土地為王？房企前四月拿地仍積極
調(diào)控層層加碼,樓市逐步降溫。但在一級(jí)土地市場(chǎng),品牌房企拿地積極性不改。5月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5528萬平方米,同比增長(zhǎng)8.1%,增速比1-3月份提高2.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款2104億元,增長(zhǎng)34.2%,增速提高17.5個(gè)百分點(diǎn)。
從單個(gè)房企來看,多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過去的4月,保利、龍湖等多家房企拿地金額均在100億元以上,其中,碧桂園已連續(xù)5個(gè)月拿地金額過百億,中海也已連續(xù)2個(gè)月拿地過百億。
房企拿地從而增加土地儲(chǔ)備,顯示出對(duì)樓市后市的強(qiáng)烈信心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,歸根結(jié)底還是錢多,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常安全。整體看,信貸雖然在逐漸收緊,但收緊后的數(shù)據(jù)只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態(tài),只是逐漸穩(wěn)健,而不是趨緊。
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率的下滑成為現(xiàn)實(shí),但是房企的競(jìng)爭(zhēng)仍處于“白熱化”,充足的土地儲(chǔ)備是企業(yè)擴(kuò)張的保證,“多拿地、拿好地”成為房企規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)投資增速加快
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-4月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元,同比增長(zhǎng)9.3%,增速比1-3月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn),其中住宅投資增長(zhǎng)10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米,同比增長(zhǎng)11.1%,其中住宅新開工面積增長(zhǎng)17.5%。全國(guó)商品房銷售面積41655萬平方米,同比增長(zhǎng)15.7%,其中住宅銷售面積增長(zhǎng)13.0%。全國(guó)商品房銷售額33223億元,同比增長(zhǎng)20.1%,其中住宅銷售額增長(zhǎng)16.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5528萬平方米,同比增長(zhǎng)8.1%。4月末,全國(guó)商品房待售面積67469萬平方米,比3月末減少1341萬平方米。
在一線及熱點(diǎn)二線城市頻頻出臺(tái)調(diào)控政策的情況下,今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然在加快。對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏認(rèn)為,這種現(xiàn)象與去年的延續(xù)效應(yīng)是分不開的?！叭ツ耆珖?guó)的商品房銷售面積增長(zhǎng)了22.5%,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較強(qiáng)的景氣局面,很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度,很多在建項(xiàng)目仍在進(jìn)行,投資項(xiàng)目有周期性,一旦開工了以后需要延續(xù)一時(shí)間”,因此他表示,目前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)是這種周期的延續(xù)。
此外,邢志宏也指出,投資增加也與土地和房屋的供應(yīng)情況有關(guān):“房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類調(diào)控,一線城市為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲,也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度?！毙现竞瓯硎?房地產(chǎn)投資的增加是在多重原因和背景下出現(xiàn)的,有關(guān)其后續(xù)走勢(shì)情況,統(tǒng)計(jì)部門也會(huì)進(jìn)一步觀察。
前4月多家房企拿地金額過百億
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,前4月從拿地金額來看,碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位,首開、遠(yuǎn)洋晉級(jí)前十。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,拿地超過百億的房企合計(jì)18家。
以4月份為例,房企拿地?zé)岫认破鹆私衲暌詠淼男「叱?。同策咨詢研究部?shù)據(jù)顯示,4月,保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上,其中,碧桂園甚至已連續(xù)5個(gè)月拿地金額過百億。
調(diào)控期是逆市布局的好時(shí)機(jī),同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū),樓市周期性下滑開始顯現(xiàn),在這種狀態(tài)下土地價(jià)格會(huì)越來越理性,很多房企在這個(gè)階段都會(huì)選擇加速拿地。
房企拿地?zé)崆楦邼q,有著多重因素。其中,經(jīng)歷了2016年這樣的銷售大漲年份之后,多家房企需要積極“補(bǔ)倉(cāng)”,從而增加土地儲(chǔ)備,以便于后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā),這也被認(rèn)為是最主要的動(dòng)力之一;其次,在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下,土地價(jià)值更為凸顯。此外,充裕的資金,以及地方政府增加土地供應(yīng)的環(huán)境,也間接促成這波拿地?zé)帷?duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,歸根結(jié)底還是錢多,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常安全。整體看,信貸雖然在逐漸收緊,但收緊后的數(shù)據(jù)只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態(tài),只是逐漸穩(wěn)健,而不是趨緊。
差異化的土地供應(yīng)
某研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市4月份不包括工業(yè)用地的土地成交面積環(huán)比下降了四分之一,相比去年同期也減少了10%,當(dāng)前的土地成交規(guī)模弱于2010-2013年的水平。而在監(jiān)管部門對(duì)高杠桿資金進(jìn)行嚴(yán)厲管制的大背景下,土地市場(chǎng)相對(duì)降溫,溢價(jià)率開始收窄。從均值來看,50個(gè)城市土地成交平均溢價(jià)率為35%,環(huán)比減少17個(gè)百分點(diǎn),同比減少27個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),房企對(duì)土地的激烈爭(zhēng)奪正從大城市向大城市周邊的三線城市轉(zhuǎn)移。如嘉興成為4月份土地溢價(jià)率最高的城市,溢價(jià)率達(dá)到了近2倍。此外如佛山、大連、青島、溫州、鎮(zhèn)江等城市的溢價(jià)率都超過了75%。
某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱,4月份的土地成交面積有所減少,這與當(dāng)月的土地供應(yīng)規(guī)模減少有關(guān),隨著國(guó)土部門在4月份明確提出土地供應(yīng)分類調(diào)控思路,預(yù)計(jì)需求強(qiáng)勁的城市土地供應(yīng)將會(huì)增加。
今年4月6日,住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的,要增加供地;6個(gè)月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。
據(jù)某研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月份土地出讓面積最多的幾個(gè)城市為北京、鄭州、武漢、成都等,成交面積前10的城市均位于房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)一二線城市,合計(jì)土地成交面積占50個(gè)城市全部成交的六成成以上。
房企合作開發(fā)和入股模式愈發(fā)頻繁 廣州樓市現(xiàn)“并購(gòu)潮”?
自去年至今,廣州樓市在各路開發(fā)商之間出現(xiàn)了一股“并購(gòu)潮”。在目前地價(jià)壓力增大、土地供應(yīng)“僧多粥少”、過江龍進(jìn)入本地市場(chǎng)希望有“引路人”等背景下,這一模式引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,未來并購(gòu)、收購(gòu)、合作開發(fā)將會(huì)成為不同體量開發(fā)商獲取用地、項(xiàng)目的重要手段。
購(gòu)助過江龍融入廣州市場(chǎng)
回顧2016至今廣州市場(chǎng)上出現(xiàn)的熱點(diǎn)并購(gòu)、收購(gòu),可以看出,無論是“過江龍”還是“地膽”,出手都是大手筆。
以目前投入資金最大的陽(yáng)光城來看,從2016年至今共投入97.55億元,其中47.9億元投入到南沙區(qū),占總投入的49%;其余資金投入到越秀、天河總共3幅用地當(dāng)中,約獲得12.4萬平方米市中心商住用地,可見該房企在資金投入上郊區(qū)、中心區(qū)“五五開”的方式?？v觀陽(yáng)光城目前其他并購(gòu)項(xiàng)目,一般均以低于土拍市場(chǎng)樓面價(jià)成交,以其2017年1月購(gòu)得的天河區(qū)兩地塊來看,其總占地面積達(dá)9.5萬平方米,按照3.0的容積率算,其計(jì)容建面在28.5萬平方米左右,其支付總價(jià)為31.8億元,折合樓面價(jià)11158元/平方米,雖然對(duì)于地塊的使用年限、規(guī)劃等消息有待公布,但總體而言成交價(jià)遠(yuǎn)低于區(qū)域公開出讓地價(jià)。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì),外地房企如陽(yáng)光城,重點(diǎn)布局南沙,此外天河、越秀兩大中心區(qū)亦有落子,最新收購(gòu)的“廣信江灣城”項(xiàng)目更是位于多年未有宅地推出的越秀區(qū);而融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝等就通過“傍地膽”的模式。對(duì)由本地房企負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行入股、合作,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,對(duì)于不熟悉廣州市場(chǎng)、首次入穗的外地房企而言,并購(gòu)能夠使其更有效率地熟悉本地市場(chǎng)。
對(duì)于被并購(gòu)、收購(gòu)的本地房企而言,與房企合作開發(fā)有利分擔(dān)資金壓力以及風(fēng)險(xiǎn),因此預(yù)期在未來拿地成本越來越高的情況下,合作開發(fā)、入股等模式將更加受到開發(fā)商看重。
本地房企通過并購(gòu)降成本
并購(gòu)并不是過江龍的專利,如:碧桂園、時(shí)代、奧園等“地膽”近期亦不斷嘗試此方式,其中碧桂園去年以來收購(gòu)以增城、黃埔兩區(qū)為重點(diǎn),而本地中型房企時(shí)代、奧園亦通過收購(gòu)的方式落子上述兩區(qū)。
以碧桂園為例,2016年至今并購(gòu)、合作的項(xiàng)目也不少,以其廣州大本營(yíng)增城為例,近期通過并購(gòu)已將石灘、新塘等地塊、項(xiàng)目收入囊中,加上3月土拍競(jìng)得的新塘長(zhǎng)崗村地塊,該開發(fā)商于增城熱點(diǎn)板塊均布局有項(xiàng)目。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,這一方面體現(xiàn)了碧桂園對(duì)增城未來市場(chǎng)發(fā)展的信心,另一方面有利于開發(fā)商在片區(qū)獲得整體定價(jià)話語權(quán)。此外,相比起樓面地價(jià)動(dòng)輒3-5萬元/平方米的中心區(qū)而言,增城開發(fā)成本較低,綜合而言,雖然碧桂園近年大有“重返一二線城市”之勢(shì),但其“外圍區(qū)包圍中心區(qū)”的布局模式依然沿用。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,未來并購(gòu)、收購(gòu)、合作開發(fā)將會(huì)成為不同體量開發(fā)商獲取用地、項(xiàng)目的手段,主要原因包括:土拍價(jià)格提高,針對(duì)目前一線城市地價(jià)變化,開發(fā)商需要通過合作的方式分擔(dān)資金壓力;采用該種模式費(fèi)用低于土拍,對(duì)于目前統(tǒng)計(jì)的并購(gòu)項(xiàng)目來看,絕大部分花費(fèi)低于目前土拍價(jià)格;此外,對(duì)于中小型房企而言,土拍無法與大型房企競(jìng)爭(zhēng),因此需要采取“另辟蹊徑”的方式獲取開發(fā)的“面粉”。
事實(shí)上,進(jìn)入今年5月中旬以來,房企在全國(guó)多個(gè)市場(chǎng)上的并購(gòu)都非常頻繁,5月12日晚,融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱,公司間接全資附屬天津融創(chuàng)作為買方,擬向昆明星耀收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)及債權(quán),總價(jià)約102.54億元。同日晚間,中國(guó)恒大也發(fā)布公告稱,公司附屬恒大地產(chǎn)集團(tuán)、各項(xiàng)目公司與信銀(深圳)股權(quán)投資基金管理有限公司(信銀深圳)簽訂10份項(xiàng)目協(xié)議。信銀深圳將投資合共約108.5億元于恒大各項(xiàng)目公司,并與恒大共同開發(fā)各相關(guān)項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士指出,“目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,越來越多的中小型房企退出這個(gè)市場(chǎng),也給了龍頭房企更多兼并重組的機(jī)會(huì),對(duì)于整個(gè)行業(yè)來說屬于資源的優(yōu)化配置,畢竟在國(guó)內(nèi),房地產(chǎn)仍是一個(gè)規(guī)模制勝的行業(yè)”。
