時隔37年后，中國召開的最高級別的城市工作會議。此次會議總結(jié)了我國過往城市建設(shè)中存在的弊端，為之后的城市建設(shè)指明了方向。其中，海綿城市被劃入未來城市建設(shè)的重點之一。
而綠色城市的建筑則更早。進入21世紀(jì)后，我國從中央到地方紛紛提出建設(shè)“綠色城市”，目前國內(nèi)已有100多個城市在打造不同層面的綠色城市（城區(qū)）、生態(tài)城市（城區(qū)）、低碳城市（城區(qū)），如天津中新生態(tài)城，曹妃甸國際生態(tài)城，深圳光明新城等。
經(jīng)過多年的發(fā)展，目前海綿城市、綠色城市的發(fā)展成果如何，各城在城市更新中又是如何運用的，這也將是煥城紀(jì)即將聚焦的話題。
城市新居民與原著居民
城市新氣象的原動力
4月6日，北京市住建委發(fā)布公告稱，將在公租房、自住房中為“新北京人”開展專項分配試點。“新北京人”，這種說法是第一次出現(xiàn)在官方文件里， 緊接著4月7日，北京住建委給這一詞做出了明確定義。
根據(jù)文件，符合“新北京人”的人群有三個條件：一是必須是在京有穩(wěn)定就業(yè)，且從事的產(chǎn)業(yè)行業(yè)不在北京產(chǎn)業(yè)禁限目錄范圍內(nèi)，與非首都功能疏解和人口調(diào)控政策相一致。二是要求家庭成員在京均無住房，在京沒有購房記錄，且未享受過保障性、政策性住房。三是與居住證政策掛鉤，要求辦理居住證。申請公租房的，年齡要求45周歲以下，申請自住房的，應(yīng)滿足繳納社保和稅金滿五年的條件。
新上海人、新廣州人……實際上這樣的人群分布在我國多個城市，尤以一線城市為甚。他們或為海歸，或為高知，或僅是一個素人，他們以自己的一技之長為城市發(fā)展貢獻著自己的力量，卻總是找不到歸屬感。
他們想在這座城市里有一個家，然而，近日鳳凰房產(chǎn)做的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國11城的青年普遍覺得目前房價太貴，其中北京76.8%的青年表示“房價太貴，不能承受”，位列全國第一位。
而鏈家研究院發(fā)布的《“新北京人”安家報告》也印證了上述結(jié)論。該報告顯示，“新北京人”購房的高峰年齡增至34歲，平均月供達(dá)9893元，比北京職工平均月工資還高出2000元。
房價過高，這幾乎是所有大城市都面臨的問題，而這組數(shù)據(jù)也給城市管理者們提出了一個新的課題，深圳的高房價曾迫使華為出走，那么高房價會不會將“新北京人們”逼走？如何讓“新北京人們”有質(zhì)量的居住，成了城市管理者們迫在眉睫的問題。
另一個棘手的問題是原著居民的改善升級需求。改革開放雖然已經(jīng)歷了幾十年的時間，但棚戶區(qū)居民的居住條件卻始終無法得到改善。使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差……新時代的原著居民迫切需要改變自己的居住環(huán)境。
